篇一：2016年房地产市场展望
2016 年房地产市场的展望
明道若昧，进道若退
一直以来，我们不是置身事外的预言家。我们是房地产市场的服务提供者，是房产行业的利益相关者，也是房地产变化的忠实观察者，我们试图探寻房地产市场发展规律，并形成观点。回望 2015，人民币国际化，供给侧结构改革，资本市场动荡，房地产在不被看好中，销售额超越 2013 年，创造历史新高。但市场已然见顶，库存去化、城市分化、ROE 下滑已成常态。开发主导的黄金时代挥手告别，以资产运营、资产证券化、金融服务为核心内容的另一个黄金时代大幕开启。无数房产企业重新出发，探索未来。也许一时道路昏暗，崎岖，磕绊，反复，退步，但看清趋势，选对方向，坚持到底，终将到达理想彼岸。如《道德经》所言“明道若昧，进道若退，夷道若纇（lei）”。 2016 年，城市价值回归的趋势依然会延续。回顾 2015 年，城市分化的行情演绎得淋漓尽致。一线以深圳为典型，股市暴涨之后，换房、上车、炒房、资产配置等各种需求大爆发。深圳超过1500 万居住人口、500 多万个家庭，对应不足 150 万套的商品住房总存量，以及年轻化、移民化、充满创新创业活力的城市环境，房产俨然已牢牢打上抗跌、优质的资产标签,北京、上海亦如此，只要这些城市的人文、就业机会、公共配套等软环境继续提升，就像磁场一样会吸引外来人口持续流入，有限的供应对应旺盛的需求，长期来看，资产的故事仍将上演。
2015 年，大多数的二线城市也跑赢大市，随着城市价值的回归，起决定因素的，是影响这个城市住房需求的第一推动力——产业创造财富的能力。比如杭州，作为中国的电子商务之都，受益于互联网浪潮的兴起，软件、信息技术等服务业成为对杭州GDP 贡献度最大的产业，互联网经济和民营经济日益活跃，目前杭州在国内和海外上市的公司总数已经突破 100 家，仅次于北上深、排名全国第四。类似于这样的城市，因为产业转型的成功、城市竞争力逐渐在向一线看齐，加上拿地成本和门槛低于一线，未来会成为开发商的主战场，因此，二线城市增量的故事远未结束。三线城市中，我们可以明显看到的是，围绕深圳、上海、北京、杭州、武汉、南京等周边区域，与核心城市之间有便捷的交通、有特色化的产业，主动“傍大款”，能吸引核心城市的外溢人口，也有不错的市场，比如深圳周边的珠三角城市惠州、东莞、中山，也受到深圳客户的青睐。而远离这些具有辐射力的核心城市，仅靠单一的内生需求，大部分中小城市依然会是艰难的去库存，因此，三线是选择的故事。2016 年，价值回归、城市分化的行情继续上演，房企回到大中城市的趋势亦不变。 房企转型深化的趋势依然会延续。规模见顶、结构分化的市场中，我们已经感受到了平静湖面下的暗流涌动，无论是开发商还是服务商，在传统增长模式下的生存法则就是大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼。
对开发商而言，销售为主导的模式下，拿对地就意味着成功了 90%，反之，亦然。一方面，市场风险在加大，另一方面，行业平均利润率还在下滑、已低于 10%，融资成本的分化也越来越大，大部分三四线城市的中小房企可能会不复存在。过去的一年，越来越多的房企开始坚定的重新出发、寻找新的增长点。如果说美国房地产行业的今天会是中国房地产企业的明天，那么作为一个总人口
3.4 亿、年房屋销售套数约 500 万套、年房屋交易额约 8 万亿元（人民币）的成熟经济体，美国房地产行业孕育了市值超过 3500亿元的西蒙地产、依托地产服务跻身美国 500 强的 CBRE 和 Realogy，以及利用互联网和大数据改进了行业信息非对称性的 Zillow、CoreLogic，等等，他们从某些方面即是中国房企可以借鉴的美国榜样。毋庸置疑，房地产行业的内涵要远比现在更加丰富、更加多元。
