篇一：经典诉讼代理词
某公司 代理词
尊敬的审判长、审判庭：
我们作为某公司 与XX商品房预售合同纠纷案委托代理人，在庭前认真查阅了案卷材料，庭审中对案件有了比较全面的了解，在参加庭审之后，针对本案的基本事实，结合相关法律、法规、政策，提出以下代理意见。
一、被告迟延支付主要房款已构成根本违约，其与我司于2009年 10月23日签订的编号为Y899089、Y899074、Y899065的三份《商品房预售合同》已于2011年2月16日解除。我司向被告返还合同编号为Y899089房屋已支付房款381920元、合同编号为Y899074房屋首付款279003元、合同编号为Y899065房屋首付款268958元。被告须向我司承担违约金两项共计：166856.06元。其中三套房合同解除违约金共计101493.9元、三套房逾期办理商品房预售合同注销登记手续的违约金65362.16元（截至2011年08月12日，实际金额至被告办理完毕注销登记手续之日）。
（一）我司在解除合同前进行了大量的负责任、谨慎的促使合同履行的工作，系在确认被告严重逾期不予支付房款后方行使合同约定解除权。在解除合同前，已与被告进行了充分的沟通、告知，想尽一切办法促使被告履行合同，但是被告未能在我司给予的非常充分的期限内支付应付房款，不履行合同主要义务。在
催告后被告仍不履行合同主要债务构成根本违约后我司遂于2011年2月16日向被告发出《商品房预售合同解除通知书》，解除了与被告的商品房预售合同。双方商品房预售合同至此已经解除。
1、2009年10月23日，在获知被告由于自身过错在一年的时间里仍未办下贷款后，我司根据双方签订的《商品房预售合同》中对此情况的约定向被告发送“关于华贸城13号楼318、319、320号房屋改一次性付款的通知”，被告本人已经签收。通知里面明确告知被告须于收函后十日内即2010年11月2日下午5:00点前至我司华贸城售楼处补齐房款，办理转变付款方式的手续。但是直至2010年12月16日我司向被告第二次发函的将近两个月的时间里被告一分钱未补。发函被告完全不予履行，为了确保合同的履行，我司还积极与被告沟通，我司洽谈付款的补充协议，只要被告在房屋主体结构封顶前付清所有房款，我司将不究其违约责任，被告最终衡量最终未能达成一致。
2、2010年12月16日，在第一次发函将近2个月的时间里被告未能补齐房款后，我司再次向被告发送“关于一次性支付未批贷款的律师函”，再次要求其支付房款。在律师函里明确告知被告我司于10月23日向其发函后其未能按照我司的要求前来补交房款，已经构成违约，我司有权解除预售合同。若自此次律师函送达之日起5日内仍不缴纳未付房款的，我司将保留解除购房合同、通过法律途径追究被告违约责任的权利。被告收到该份文
件，并知悉律师函的全部内容，但并未按照律师函的要求补齐房款。2011年1月7日，在律师函发出21天后，被告来我司售楼处，要求我司在给其一至两周时间，房款近期内会全部付清，先向我司支付房款10万元，计入13号楼319，我司遂收下房款，并嘱咐其尽快交齐剩余全部房款。但是直至2011年2月16日我司发出商品房预售合同通知书将近2个月的时间里被告依然未能缴纳房款。
被告收到我司发出的两份要求其补齐未付房款的函件后均未按照函件规定的时间前来补款，其不作为的行为表明其不履行合同的态度已经非常明确。
3、2011年2月16日，在被告两次收到函件为期将近4个月的时间里仍不向我司履行补齐房款义务后，我司向被告发出了“关于解除华贸城13号楼318、319、320号商品房预售合同的通知书”，自此，双方的商品房预售合同已经解除。
根据《商品房预售合同》补充协议第十一条第6款：“本合同签订之后，若由于非出卖人原因解除合同的，则买受人应向出卖人支付总房款5％的违约金，该违约金不足以弥补出卖人损失的，还应对给出卖人造成的损失进行赔偿。”
《商品房预售合同》补充协议第十一条第6款第4款：预售合同和本补充协议解除或视为解除后，违约方应承担另一方因此而受到的税费损失。同时，如任何一方未能在收到另一方发出的解除通知后10日内（预售合同和补充协议另有约定的除外）办
理注销登记手续，拒绝办理注销登记手续的一方还需按逾期办理的天数，每日向对方支付总房款万分之贰的违约金。
以上两项违约金共计166856.06元。
二、我司解除双方签订的《商品房预售合同》有充分的事实依据、合同依据、法律依据，请法院予以确认双方的合同已经解除。
我司于2010年10月23日第一次发函要求被告履行合同，被告签收受不作为。为期两个月。
我司于2010年12月16日第二次发函要求被告履行合同，被告收悉后亦不能交齐房款。为期两个月
在我司于2011年2月16日发出解除通知书之前我司已经给了被告将近4个月的履约时间，被告已经构成根本违约。
（一）合同的约定解除权
《商品房预售合同》补充协议第七条明确约定：“非出卖人原因导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限不足的，买受人须在收到出卖人通知后10内，按出卖人确定的付款方式向出卖人补齐相应房款。否则，出卖人有权解除合同。”
《商品房预售合同》补充协议第十一条第1款：“出卖人和买受人任何一方根据预售合同或本补充协议的规定行使解除权时，预售合同和本补充协议自书面解约通知到达对方后即视为解除，违约方应当根据预售合同、本补充协议及双方签署的其他文件的要求承担违约责任。”
