篇一：数学建模一等奖优秀论文——房地产
房地产业可持续发展问题
摘要
房地产业是我国国民经济重要的组成部分，近年来房价问题成了人们热议的话题。本文针对房地产业可持续发展问题进行了探究，建立了合适的模型。
问题一：利用灰色预测方法建立了杭州房地产价格的预测模型，查找2003年到2011年杭州房地产价格数据用MATLAB求解对接下来两年杭州的房地产价格进行了预测。针对土地交易价格、人均可支配收入、人均GDP、房地产投资额、房屋租赁价格这五个因素对商品房售价的影响建立了灰色关联度模型，按照各自关联度由大到小排序，最后得到五个因素影响程度由大到小为土地交易价格、人均可支配收入、人均GDP、房地产投资额、房屋租赁价格。
问题二：考虑买房者的买房压力，用按揭还款公式计算出房价作为房地产价格合理区间的上限；同时考虑房地产商的合理利润，以利润为20%时的房价作为房地产价格合理区间的下限。用最新数据求解得到房地产价格合理区间为（5435元，8069.5元）
问题三：先综合考虑保障性住房比例以及其他各个因素对房价的影响，建立多元线性回归方程。用SPSS求解出线性回归方程后再以其他因素相同时来考虑保障性住房比例对房价影响。最后得出保障性住房比例的增加会使得房价减少，其系数为-0.104。.这也说明影响程度并不大。
问题四：结合前三问的研究成果和目前的房地产市场形式。从目前房价虚高的原因，制定符合中国国情的房价合理区间，处理房价问题手段探索三个方面对房地产市场进行了分析和总结。对处理房价问题提出了4点建议。
关键词：灰色预测MATLAB按揭还款公式线性回归SPSS
一、问题重述
房价问题是近几年人们热议的话题，“买房贵，买房难”成为当今社会的一大问题，已经严重的影响到了社会的和谐发展。政府在也在不断的出台政策进行宏观调控，这些举措在一定程度上防止了房地产市场的大起大落，维护了房地产市场的可持续发展。目前，房地产市场进入观望状态，成交量大幅减少，但大多数大中城市房价环比仍上涨。因此，为了保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设，需要我们解决以下几个问题。
1、收集杭州市2003年-2011年房地产市场的有效数据，建立房地产价格预测模型，并分析确定影响商品房销售价格的重要因素。
2、考虑杭州市的房地产市场，请给出房地产价格的合理区间。为购房者理性地选择房屋提供参考。
3、研究增加保障性用房比例对房地产价格的影响。
4、针对当前的房地产的价格以及你的研究结果，写一篇关于房地产价格报告，向社会阐述你的观点
二、模型假设
1. 2. 3. 4. 5.
假设世界政局近几年不会出现非常大的波动。 假设不存在其他影响商品房价格的主要因素。 假设所提供的数据都是准确无误的。 假设房地产商合理利润为20%。
假设经济适用房对房价的影响即为保障性住房对房价影响。
三、符号说明
x
(0)
:03年到08年房屋销售价格矩阵
xi(j)：指标i在j年的数据
V:按揭还款总额 P:房屋售价 X:年还款额
i:还款年利率
Y：家庭年收入
四、问题分析
问题一，问题需要我们运用杭州市2003年-2011年房地产市场的有效数据来建立房地产预测模型。由于数据量较少，我们运用03年到10年的数据建立灰色预测模型。同时找到可能和商品房销售价格有关的影响因素，运用灰色关联分析各个因素和商品房售价的关系。观察各自的关联度，分析得到影响商品房价格的重要因素。
