篇一：2015年度广东房地产市场分析报告
2015年度广东房地产市场分析报告
上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足。销售回笼资金加快一定程度上改善了资金结构，行业资金状况总体稳健。投资、施工及新开工等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期偏谨慎。预计下半年市场持续有利，全年商品房销售量有望再创新高。在市场回暖的带动下，下半年投资建设指标增速或有回升，但开发企业的重点在消化存量而不是新增投资，总体仍以平稳运行为主。
一、市场运行情况
1.市场加速回暖，同期销量创新高
上半年，全省商品房销售面积4827.42万平方米，同比大幅增长25.5%，比一季度提高21.4个百分点；销售额4622.67亿元，同比增长31.7%，比一季度提高28.3个百分点。从市场走势看，上半年商品房销售量同比增速逐月提高，3月开始同比增速由负转正；进入二季度，在各地关于稳定住房消费政策的作用下，销售量进一步上升，6月份更是达到1321.85万平方米；二季度商品房销售面积合计3106.73万平方米，同比增长41.7%，环比增长80.6%。从销售均价看，上半年商品房销售均价9576元/平方米，同比增长4.9%。数据显示，上半年广东商品房市场呈现量升价稳的运行态势。
按用途分，上半年，广东商品住宅销售面积分别为4376.46万平方米，同比增长28.5%；非住宅商品房销售面积450.96万平方米，同比增长2.6%。由此反映，今年上半年广东住宅市场的回暖趋势更为明显，非住宅市场相对较为低迷。与往年相比，今年上半年全省商品房销售面积、销售金额均创下历史同期新高。如根据过去5年数据结构，即按上半年销售量约占全年总销售量的四成推算，则今年全年销售面积预计可达1.2亿平方米。
上半年各地区商品房销售市场看，珠三角地区的同比增速呈现稳步快速回升态势，上半年销售面积3619.40万平方米，同比增长30.2%，高于全省总体水平4.7个百分点，反映出珠三角地区的市场需求及购买力相对其他地区更为强劲。东西两翼和粤北山区的商品房销
售面积同比增速呈现震荡上升态势，上半年销售面积分别为202.22万、332.92万和628.87万平方米，同比分别增长20.9%、3.3%和16.7%，均低于全省总体水平。
从城市看，按上半年商品房销售面积多少排序，珠三角的九个城市均占据前十的席位，另外一个进入前十的是紧邻广州北部的清远市，但城市间销售面积的差距明显，介乎180-750万平方米之间；粤东的汕尾、潮州、揭阳的销售面积则位列末三位，均不足50万平方米；其他城市的销售面积基本在100万平方米左右。按上半年销售面积同比增速高低排序，汕尾以264%的增速遥遥领先；梅州、东莞、深圳、佛山的增速达到或超过50%，中山、江门超过30%；其他城市的增速则在20%以下，其中揭阳、韶关略有下降。
2.潜在供应充足，仍需加快去库存
上半年，广东商品房、商品住宅新增批准预售面积分别为3651.66万和3158.8万平方米，同比分别下降7.0%和6.1%。新增供应的下降，主要是由于市场可售存量较为充足。数据显示，2010-2014年，全省商品房累计新开工面积达6.01亿平方米；而2010-2015年上半年，商品房累计销售面积为4.70亿平方米，意味着近5年新开工的商品房仍有1.31亿平方米未销售。而自2011年以来，广东商品房待售（已竣工仍未销售或出租）面积持续上升，截至今年4月期末达到5980.49万平方米的最高值，说明市场去库存压力不断加大。截至6月末，待售面积5948.69万平方米，比5月期末减少26.60万平方米，比4月期末较少31.79万平方米，连续两个月下降，意味着市场进入消化库存阶段。但数据同时反映，近两个月待售面积的减少主要是住宅部分，且减少幅度较小，而非住宅部分仍呈增长态势，意味着当前去库存压力依然较大。