“地产+金融”模式会是行业未来的大趋势。回顾 2015 年，中国平安大手笔布局地产板块、已经成为隐形的地产大鳄。相比黄金时代的土地增值和高利润率，分化市场下，开发商纷纷重回大中城市、进一步推高了土地价格，地价涨幅高于房价、利润率下行的态势使得开发商的资金压力增大，引入外部资金、合作开发，对房企而言，既能降低融资成本、又能分摊风险，地产金融化趋势会进一步加强。另外，预计资产证券化的进程也会在 2016 年加快，近几年来商业地产资产证券化领域的探索和实践一直在开展，包括 2015 年位于深圳前海、以万科前海企业公馆项目的租金收益权为证券化对象的鹏华前海万科REITs 获批，预期投资回报率约为 8%，与香港上市 REITs 约 7%收益水平比较接近，虽然这还并非真正意义上的公募 REITs，但这些尝试将构成中国房地产下半场实现资产证券化的重要推动力量。
分化、转型、金融化，这些变化会对未来房地产市场产生根本性和趋势性影响，并为行业注入新的发展动力；不变的是，房地产是中国经济的重要支柱。2015 年 12 月召开的中央经济工作会议上，明确提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，定调了 2016 年行业整体政策环境依然会正向刺激。
短期来看，降低首付比例、降息降准以及放宽公积金政策，这些鼓励购房消费的需求端措施仍有松动空间；中长期来看，城镇化建设、户籍制度改革、不合时宜的物业使用行政限制的消除、省域内加强大中小城市之间的配套建设和协同发展、一线城市创新性解决白领和低收入人群的居住问题，等等，会更注重从制度层面推动供给侧改革、促进房地产市场平稳健康发展。尤为值得期待的是，农地确权、土地流转一旦全面实施，那么所释放出来的制度红利，对整个行业和中国经济提供的驱动力将超出想象。
展望 2016 年房地产市场的短期走势，城市价值回归、市场分化深化的行业演变趋势下，占据全国销售额近 50%份额的大中城市，需求依然无忧。世联行的成交数据显示，2015 年全国一线和部分
二线城市的改善性需求占比在提升，刚需亦受市场回暖的带动、成交总量在增长。2016 年，供应层面来看，开发商从 2014 年底开始重回一二线城市、核心城市的土地成交量依然在正常水平，因此，明年这些区域的推盘货值仍会保持稳定；需求层面来看，目前的首套房首付比例和按揭利率、二套房的首付比例均在低位，居民家庭的储蓄余额在 2015 年上半年股市大幅震荡之后，向银行回流的趋势更加明显，人均储蓄余额同比增速接近 10%，购买力依然存在。加上中国经济增长面临较大不确定性，短期内稳定住房消费、鼓励购房需求的政策环境不会改变，因此，大中城市的上车需求、换房需求依然会持续释放；深圳、厦门、南京等供需矛盾较突出的城市，量价双涨的局面依然可能会出现。但对三四线城市而言，除了核心城市周边继续承接需求外溢的卫星城，和具有独特资源、环境等优势的城市，大部分三四线的需求增长继续乏力，对这些城市而言，去库存仍是一条漫漫长路。整体而言，2016 年全国商品房销售量略高于 2015 年是大概率事件，总量维持高位之下，市场分化、房企并购整合和优胜劣汰的竞争格局会进一步加剧。
展望 1：经济稳增长，房地产投资或触底回升
（一）外部经济环境的复杂性和不确定性依然存在
2015年以来，世界各大经济体的复苏情况总体较为疲软。美国基于国内较好的经济基本面，率先复苏、进入加息周期，而欧元区、日本的复苏则较为疲软。以中国为代表的新兴经济体的经济增长则面临下行压力。在全球局部的反恐战争愈演愈烈、地缘政治冲突不断升级、美元加息及欧元区和日本的持续量化宽松政策的大环境下，明年世界经济的持续复苏仍存在较大的挑战。对中国而言，出口、汇率和资金流向等方面仍可能呈现波动性，经济运行依然面临较为严峻的考验，房地产投资筑底回升对中国经济稳增长意义重大。