问题二：国际上对于房价的合理区间评定的标准一般为居民家庭可支配收入的3到6倍。但综合我国房地产市场房价比普遍偏高的情况以及杭州房地产市场，这样的定价方案显然不符合现实情况。重新考虑房地产价格合理区间的含义，房地产价格的合理区间应该同时考虑到购房者的利益和房地产商的利益。即要保证房地产商的合理利润同时让中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要。 在这里我们以中低收入家庭能够付清房款的首付以及在一定时期内还清房屋贷款作为合理价格区间的上限，房地产商获得20%利润时的售价作为合理价格区间的下限。
问题三：保障性住房比例对于房价的影响主要体现在经济适用房比例对房价的影响。考虑到房屋销售价格是由诸多因素共同决定的，因此在考虑增加保障性住房比例对房屋销售价格影响时应该在其他因素都相同时求解。因此在这里运用多元线性回归综合考虑各个因素对售价的影响。最后在其他因素都相同的情况下单独考虑经济适用房比例对房价的影响。
问题四：房地产价格报告的书写，应该充分结合本文对前三个问题的求解结果，同时考虑杭州房地产市场的现状。
五、模型的建立与求解
5.1问题(一)
5.1.1．灰色预测模型的建立与求解： 1. 建立原始数据矩阵：
x
(0)
?{x
(0)
(1),x
(0)
(2),……x
(0)
(8)}
2.由原始数据计算一次累加序列：
xx
(1)(1)
(1)?x
(0)
(1)(1)?x
(0)
(2)?x
(0)
(2)
(0)
……x
(1)
(8)
(n)?x
(0)
(1)?x
(0)
(2)?……x
3.构造数据矩阵B和数据向量Y：
?1
?x(1)(1)?x(1)(2)????2??
??1?x(1)(2)?x(1)(3)?
?B??2?
?
…
??1(1)(1)
x(7)?x(8)??????2??
1??1?? ?…??1??
(0)
Y??x(2),x?
(0)
(0)
(…3),x,??(8)
T
4.发展灰数?和内生控制灰数?的确定：
???T(?1)T
U????(BB)BY
???
5.预测模型的建立：根据灰色理论，预测模型的一般形式为微分方程，即：
x
(1)
????k??(0)
(k?1)??x(1)??e?
????
?(1)
由于该模型求得的各年份预测值为一次累加数据，需将x(k)还原为原始数据x(k)，可得：
?(0)
?(1)
?(1)
?(0)
x(k)?x(k)?x
(k?1)
6.模型的求解：
由于资料的限制，我们选取杭州03年到10年房屋销售价格指数的数据来预测杭州的房价。以02年房价指数为100，得到房价指数序列如下表：
利用MATLAB变成求解得到2011年和2012年房屋销售价格指数分别为174.5和183.8。根据02年房屋销售价格3526为基准，求得2011年房屋销售价格为 6152.87元，2012年房屋销售价格为6480.78元
7.模型精度检验：
后验差比值C和误差概率P是检验模型精度的常用方法，公认精度评价标准如下表：
用MATLB求解得到模型C=0.1，P=1。对照上表可以认为模型的精度很好。
5.1.2．灰色关联度模型与求解：
1.关联度定义：衡量指标序列与母指标相似程度的测度。 2.选定母指标：选取商品房销售价格为母指标。 3.原始数据无量纲化处理：
xi(j)?
'
xi(j)
7
?7
?x(j)
i
j?1
4.构造关联度公式：
?i(j)?xi(j)
8
minminx0(k)?xi(k)??maxmaxx0(k)?xi(k)
x0(k)?xi(k)??maxmaxx0(k)?xi(k)
'
'
'
'
''''
注：xi(j)'?
?8 ?=0. 5
?x(j)
ij?1
5．关联度计算：
R1=R（x0,xi)?……
R7=R（x0,xi)?