3.到位资金降速，总体状况较稳健
上半年，得益于销售市场的持续回暖，企业销售回笼资金较第一季度进一步加快，定金及预付款1798.64亿元，同比增长17.7%；按揭贷款921.49亿元，同比增长27.4%，增速比第一季度分别提高4.3个和6.3个百分点。而国内贷款及自筹资金分别为1374.91亿元和1787.08亿元，同比分别增长4.1%和9.0%，增速比第一季度分别回落13.6个和15.6个百分点；利用外资11.55亿元，同比下降21.0%，增速较第一季度回落14.4个百分点。上半年合计到位资金6090.24亿元，同比增长12.7%，增速比第一季度回落7.3个百分点。
从资金结构看，国内贷款占到位资金比重22.6%，比一季度回落2.6个百分点；自筹资金占29.3%，比一季度回落1个百分点；其他资金占47.9%，比一季度提高3.5个百分点；利用外资占0.2%。上半年国内贷款及自筹资金占到位资金比重相对一季度均有所下降，销售回笼资金占比上升，说明销售回笼加快，一定程度缓解了企业资金压。与近十年同期相比，在行业资金较为紧张的2008、2012及2014年，对应的自筹资金占比最高、销售回笼资金占比较低；而在资金较为充裕的2007、2009及2013年，对应的自筹资金及回笼资金占比则相反。今年上半年的资金结构介乎紧张与充裕年份之间，意味着行业总体资金状况较稳健。
4.投资增速疲弱，企业预期偏谨慎
上半年，广东房地产完成投资额3736.66亿元，同比增长16.1%，增速比去年同期回落2.7个百分点，比一季度回落4.6个百分点，投资走势总体延续着去年以来稳中趋缓的态势。按投资构成分，建安工程投资2721.71亿元，同比增长13.3%；设备工器具购置45.16亿元，同比增长42.2%，两者合计拉动房地产投资增长10.4个百分点。其他费用969.79亿元，同比增长23.8%，拉动房地产投资增长5.8个百分点；其中，土地购置费663.68亿元，同比增长20.1%，拉动房地产总体投资增长3.4个百分点。
开发建设方面，截至上半年期末，全省商品房施工面积50356万平方米，同比增长13.0%；其中，上半年新开工面积5805.42万平方米，同比增长9.4%，竣工面积1922.39万平方米，同比下降24.8%。相比第一季度回落，施工、新开工面积增速分别回落1.8个和5.9个百分点，竣工面积降幅扩大13.4个百分点。上半年全省土地购置面积543.80万平方米，同比下降35.3%，降幅比第一季度扩大8.5个百分点；土地成交价款319.73亿元，同比下降16.2%，降幅比第一季度缩窄4.2个百分点；土地购置均价5879元/平方米，同比大幅增长29.6%。数据显示，上半年的多项建设投资指标同比增速相对一季度均有进一步回落，反映出在当前市场供应较为充足的背景下，企业对后市预期偏谨慎；也意味着政府应加强市场监测力度，结合市场实际情况，及时调整土地供应结构和起拍价格，从源头上促进房地产市场平稳健康发展。
二、结论与展望
（一）结论
1.关于商品房市场。上半年广东商品房市场持续回暖，销售量再创历史同期新高；其中，珠三角地区市场回暖趋势相对粤东西北地区更为显著。商品住宅待售面积连续两个月略有回落，但市场总体供应仍旧充足，去库存压力依然未减。
2.关于资金状况。上半年到位资金同比增速相对一季度有所回落，处于近年同期低位水平。但得益于销售回笼资金加快，企业自筹资金增速放缓，资金结构趋于改善，行业资金状况总体稳健。
3.关于投资建设。房地产完成投资、商品房施工及新开工面积等指标增速稳中趋缓，企业对后市预期仍显谨慎。土地市场量降价升，需加强市场导向，从源头引导市场供求平衡。
（二）展望