1、美国经济复苏，率先进入加息通道
从主要经济指标的走势来看，2015年美国的GDP、就业、消费者信心指数等数据在持续好转。从GDP增速来看，前三季度环比增速分别为0.6%、3.9%和2.1%，表明其经济运行逐步向好。从消费和投资的角度来看，国内个人消费支出稳步上升，第三季度的增速达到了3%，消费者信心指数和投资者信心指数总体也处在较高的水平。从房地产走势看，新屋销售面积和成屋销售量11月的累计同比分别增长13.9%和6.2%，且住房价格不断攀升，成屋库存也在不断下降，市场总体形势在不断的好转。就业市场的持续复苏，失业率的持续回落，也在一定程度上支持了美联储12月加息的决定。2015年12月FOMC会议上，美联储宣布加息25个基点，市场预期得以兑现。联储预计2016年底利率可能达到1.375%，所以按每次加息25个基点来计算，2016年可能加息四次。此次加息周期的启动，我们可以预见的是，之前美国通过QE释放的庞大流动资金将会回流一部分，对全球资金成本会有推高的作用，对其他经济体而言，一是增加了资金的外流风险，二是由于大宗商品价格
将遭受更大的下行压力，增加了其他经济体通缩的风险。但对于中国来说，其带来的影响是有限的。其原因一是近期的外汇市场已消化了较多加息带来的影响，且我国经济基本面仍处于稳健状态，人民币近期虽存在一定的贬值压力，但长期来看并不会出现大幅度的贬值；二是我国的资本市场并未完全开放，资本的进出相对可控。
2、欧元区仍处于弱复苏状态，增长乏力
总体上看，欧元区整体经济一直在改善，复苏程度也较为温和。近期欧洲的通胀水平、经济景气指数正在逐步好转，2015 年第三季度的 GDP 同比增长 1.6%，较一季度上升 0.3 个百分点，与第二季度持平，其中德国和西班牙的增速表现较为强劲。PMI 和工业生产指数基本企稳，CPI 数据显示核心成员国的CPI 增速大多数徘徊在 0%，增长势头较弱，表明欧洲央行实行了一年多的量化宽松政策未能刺激到通胀，总体需求依旧低迷。制约欧元区经济复苏最主要的还是欧元区各国的经济复苏差异大，财政及货币政策难以协调各国，使得量化宽松计划在欧洲央行内部难以统一意见，雪上加霜的是劳动力市场僵化、美元的加息以及希腊的债务危机将进一步增大其经济复苏的不确定性。预计 2016 年欧元区经济仍会持续弱复苏状态。
3、日本经济复苏缓慢，内需萎靡不振
2015 年，日本的各项经济数据表现并不如意，整体经济仍然呈现下行的趋势。安倍晋三为刺激经济而推出的货币宽松和财政扩张措施均无法重振日本低迷的经济，第三只箭——结构改革也没有取得很大的进展。消费税上调改革重创了国内的消费意愿，使得通胀仍然处于低位水平，而日本央行最近又将 2%的通胀目标推迟到了 2017 年 3 月，表明了“三只箭”政策并未达到预期的效果。由于近几个月外部环境的不断恶化，世界经济复苏的不确定性及美元的加息，日本经济复苏在 2016 年将面临更大的挑战。如果不能重振国内的私人消费，一味地加大财政和量化宽松政策只会徒增总体风险，中国对日本的出口也将遭受日元持续贬值的冲击。
4、新兴经济体增速放缓，迎来更大挑战
新兴经济体的经济增长速度普遍开始放缓，以俄罗斯、巴西为代表的资源出口国经济下挫严重，2015年三季度俄罗斯和巴西GDP同比分别下降4.1%和4.5%，通胀情况也十分严重，分别高达15.77%和