《商品房预售合同》第十条第2款第（2）项：逾期付款责任“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后合同继续履行，买受人应在取得出卖人同意后的10日内向出卖人支付全部剩余房款，并且在支付该全部剩余房款当日一并支付逾期违约金（逾期违约金的计算比例参照本条第2款第（1）项执行）。如买受人仍未在前述延长时限内按照约定支付房款和违约金的，延长的10日届满后本合同自动终止。”
被告的行为已经严重违反了《商品房预售合同》的约定，构成根本违约，我司于2011年2月16日向其发出商品房预售合同解除通知书后双方合同已经解除。
（二）法定解除权
《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。”
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”
在约定解除权成立的情况下，被告逾期支付主要房款也大大
篇二：买卖合同纠纷代理词
代理词
尊敬的审判员：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定，安徽至达律师事务所接受本案原告的委托，担任其与吴勇买卖合同纠纷案的一审诉讼代理人，今天依法出庭，履行代理人职责。
根据相关法律法规的规定及本案庭审调查已查明的基本事实，本代理人发表如下代理意见，供法庭参考：
一、本案事实清楚、证据充分，原、被告双方之间具有合法的买卖合同关系。被告自2012年7月18日至9月16九次从原告处购买电力护套管，每次原告将货物送至被告指定的地点，被告验收合格并在销售单上签字确认。销售单明确记载了买卖双方、日期、商品名称、数量、价款等事项，经过被告签字确认后，是合法有效的，且原告提供的被告电话录音也证实了原、被告双方的买卖合同关系及被告尚欠货款131376元的事实。
二、被告主张原告货物存在质量问题的抗辩理由不能成立。
1、原告提供的货物完全合格，双方口头约定当场验货，被告在接受时已经检验完毕并签字确认。根据该货物的性质及交易习惯，产品的规格及厚度是能够及时检验的，也不存在隐藏的瑕疵。根据《合同法》第一百五十七条“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”及《买卖合同司法解释》第十五条“ 当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。”之规定，被告已经对货物检验完毕。
2、原告截至至2014年2月26日之前未收到被告关于货物质量问题的任何通知。自2012年9月16日之后原告多次向被告催要货款，被告一直拖欠但并没有以质量为由进行抗辩，从电话录音中可以证实。现被告以此为借口并提供了一系列证据来加以佐证，既不符合法律规定也不符合事实，首先被告提供的证据有伪造之嫌，达不到证明目的；其次海欣机械发出的函为2013年4月16日，一般该货物的使
用是及时掩埋，为何会堆积暴晒达半年之久，我相信假如属实市政早就会将货物拖走，因此不符合事实常理。
3、被告关于付款的交易习惯及海欣公司所称的工程未经过验收之观点完全不符合事实。首先原告与被告之间是买卖合同关系并非工程施工合同关系，且双方也没有关于等工程验收之后再付款的约定；被告及海欣公司都未提供证据证明该工程未验收合格，且也无法证明该工程所使用的电力护套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提问时关于和海欣公司签订合同及原告买卖货物的时间上自相矛盾，由此可见，其与海欣公司签订的合同完全是伪造的，且新站区桥鑫建材销售部已经工商机关确认在2011年11月11日被注销，合同主体也是无效的，被告声称依然在纳税，至今未提供证据且不能推翻工商机关的证明。因此，被告与海欣公司的合同及海欣公司出具的函应当认定为伪造，海欣公司与被告之间有利害关系，其证人证言依法应不予采信。
三、假如原告的货物真有质量问题，但经过合理的催告期之后，应当认定质量合格。
根据《合同法》第一百五十八条“ 当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。”之规定，被告未在合理期限内通知原告，虽然《合同法》及《买卖合同司法解释》对合理期限未作具体规定，但《买卖合同司法解释》第十七条对合理期限做了综合判断及一九八四年一月二十三日国务院发布《工矿产品购销合同条例》第十五条第一款“需方在向供方提出书面异议时，按以下规定办理：一、产品的外观和品种、型号、规格、花色不符合同规定，属供方送货或代运的，需方应在货到后十天内（另有规定或当事人另行商定期限者除外）提出书面异议；需方自提的，应在提货时或者双方商
定的期限内提出异议。”，即使是海欣机械在2013年4月16日发出函之后，原告也未收到被告的通知，因此应当视为原告提供的货物质量符合约定。
四、根据双方口头约定和《合同法》第六十二条“ 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”的规定，被告应在2012年 9月16支付全部货款，但直至2012年10月才支付3万元，剩余款项至今未付，根据《合同法》第一百零九条 “当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬及《买卖合同司法解释》第二十四条第第三款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，被告拖延付款的行为构成违约，应当立即支付剩余货款131376元并赔偿利息损失10391.29元.