1
8
8
1
8
1
??8
i?1
(k)
??8
i?1
(k)
6. 数据整理和模型求解：
篇二：房地产毕业论文
黑龙江建筑职业技术学院
毕 业 设 计
毕业题目：
学 生：
指导老师：
专 业：建筑设备工程技术
班 级：
2016年5月
答辩委员会意见:
答辩委员会(教师姓名、职称)：
毕业设计成绩：
摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的
上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。
关键词：房地产价格;原因分析;调控政策
一、房地产价格的概念
房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比” 两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。
二、房地产价格攀升的原因
大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本
在20世纪90年代房地产泡沫的破灭,严重地打击了其经济,造成了其近十年的经济衰退。国内的许多经济研究者都以日本房地产泡沫为参照作了大量的对比研究,并得出了有价值的结论。但是,日本房地产发展有其特殊的一面,它是在特定的历史环境和经济形势下产生的。日本泡沫经济的背景和环境与我国经济现状有很大的区别,中国房地产不会出现类似20世纪90年代初日本的房地产泡沫,只有了解中国房地产价格上升的真正原因,才能有效地采用相关政策来指导房地产行业的正确发展。我国当前房地产价格上升的原因主要有:
(一)供求矛盾逐步凸显是房价上涨的内在原因
1.政府为主导的运作体制导致房地产供给的不足。因土地供应量减少而导致供求矛盾逐步凸显是房价上涨的直接原因。市场价格围绕价值上下波动,需求增加并且供给减少时会造成价格的上涨。我国房地产市场并不是真正意义上的市场经济,而是以政府为主导的运作体制。土地的国家所有,使土地供应完全处于国家垄断状态,土地的相对供给不足,必然造成价格的上涨。
在房地产开发企业价值链组成中有两个环节存在着垄断行为:一是在土地获得阶段,国家对房地产开发实行国有土地使用权出让制度,即土地使用权批租一级市场由国家垄断;二是在市场营销阶段,房地产是一个区域性的市场,房地产的买卖均是在一定的地理空间上进行的,占领了优质空间的开发商形成了对该空间内房地产的供给垄断。由于空间的唯一性,导致开发商拥有了市场垄断力量,形成垄断价格。可以看出,双重垄断是导致房地产价格上涨及消费者剩余被剥夺的重要原因。
2.房地产开发成本不断上升。房地产开发的主要成本包括:土地成本、建安成本、管理费用、税费、利润等,土地价格和建材价格的上涨,使房地产开发成本不断提高,对房价上涨形成了推动力。
(1)土地交易价格不断上涨。首先,土地是一切经济活动的载体,随着工业化和城市化建设的推进,产业发展和居民生活条件的改善对土地形成了巨大的需求,大量的土地资源被占用,土地供需矛盾紧张,土地交易价格不断上涨。其次,土地价格的不断攀升也受到地方政府的利益驱动。目前,土地的收入是地方政府财政的支柱。2003年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地
价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,地方政府缺乏抑制房价上涨的动力,土地交易价格上涨增加了房地产开发成本,推动了房屋销售价格的上涨。
(2)建材价格上涨。我国目前正处在重化工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于重工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了能源、原材料价格涨势较猛。2004年,建材价格指数曾达到105.1,生产成本增大,必然导致房价提高。
3.需求具有刚性带动投资性资本介入导致房价上涨。商品房是一种特殊的商品:一方面可以用来居住,是其实用性;另一方面,商品房可以用来投资,其价值相对较高,风险相对较小。