上半年，商品房市场在行政限制措施减少、货币信贷环境宽松、政策支持力度加大等多项利好因素的作用下，市场成交量持续上升。基于当前宏观经济运行情况，预计下半年宏观政策及信贷环境仍将持续利好房地产市场，全年商品房销售量有望再创新高。其中，得益于国家和各地关于稳定住房消费的各项政策措施的不断落实，商品住房市场去库存进度有望进一步加快；非住宅商品房则可能因为经济发展方式转变及产业结构调整等因素的影响，仍将面临较大的去库存压力。
上半年行业资金状况总体稳健，开发投资、施工建设及土地购置等先行指标增速的回落，与当前市场总体供应充足密切相关。而过去五年商品房新开工面积扣除销售面积的余量多达1.3亿平方米，意味着下半年开发企业的重点在消化存量而不是新增投资。且近年来土地购置成本持续上升，在当前行业资金并不宽裕的情况下，企业参与土地竞拍的积极性总体不高。基于下半年市场环境有利，在市场回暖的带动下，投资建设指标增速或有回升，但总体仍以平稳运行为主。综上，当前宽松的政策环境有利于改善民生和消化库存，促进市场资源更为合理、有效配置；充足的市场供应则有利于保持房价平稳运行，加速行业转型升级发展。为此，建议各地政府继续贯彻落实国务院和省政府相关政策精神，全面有序取消"限购"、"限价"、"限贷"等行政干预手段，并最大限度发挥公积金的住房保障作用，支持和鼓励居民的合理住房消费；加快推进行政审批制度改革，加
大简政放权力度，让市场在资源配置中起决定性作用。建议开发企业把握政策利好，理性定价诚信经营，加快消化库存进度；根据行业发展趋势，结合政策导向及时调整发展战略，稳步实现转型升级发展。
篇二：房地产政策解读
房产税政策短期影响房价很难说，因国家未实质解决保障房的供求矛盾，国家每出台一个政策调控，就变相抬高一次成本，越抬越高，最后还是老百姓去买单。所以长期来说是看涨的。
国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。
有人去市场花100大洋买了一只小猪认养10年，1年后长成可以卖1000大洋的大猪，有一社团组织告诉你这猪的增值部份你1文钱不能拿，每年还要再征收你把猪养大了的养猪增值税100大洋。就是这种税，请问你认为应采用何种形式征收？呵呵。社团组织对猪的打压的政策就是明白告诉要抢劫，有本事你就别去买猪，看猪价会不会下跌。但猪涉及民生问题，有很多人需要买来吃或养，社团组织如果从源头上解决有大量的小猪、大猪的供求才是问题所在！！问题是社团组织是否愿这么干？而不是单一去研究下一步如何抢劫的办法。否则抢劫一次，猪价的成本被抬高一次。
涨价不是房涨价，房是每年都要折旧，增值的原因是政府的土地而持续增值的。
在国外因土地增值要收地产税（房产税、物业税，什么名称不重要），国外土地是私有化的业主拥有所有权，业主自己的土地增值了，国外的业主非常高兴，当然愿意交地产税。中国也准备征税，但问题是房是每年都在折旧跌价，中国的土地全部都是国家所有的，老百姓仅仅只有使用权而已。但土地又是持续增值，增值部份也是国家的土地增值，问题是增值部份的物业税应该向谁征税？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折旧贬值，转而只有转嫁去抬高房的价格，造成房价爆涨。
调控者和卖房者是一个利益链条上的，和老百姓是对立面。
在中国，土地属于政府，政府有权通过出让土地使用权来获利，房价涨地价就涨，政府收入也就跟着涨。如果你是政府，你会希望房价下跌从而导致你收入减少吗？
现在所谓调控，只是希望涨的慢点，不要弄的老百姓怨声载道罢了。
首先国家规定土地归国家所有，也就是说土地的操作者是政府。
而又有规定，人们不能私自搭建房屋，也就是说必须是开放商建的，才不是私自建筑。 于是造就了地方政府和开放商完全垄断房地产的格局。于是地方政府和开发商就形成了一个利益链。