9.5%。主要原因是大宗商品价格下行，对其出口造成了极大的影响。考虑到美元的加息和大宗商品价格持续下行，这些依赖资源出口型的新兴经济体在未来将会遭受到本国货币贬值的压力和资金外流的风险。
（二）中国经济稳增长，房地产仍发挥重要作用
2015 年，是中国经济步入新常态的第一年，回顾经济发展状况，总体呈现出低通胀、低增长的特
点。数据显示 12 月 CPI 同比增长 1.4%，持续在低位运行，PPI 同比下降 5.9%，连续 45 个月为负值。受经济的低迷和大宗商品价格下跌的影响，整体通缩风险较大；12 月中采制造业 PMI 为 49.7，持续走低，PMI 指数连续五个月低于荣枯线，制造业投资累计同比增长 8.1%，比上半年回落 1.6 个百分点；拉动经济增长的“三驾马车”越来越显得力不从心，虽然上半年的 GDP 增速仍达到了 7%的增长目标，但三四季度增速均破“7”，全年增速下降至 6.9%，经济运势持续下行。具体来看；投资下滑明显，2015年全年固定资产投资完成总额同比增长 12%，较去年下跌了 3.1%；进出口双双受挫，全年进口和出口金额同比分别下降 14.1%和 2.8%；消费增速持续放缓，全年社会消费品零售总额同比增长 10.7%，较去年同期增速下降了 1.3 个百分点。
从“三驾马车”对 GDP 的贡献率来看，2015 年三季度资本形成总额对 GDP 累计同比的贡献率持续下降至 23.5%，而消费支出的贡献率则上升明显，这是由于固定投资和出口的下滑幅度较消费大，所以造成消费支出贡献率提升。2014 年三季度固定资产投资完成额累计同比增长 16.1%，而 2015 年三季度的累计同比则下降至 10.3%。固定资产投资完成额对 GDP 增速的贡献大，但其增速的下滑也会直接拖累经济的增长。而房地产投资占固定资产投资完成额的 23.5%，其三季度的增速为
3.81%，较 2014 年同期下跌接近 9 个百分点，下滑在三大投资中最为显著。由此可见房地产投资下滑是 GDP 增速放缓的重要因素。
展望 2016，消费增速难以在短时间内爆发，增速仍可能继续放缓。加上欧元区和日本是我国出口的主要地区，在欧元区和日本经济复苏持续疲弱的环境下，明年的出口仍可能继续拖累经济的增长。所以中国经济的稳增长最终还是会由固定资产投资来承担。考虑到制造业产能过剩庞大，难以在短时间内完成出清和转型，明年制造业投资增速仍可能持续下滑，而基建投资增速仍会保持在相对的高位。我们认为，2016 年房地产仍会在中国经济的稳增长中发挥重要的作用，预计房地产投资增速将在一季度探底，并于二季度开始筑底回升，支撑固定资产投资增速，从而实现中国经济的持续稳增长。
展望 2：供给侧改革下的六大政策着力点
2015 年 11 月 10 日，习近平主席在中央财经领导小组会议上指出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力”。其中“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”被列入供给侧改革的重点内容。这表明国家解决房地产库存问题的出发点从需求端的刺激开始转向了供给侧的改革。我们认为，2016 年的房地产市场，政策环境将延续宽松，短期内仍以运用货币、金融和财政政策从需求端刺激为主，而中长期将在制度层面对供应端进行改革。
（一） 从短期来看，需求端政策仍将发力
篇二：人民币汇率升值对我国房地产价格的影响
人民币汇率升值对我国房地产价格的影响
财务管理（10）班
摘要：房地产行业作为国民经济支柱行业，历来被政府与民众所关注。不仅房地产行业关
乎国内经济的兴衰 ，房地产价格亦受到各种因素的影响。从2005年人民币缓慢升值开始，人民币汇率升值对房地产价格影响越发明显。