(1)投资性需求。从20世纪90年代至今,我国储蓄率大体维持在38%至40%左右,远远高于世界25%左右的一般水平。随着利率的下降和居民投资意识的逐渐上升,投资理财逐渐成为居民家庭重要的经济活动。由于股票和期货风险相对较高,需要大量的操作经验,人们的了解和接受程度还相对比较低,加上金融市场的不健全,打击了潜在投资者的投资信心,所以房地产投资以相对较低的风险和稳定的收益率逐渐成为投资者的选择对象。很多城市出现的房价上升、租金下降的现象,就是空房比例的上升影响了房屋租赁市场的价格,这也间接说明了投资用的房产持续不断增加。据统计,截至2007年6月底,全国商品房空置面积为1.24亿平方米,其中空置商品住宅6 563万平方米,空置办公楼758万平方米,空置商业营业用房3 806万平方米。
(2)实用性需求。商品房最终的用途是用来居住。由于我国人口基数大,新增人口多,同时城镇居民人均住房面积较低,所以人们改善居住条件的要求也十分迫切,对于自住性商品房的需求量很大。由于自住性需求短期具有刚性,而投资性需求具有弹性,随着资产价格的上升,使人们产生资产持续上升的预期,可以得出短期需求曲线DS。在资产价格比较低的时候,房产的投资价值没有体现,由于人们对居住空间的习惯,短期需求呈现刚性,不会因价格的上升而出现改变,为DE曲线。当价格高于P0,消费者出现房价不断上涨的预期,房地产投资价值和资产保值功能逐渐得到认可,随着价格的上升,需求出现边际递增的上升,此时为泡沫的出现期,在EF段上,斜率越大,表明泡沫越多。由于房地产的资源是有限的,价格P0以上的短期需求曲线呈
篇三：房地产之异业联盟
房地产之异业联盟，跨界营销
一、遵循原则：
1、价值观趋同：必须要与项目核心价值观及所倡导的生活观高度一致；
2、文化契合度：必须要与项目企业文化高度契合并向社会传递正能量；
3、重营销推广：要有强烈的品牌推广意识及较强的营销推广概念；
4、高客户重叠：重叠性高且客户覆盖范围较广。
二、合作模式：
地产+微信+异业（本土知名家居品牌、知名酒店及中、高档汽车4s店），实现资源共享，跨界营销。
三、联盟优势:
1、客户资源共享，利润率最大化。单一商家的促销费用较高，但对区域市场的影响力相对较小，影响的客户群面相对较小，而各行业商家共同联动，能达成客户资源共享利润率最大化；。
2、相互影响，提升品牌认可度。各行业商家在区域市场内影响力及客户认可度互不相同，各行业商家联动出击，抱团营销，有利于提升各商家在当地的知名度和信誉度，同时，通过相互影响，也将大大提消费者对品牌的认可度。
3、推广宣传效益最大化。客户在众商家联动促销下，对促销宣传信息的接受程度最高，比较容易接受商家的促销政策影响并转化为实际消费。
四、微信营销：
集文字、语音、视频于一体的微信，正在深刻地改变着我们的社交与生活。当自媒体迅速崛起，微信公众号广泛受宠，微信已拥有7亿用户，微信圈成为人们晒心情、晒活动的社交圈时，媒体营销人蓦然发现，以电视、广播和纸媒为途径的传统传播模式，已经遇到了成长的“天花板”，而以微信朋友圈口碑传播为主要表现形式的微信营销，因为拥有了海量用户和实时、充分的互动功能，正成为营销利器。
由于移动互联网的快速发展，一个崭新的传播时代已经来临。微信营销，这个以分众和精众市场为目标诉求的营销模式，正是这个营销新时代的先锋和代
表。
五、微信营销思维:
1、助力思维：病毒式传播，全民嗨
助力营销，是病毒式传播的一种，它是通过朋友间的不断转发支持，实现快速传播和全民关注。助力思维通常的方式是，技术公司在制作活动微网页时，添加助力一栏。用户参加活动时，在活动页面上输入姓名、手机号码等信息后，点击报名参与，即进入具体活动页面。用户如想赢取奖品，就要转发至朋友圈并邀请好友助力，获得的好友助力越多，获奖的几率也就越大。为发挥助力者的积极性，也可以让参加助力的好友抽奖。就这样，因为有大奖的吸引，你就可以通过报名者与其众多好友的关注和转发，达到了泛传播的目的。
运用微信助力思维，不但可以在后台清晰地掌握到报名者的基本数据和信息，比如名字、性别和手机号码等，也在最大程度上发掘了他的朋友圈资源，让更多的人关注甚至参与此项活动。这种经济学上的乘数效应，使得活动消息得以成倍扩散，企业品牌得以迅速传播。