只是打击那个需求者根本没有用，毕竟有人是真无房的要结婚的，那种叫刚性需求的，你打击多了，连那种合理的需求也打击了，显然不合适，违反了市场的规律。第二套房，也应该看情况，比如说人家买的第一套房，损坏严重了，难道不该买第二套房吗？或者人家的一胎两个小孩，长大了，原有的住房面积不足，也不该买嘛？显然国家没有考虑这个因素，也会导致刚性需求的反弹，越来越糟。
打击的重点不是人们炒房的需求，而是地方政府和开放商的利益链，这才是核心。国务院的政策，基本没有用。过于片面打击刚性的需求，没有兼顾这些人的基本利益。
应该禁止政府直接出售土地给开发商，而是地方政府只能出售该本地团购居民，然后再
推荐开放商，由开放商设定方案，由政府指导，最终由团购居民表决采取方案的政策。隔断政府和开放商的利益链。才能达到效果，否则只能是空话~
其他方面:??
契税,非唯一:3%??
贷款:二套首付5成以上,基准利率1.1倍,三套停贷(包括公积金)??
房产税:即将出台,千分之三到千分之四,各地不同.??
保有税:即将出台,税率暂未定.时间以国家发布为准.??
限购令:家庭只能够买一套住房.?? ??
这就是最近国家出台的新政策.??
篇三：广东省房地产发展现状与趋势浅析
广东省房地产发展现
与趋势浅析
目录
2012年第1季度广东房地产市场分析报告
今年一季度全省完成房地产开发投资945.12亿元，同比增长23.9%，增幅比1-2月大幅回落16.1个百分点。按用途分，商品住宅开发投资676.95亿元，同比增长21.6%，比1-2月回落16.7个百分点；办公楼和商业营业用房投资117.16亿元，增长15.8%；其他投资151.00亿元，增长43.9%（见表1）。
表1
从2010年以来完成投资走势看，去年增速逐季上行与前年的增速回落有关，投资实际增长势头已显疲软。今年一季度增速已低于前两年同期水平，后期若无重大利好因素影响，增速可能进一步回落。
2012年1-4月广东房地产市场简析
1、投资增速快速下滑，近期仍有回落可能
今年1-4月，全省完成房地产开发投资1276.16亿元，同比增长15.1%，增幅比一季度进一步回落8.8个百分点。从投资增速走势看，自去年第二季度开始持续回落。上一次连续3个季度以上出现投资增速回落，始于2008年第一季度。在2009年第一季度商品房销售面积快速恢复增长两个季度后，投资增速随之触底反弹，且之后房地产投资增速的走势基本滞后于商品房销售面积增速半年时间。以此推断，在当前商品房销售仍处于负增长的情况之下，近期投资增速仍有继续回落的可能。
2007年以来广东商品房销售面积同比增速及房地产投资同比增速走势
按用途分，今年1-4月商品住宅开发投资同比增长11.8%，比一季度回落9.8个百分点，比总体投资回落幅度大1个百分点；商业地产（办公楼和商业营业用房）投资170.98亿元，增长24.4%，增幅比一季度提高8.6个百分点；其他投资201.28亿元，增长23.8%，增幅比一季度大幅回落20.1个百分点。
1-4月，国内贷款519亿元，同比增长25.5%；自筹资金781亿元，增长21.4%。其他资金（主要为销售回笼资金）来源870亿元，下降10.4%；其中定金及预收款540.90亿元，下降7.4%，个人按揭贷款229.06亿元，下降16.2%。本年到位资金小计2182.92亿元，同比增长7.0%，较一季度低1.8个百分点；比开发投资增幅低8.1个百分点，二者差距较一季度缩窄7个百分点，资金压力相对有所缓解，但主要是由于投资增速回落而非到位资金增速提高。资金充裕度（到位资金/完成投资额）为171%，比一季度低12个百分点，比去年同期低13个百分点。以上数据反映，当前企业的资金压力较一季度时未有明显改善。