关键字：人民币汇率；外贸顺差；国际游资
导言：自2005年房价出现暴涨以来，我国房地产价格经历了2008年至2011年的持续高速增长，房地产行业逐渐进入大多数人的视线，房地产价格已然成为牵动国人神经的敏感话题。同时，我国房地产关乎近一百过个行业的经济发展，在国内宏观经济中具有举足轻重的地位。
另一方面，国际上要求人民币升值的呼声越来越高，在国内，许多学者也将人民币汇率视为一柄双刃剑，能对我国经济格局造成复杂深刻的影响。目前，人民币的汇率管制出现了进退两难的情况。本文首先将分析人民币汇率升值对房地产行业的影响，然后，对稳定房价提出几点建议。
一、 人民币汇率升值背景
“汇率”亦称“外汇行市”或“汇价”，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。
我国目前实行的是以市场为基础的汇率制度、单一汇率制度、有管理的浮动汇率制度。到目前为止，中国实行的仍是部分管制的汇率制度，自改革开放以来，人民币对美元汇率一直保持较高水平，配合相关关税政策，中国制造业出口得到极大促进。到2010年，我国出口总额已达人民币107022.8亿元，实现贸易顺差人民币12323.5亿元，积累了外汇储备28473亿美元，中国生产的商品在国外大量销售。
《中国统计年鉴（2011）》
近年来，中国出口一直保持了巨大顺差，中国产品大量进入国外市场，引起了欧美日等发达国家的不满。为降低本国贸易逆差，保护国内制造业，并降低失业率，欧美日等发达国家开始从政治上向中国施压，要求人民币升值。
于此同时，由于人民币汇率及外汇储备因素引起了输入性通货膨胀，为消化巨额外汇储备，央行不得不发行大量基础货币进行购买。国内物价水平变动，对居民消费和企业经营产生了重要影响，深刻地影响着国内经济走势。是否动用人民币汇率变动进行经济调控，成为中央政府调控经济时的又一难题。
在此基础上，关于人民币低估的讨论逐渐成为学术界关注的焦点。认为人民币币值严重低佑的学者指出，中国近年来贸易顺差增长过快，人民币需要大幅度升值以恢复贸易平衡。种种因素加剧了人民币汇率升值压力。
中国历年外汇储备单位:10亿美元
年份
外汇储备 年份 外汇储备
二、 人民币汇率升值对房地产价格的影响方式
(一)进口成本的影响
1.影响机制
由于人民币对美元汇率长期保持较高水平。2012年，人民币对美元汇率仍保持在1:6左右。进口商品到岸价格经过汇率换算，并加上进口关税费用，价格已然大幅提高，形成了高额的进口成本，民间甚至产生了“出口亏本也赚钱，进口赚钱也亏本”的说法。
我国是资源性商品进口大国，每年的铁矿石、稀土、石油主要依赖进口。中国是世界上最大的铁矿石进口国，每年所需铁矿石50%要从澳大利亚和巴西等国进口，进口成本是影响
国内铁矿石价格的重要因素。铁矿石是生产钢铁的主要原材料，据统计，进口铁矿石一度占钢铁企业总成本50%，在拉低了全国钢铁企业利润的同时，其对钢铁出厂价格的影响亦十分巨大。人民汇率升值前，高额的进口铁矿石成本对国内钢铁价格产生了极大影响，使得钢铁材料纷纷大幅涨价。从2004年至2012年，钢铁价格大致保持在4000~5000区间。钢材主要应用在在房地产、汽车、造船、机械制造、家电等行业，钢铁价格居高不下，抬高的房地产以及其他基建项目的建设成本，进而抬高了房地产价格。
《金 属 矿 山》2009年第1期
2.影响效果
人民币汇率升值，有助于提高进口企业利润，降低进口商品的国内价格，促进进口增长，使得进口资源性商品价格回落。原材料价格回落使得国内钢铁等原材料价格得以回落并保持稳定，从而能够达到降低房地产的建造成本，降低房价的目的。
(二)出口萎缩的影响
1.影响机制