2、抢红包思维：精众传播，立竿见影 （商家有局限性，待商定）
抢红包思维，顾名思义就是为用户提供一些具有实际价值的红包，通过抢的方式吸引社会积极参与，引起强烈关注，找到潜在客户，并实施针对性营销。抢红包的思维方式比较适合电商企业，客户得到红包后即可在网店中消费，这样一来，既起到了品牌推广作用，又拉动了商城销售。
抢红包思维营销一般由商家提供一笔总体金额，由此分散出N多个不同金额的红包。想要参与的用户首先得关注并填写注册信息，成为某商家的会员，然后到活动页面领取红包，并在指定时间内抵扣消费。
3、游戏思维：兴奋点营销，蝴蝶效应
游戏思维的概念很简单，就是通过游戏的转发传播，来认识某个品牌。在微信的战略发展方向中，游戏与社交是其重点，足见游戏在移动互联网上的地位。微信小游戏的特点普遍是设计新颖，而且呆萌，规则简单却不单调，可以在短短几分钟内吸引到大量用户。
4、节日思维：传递的是温情，传播的是品牌
逢年过节，互致问候是中国人的良好传统。在经历了书信、电话和短信贺年祝节后，今年开始，微信祝福逐渐流行，一段语音、几句文字、一个视频，简单却温暖。节日思维，就是利用节假日人们相互送祝福的机会，在微信文字或视频中植入品牌形象，恰到好处地进行传播推广。
5、大奖思维：高转发率，广参与性
“重赏之下，必有勇夫”。自古以来，奖与赏是很多人难以拒绝的诱惑。借用互联网的说法，设奖促销，是搔到了用户的痒点。在当下的微信营销中，给奖甚至给大奖，是媒体和企业用得最多的招数，实力雄厚的，用房子或车子作为大奖；实力稍弱的，也常常用年轻人最爱的iphone6、ipad等通信工具，或者门票、电影票和旅游券等作为奖品，而且效果良好。
大奖思维瞄准的是消费者的痒点，只要有奖，就会有人参与有人转发；只要给大奖，就会有很多人参与并转发。而企业和活动品牌，就在用户的广泛参与下，得到了有力的传播与推广。当然，像房产这样的微信活动，由于奖项是购房抵价券，就可以通过微信圈的转发寻找到目标客群，并通过后台数据进行针对性营销。
6、生活思维：自然而然，润物无声
生活思维，就是把人们所关心的日常生活知识，发布到微信平台上，通过这些信息的转发，起到良好的传播作用。如今，人们对生活质量的要求越来越高，对生活知识的需求也越来越大，有关生活类的知识在网络上的转发率相当高，比如冬病夏治、节假日旅游、十大美食去处、最美民宿等，凡是与生活、旅游、美食、教育等相关的信息，都会引起人们的关注。而这些信息不但适合转发，而且很多人还会收藏，这样一来，即是对信息进行了二次传播。因此，在这些生活类信息中植入产品图片、文字或者做链接进行传播，是个不错的思维方式。
7、新闻思维：让品牌随新闻飞飏
新闻思维，是借助突发性新闻或关注度较大的新闻夹带图片进行传播。移动互联网时代，新闻的传播速度已经是以秒计算，地球上任何一个地方发生的重大新闻，都能在瞬间传递到地球的角角落落。而它在微信圈的阅读量，往往是以十万甚至百万计。因此，如果在转发率如此高的新闻中植入广告，其传播影响力自是不可估量。
8、测试思维：因为风靡，所以广泛
测试思维，也就是通过一些小测试，比如智商测试、情商测试、心理测试等来对一些品牌进行传播。今天的微信圈内，各类测试甚是风靡，这些测试情商、智商的题目，抓人眼球，很容易让人点进去测试。而这些测试的最后，往往都会跳出“分享到朋友圈，分享后测试答案会自动弹出”，这么一来，无疑进行了二次传播，而藏在这些题目开篇或结尾的网站或咨询机构，也在再传播上宣传了自己。
六、具体执行
1、前期洽谈：和项目负责人对接洽谈，项目指定筛选适合的其他行业品牌， 由业务员开展并安排双发合作事宜。
2、人员支持：安排特定人员在活动现场（4s店、品牌家电、酒店），负责易拉宝、展架等摆设，对扫码者（微信）进行引导，并进行礼品派送。
3、礼品支持：吸引人气，品牌推广。礼品可根据项目指定要求制作，突显品牌logo。
4、微信公众号运营推广：（参照 五、微信营销思维）
附件1：行业资源表（略）
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