从资金结构看，国内贷款占到位资金小计比重为23.8%，比去年同期提高3.5个百分点；自筹资金占比为35.8%，同比提高4.3个百分点；其他资金占比为39.8%，同比下降7.8个百分点。从历年数据上看，其他资金为企业到位资金的主要来源，除2008年外，其他年份基本在50%左右；而自筹资金基本不超过30%。当前数据反映，销售回笼资金比重大幅下降，而企业自筹资金比重明显上升，房地产企业加快销售、拓宽融资渠道仍是当务之急。
3、房屋建设总体萎缩，后市供应再存隐忧
1-4月，广东房地产企业共购置土地面积583.27万平方米，同比下降13.0%；待开发土地面积3455.83万平方米，同比下降9.1%。商品房新开工面积3862.35万平方米，同比下降11.6%；竣工面积1715.08万平方米，增长7.2%。截至4月期末，全省商品房施工面积30984.89万平方米，同比增长15.1%。从建设指标上看，主要呈现下降或小幅上涨态势，反映企业对市场预期仍较谨慎，后市恐将再现周期性供应紧张的情形。
4、房屋销售降幅收窄，库存压力有增无减
1-4月全省商品房销售面积1700.25万平方米，同比下降13.9%，降幅比一季度缩小5.1个百分点；销售额1341.23亿元，下降14.5%，降幅比一季度缩小8.4个百分点；销售均价7888元/平方米，微降0.8%。从单月统计数据看，4月销售面积环比下降12.4%，但同比实现小幅增长；销售均价同比上涨10.7%。
分地区看，1-4月全省四个地区商品房销售面积同比均现下降。珠三角同比下降16.8%，降幅为各地区中最大，但比一季度收窄8个百分点。其中，4月深圳商品房销售面积65.1万平方米，环比增长54.5%，同比更是大幅增长146.1%；广州销售面积84.07万平方米，环比小幅增长3.6%，但同比增长18.1%，两个中心城市的销售情况表现抢眼。东西两翼和山区销售面积均小幅下降，销售均价则仍保持两位数的上涨幅度，销售价格的上涨与近几年来住宅小区开发水平的提高及土地等原材料成本上升有密切关系。
从库存情况看，截至4月期末，全省商品房待售面积3108.12万平方米，同比增长36.5%，增幅比一季度缩小5.9个百分点，但绝对数比3月期末增加2.7万平方米。由此可见，虽然近两个月商品房销售市场有较明显改善，但短期内市场上商品房供应量依然充足，去库存压力依旧严峻。
5、税收降幅继续扩大，增加财政收入压力
1-4月全省累计完成地方公共财政预算收入1965.04亿元，增长7.4%,增幅同比回落13.9个百分点，比一季度回落2.3个百分点；其中税收收入1602.62亿元，增长1.9%，增幅比一季度回落1.6个百分点。房地产税收方面，全省地方税局组织房地产业税收总额（不含契税和耕地占用税）258.34亿元，同比下降19.1%,降幅较一季度扩大4个百分点；占税收收入总额的18.0%，比重较一季度下降了0.2个百分点。其中，4月房地产营业税30.02亿元，同比下降24%，降幅较上月有所扩大。房地产税收的大幅下降，进一步增加了地方公共财政收入的压力。图32011年以来各月广东房地产营业税收入走势
综上所述，今年1-4月，广东房地产开发投资增速快速下滑，土地购置面积同比下降，商品房新开工面积持续负增长，与商品房供应相关的多项先行指标均呈现收缩趋势，预示着市场逐步进入深度调整阶段。地方财政压力不断加大，政府对房地产调控政策进行微调的趋势渐显，对进一步激活市场有一定利好预期。但当前企业自筹资金比重上升，销售回笼资金下降，资金压力依然沉重。且商品房库存压力也在加大，企业应抓住当前市场有利形势，加快销售抢收。
30余城市微调过关，底线不能动限购
年内房产税或难扩围
5月20日，国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
值得注意的是，温家宝对于这次楼市调控的表态是在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下，因此这次讲话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。