综上，被告违约事实清楚，依法应当履行付款义务并承担违约责任，请法庭支持原告的诉讼请求。
此致
合肥市瑶海区人民法院
代理人：
篇三：郭某合同纠纷一审代理词
民 事 代 理 意 见
审判长,人民陪审员：
陕西润慈律师事务所接受黄大厚先生的委托，由XXX律师作为其委托代理人参加诉讼。现结合庭审质证情况，发表如下代理意见：
一、关于原被告间之间建立的《承包协议书》，我方坚决认为其属于承/发包关系。
首先，《承包协议书》本身以及后附的“设备盘点表”、男女生宿舍物品清单、“证章移交表”，还有质证中原告方刻意回避的“营业执照”和“餐饮服务许可证”均可以充分证明：被告交付给的原告的不是一个空房子，而是必要设施和文件资料齐全的一家饭店——“西安市XX区小小聚酒楼”。原告方指鹿为马，指责被告“倒手租赁房屋”、“加价转租”毫无法律和事实依据。
其次，被告提交的与李欣之间的《交接表》，与装修公司的《装修合同》及费用收据，可以证明被告为经营平安老碗鱼投入了大量成本，除已存入库房的从李欣手中接手的设备之外，其余饭店装修材料、设施均为被告自己的添付。这更能说明被告是利用自己财产来获取财产性收益的，应当受到法律保护。
再次，虽然被告使用并提供给原告的是第三人李荣的营业执照，但这是原告签订《承包协议书》之时所明知的，经营过程中原告也未变更营业执照。故《承包协议书》不包含欺诈或故意损害原告利益的行为；转包、转租行为也并不为国家法律所禁止，其合法有效。至于原被告双方违反工商行政管理制度的行为，属于行政法规调整的范畴，与本案无涉。
最后，对于本案中的营业用房转租一事，虽然李欣（李荣代理人）姐妹曾与被告口头约定不得转租，但后来无论是李欣还是原告，均明知转租之事却没有提出过反对意见。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
干休所与李荣之间的租赁合同也没有约定不许转租，因此，被告对营业用房的转租行为也是合法有效的。
二、原告存在过错，就其损失应当承担与其过错相应的责任。 不是每个原告都是“小白菜”。1、原告在未告知被告的情况下即与干休所签订《腾房保证书》，造成继续履行《承包协议书》的困难和自己的损失进一步增大，应当就此过错承担相应责任；2、按照《承包协议书》第七条，任何一方对因餐厅承包而获知的另一方的商业机密负有保密义务，不得向第三方泄露，而被告从干休所和李欣（李荣代理人）手里获取李欣和黄大厚之间的《租赁合同》并向法庭提供，侵犯了被告的商业机密，同时该份证据的证明效力亦不应当被认可；
3、按照《承包协议书》第十条关于不可抗力的约定，原告应当在干休所向其发出《通知》之日起三日内将事件情况以书面形式告知被告，但事实上原告未书面告知。所以同样应当就此过错承担责任。
三、关于第三人干休所和李荣，代理人认为均不应当作为诉讼参与人参加诉讼。
本案是原告基于《承包协议书》提起的违约之诉，而第三人干休所与原告之间存在的是另一案由，应当另案处理；李荣与原告之间不存在法律关系，既不违约也不侵权，将其列入第三人也是错误地占用司法资源。
四、建议达成调解，由原告继续经营饭店。
被告并非根本违约，因为：1、原告方在诉讼请求中并未主张合同无效或者通知解除合同，所以《承包协议书》目前仍然有效；2、干休所依据内部文件终止合同并将房屋重新竞价招租，目的只是在于获取更大收益，如果能就价金协调一致，《承包协议书》仍然有可能继续履行（事实上被告也多次找干休所协调）。我方建议，既然干休所、李欣（李荣代理人）已参加诉讼，为减少各方诉累，也为避免诉讼主体缺陷，不妨由法院组织协调，争取由原告继续经营“小小聚酒楼”。
如果调解不成必须由法院判决，建议合议庭注意以下几点：
1、根据《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三
条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告并没有通知被告解除合同，也没有在诉讼请求中要求法院确认解除合同。此种情况下直接提出返还租金、装修费用和宣传费用的诉求不应当得到支持；
2、原告经营了10个月零20天，免租期应为（10月＋2/3月）/37月，免除额为（10＋2/3）/37月×300000元/12月=7207.21元，需补交2013年8月10日之前的承包费/租金为300000元-7207.21元=17792.79元，这可以在应返承包费/租金中扣除；
3、《承包协议书》第五条第二项约定：所有可移动物品及乙方后期添臵设备乙方有权处臵，对房屋所做的不可分享的固定装修归甲方所有。因此原告有关退还装修费用的诉求不符合约定。
4、原告方举出的支持其各项费用请求的票据，因缺乏正规发票，不应当被认可。
此致
西安市XX区人民法院
代理律师：陕西润慈律师事务所
律师 黄卫阳
2014年8月28日
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