受2008年世界金融危机影响，今年我国部分出口企业陷入了外来订单减少、利润下滑的困局。我国长期保持出口导向型经济模式，出口商品多为技术含量低的廉价加工品、非生活必需品。即使为必须品，因其科技和设计内涵不足，不可代替性极低，在国际上缺乏议价能力和话语权。而在出口受阻的情况下，国内又存在内需不足的问题，出口企业很难依靠国内消费能力保持正常经营利润。
同时，我国股市行情波动巨大，金融市场制度也不完善，功能不健全，投资渠道缺乏。
在负利率时期，房地产投资风险小、利润高。房地产行业还具有技术含量低、准入门槛低的特点。因此，房地产除去居民生活消费的需求外，还具有投资需求。由此，部分民间资本将目光由制造业投向房地产。
仅以浙江省为例，2010年以来。1-9月，全省房地产开发投资2066.3亿元，同比增长35.4%，同比提高了21.8个百分点，房地产投资占限额以上投资比重达26.2%，拉动限额以上投资增长8个百分点，增长贡献率达到45.4%。，不少规模较大的行业龙头企业都涉足了房地产开发投资。如，宁波的奥克斯、维科、广博、培罗成、金田集团等；温州的奥康、康奈、东艺鞋业，制锁的强强集团，做电器的德力西、人民电器等；台州的吉利集团、星星集团；永康的群升集团、步阳集团、天行集团等，这些行业龙头企业均涉足房地产开发投资，投资规模多达数亿数十亿乃至上百亿元。① 2.影响效果
大量资本由制造业涌入房地产行业，本来就红火的房地产业增加了投资和投机因素，房价被炒高从而背离价值决定因素及供求关系。如果此时人民币汇率升值，中国外贸出口会进一步放缓，实体经济来不及转型便受到进一步打击，国内资金将继续向房地产集中。国内资本大量涌向房地产，酝酿了实体经济“产业空心化”危机，给宏观经济环境带来负面影响，加剧国内产业结构畸形的局面。不但房地产价格出现畸高，也会给政府的宏观调控带来阻力，使政府在稳定经济发展时对房地产价格的调控投鼠忌器。
(三)国际游资的影响
1.影响机制
国际游资又称为国际投机资本或“热钱”。普遍认为，国际游资是一种游离于本国经济实体之外，承担高度风险，追求高额利润主要在他国金融市场作短期投机的资本组合。国际游资具有停留时间短、反应灵敏、隐蔽性强等特点。在高新科技和先进的通讯设备的介入下，国际投机资本频繁、快速、突然的移动变得更加变幻莫测，它倾刻之间从一个国家 转移至另一个国家往往成为现代金融动荡的重要原因。
巨额的外汇储备、国际国内对人民币升值的巨大压力，以及学者界对人民币价值被严重低估的观点，导致了国际游资对人民币强烈的升值预期。自2005年汇改以来，人民币汇率开始缓慢升值，2005～2008年每年升值幅度分别为2.56%、3.43%、7.31%和8.18，但总体来说升值幅度较小。由于人民币汇率特殊机制，在美元走弱情况下，人民币仍有很大升值空间。基于这样的预期，国际热钱从各种渠道涌入我国。虽根据不同的数据和计算方法，不同的学者得出进入国内的热钱规模不同，但众多迹象表明，国际游资早已栖身于国内各行业。
热钱进入房地产行业的原因与国内民间资本相似，2004～2007年房地产行业平均利润
率高达15.9%，远高于国内其他行业利润率，再加上中国房产的高流动性，热钱进出房地产市场比较容易，房地产市场自然受到热钱青睐。中国的存贷款率较低，此情况不但降低了国际游资的融资成本，也使热钱进入房地产行业后，避免了负利率造成的损失，享受到房地产的保值、增值功能。