此前，来自财政部、住建部等部门官员曾陆续表态今年将研究房地产调控的长效机制，即以税收、法律为主的调控手段取代限购为主的行政性调控手段。
财政部财科所副所长刘尚希5月21日在新华社下属某媒体上撰文指出，被业界寄予厚望的房产税只是一个小税种，对于楼市的影响有限，无法替代限购令。
限购为红线
5月21日，媒体曝出消息称，辽宁营口出台政策，给予当地公务员和事业单位人员每人约5万元的购房补贴，当地财政拿出5000万元补贴这些人买商品房。
营口并非个案，在此之前，已先后有佛山、成都、扬州等30余个城市微调楼市调控政策，刺激当地低迷的房地产市场。政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
北京中原地产统计显示，地方微调楼市调控政策可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策，这类城市均出现了政策出台几天后就被搁浅。另一类是以北京、天津等地为主的减免税收和首套房贷打折等为主的，并没有被叫停。
但是，成都银泰·泰悦湾销售一位负责人电话中表示，成都房管局此前曾表示将购房资格审查放到交房时，也就是商品房预售合同签订1-2年以后，然而随即被叫停，但是相比北京限购来看，成都限购政策依然宽松，仅为1年社保的限购门槛比较容易满足，即使被叫停，仍然对外地人购买影响不大，该项目日前在北京推售30余套房屋被抢购一空就是实例。
北京中原地产研究员张大伟表示，只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。
一位接近住建部的人士也向记者透露，对于地方政府的微调政策，住建部也是区分看待的，目前基本上属于保刚需和促进楼市合理需求的政策都会过关，但是违反限购政策的地方措施肯定要被叫停。
在地方微调“不断”之时，中央对于楼市调控的态度却始终未变，住建部政策中心主任秦虹在新京报(微博)传媒举办的“房地产世界三周年酒会暨2011高端物业颁奖盛典”上指出，抑制投资投机性需求的楼市调控大方向一直未变，地方政府的微调大方向，总的来看属于支持合理购房需求，算不上政策转向。
住建部房地产监管司副司长张小宏日前表示，继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。个人住房信息6月底前将实现40个城市联网，届时，个人在40个城市的住房使用情况将一目了然。
房产税扩围趋冷
“没有联网之前，过网签时，后台个人信息资料储备中，并未包括2005年以前在京购买以及在外地购买的房产，也就是说，只要其他购房条件符合即能买房。”北京金融街奕兴置业有限公司副总经理兼北七家项目总经理苏华对记者说，北京网签个人信息资料储备中，之所以没有2005年以前数据，主要基于2005年，北京开始网签，不过各地网签的时间不一样，其他的城市可能晚一点，针对联网后，会不会补录此前的房产信息，尚不清楚。
不过，苏华认为，联网虽然透露限购在执行层面的再度从紧，但对于市场来说并非是坏事，在限购背景下，开发商更趋于开发中小户型，比如位于未来科技城的金融街金色漫香苑，主打刚需和改善型购房户型，受限购影响小，90%以上都是北京户籍。
中国房地产学会副会长陈国强表示，在个人住房信息系统实现联网后，将加大投资、投机性需求的打击力度，确保限购政策的执行力度。
陈国强表示，房产税扩大试点工作和限购工作是相互补充的，本次国务院再度强调限购，意味着房产税扩大试点工作不会成为房地产调控的重点，至少短期内在大城市不可能再扩大试点。
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