其次，热钱进入房地产的渠道亦十分宽敞。根据中国人民银行房地产金融分析小组分析，热钱主要通过四种渠道进入房地产市场：（1）直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，直接从事房地产开发；（2）间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；（3）外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；（4）非居民外汇流入，结汇购买房产。不管热钱是通过房产开发方式，还是包销方式，还是二手房倒卖方式，热钱都已取得了很高的投资回报，再加上人民币升值带来的收益，很可能大部分热钱收益率都在100%以上，对中国的房地产市场产生了深远的影响。
再考虑到长期人民币的升值收益，国际游资在中国可掘取巨大的暴利，因此短期内，国际游资将继续滞留国内，搅动国内房地产市场。据统计，目前上海房地产市场大约有50% 的外来资金炒作，据人民银行上海分行统计，境外资金直接流入房地产的比重，2001年是16.1％，2002年升至23.5％，2003年超过了25％，2004年前5个月达到32.6％。。据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2005年一季度，35个大中城市房地产市场价格持续上涨。房屋销售价格上涨9.8%，在吸引外资最多的上海，商品住宅销售价格同比涨幅达到了19.9%。
一方面，由于房地产行业的暴利，热钱可直接参与房地产开发的投资，提高过地产的开发力度，增加供给数量，并分得高额的行业利润。另一方面，热钱可从事房地产投机活动，为火热的房地产开发活动所建造的，量大且价高的房产接盘，购入大量商品房。通过大量买房，抬高了房地产行情，制造的商品房供不应求的气氛。国际热钱最后将大力炒高房地产价格，居民的刚性住房需求难以得到满足，营造房地产市场的虚假繁荣。 2.影响效果
在此情形下，央行决定对人民币汇率进行升值，可削弱国际游资对人民币的升值预期，热钱撤出国内市场，使房地产市场降温。但大规模的热钱在短时间内突然套利撤离，房地产将会出现资金断链、房价“跳水”局面。造成大量房地产公司破产，国内投资者重大财产损失，同时稀释购房居民财富。对国民经济发展和金融稳定产生严重危害。
三、 稳定房地产价格的建议
鉴于人民币汇率升值对房地产价格的影响，从汇率政策着手稳定房地产价格有相当意义
篇三：汇率变动对房地产价格影响理实证论文
汇率变动对房地产价格影响的理论与实证分析
中图分类号：f822 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）03-049-01
摘 要 本文阐述了汇率通过投资途径、消费途径和产出途径三种途径来影响利率，从而间接的影响房地产市场。并通过向量误差修正模型的实证分析，得出了目前汇率变动使得人们对人民币预期作出判断来指引资本流向的投资途径对我国房地产市场产生影响的结论。
关键词 汇率 利率 房地产 var模型 脉冲响应
人民币的升升不息和我国房地产价格的不断攀升也成为中国经济领域的热点话题。自2005年人民币汇率机制改革以来，人民币一直处于升值状态，随着房地产投资行为的日益国际化，不少国际投资者瞄向了我国的房地产业而为寻求人民币升值汇兑和房价升值的双重收益。我国对房地产市场采取多项政策措施，但房价仍然在持续上涨。
一、汇率对房地产价格的影响途径
房地产作为一种特殊的商品，既可用于消费又可用来投资。周京奎认为房地产的预期价格由房产所有者从物业使用中获得的收益以及从预期价格变动引起的资本收益的增减两部分组成：
其中p是房地产价格，pm是房地产作为消费品使用时房地产价格， 是作为投资品而获得的资本增值收益的现值。若d为每期房地产的收益，r为利率，那么房地产资本收益的现值可表示为：
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