篇一：屋顶上的营改增
屋顶上的营改增
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”
问：
建筑业和房地产业什么时候纳入营改增？其范围包括哪些经营业务？主要涉及哪些增值税税目？
答：建筑业和房地产业自2016年5月1日起纳入营改增。根据财税〔2016〕36号文，销售服务是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。其中，建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。建筑业涉及的主要税目即销售建筑服务。
房地产业主要涉及两个税目，一是房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目；二是房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务（不含不动产售后回租融资租赁）。
问：
营改增后，建筑业和房地产业的相关税率如何规定？
答：财税〔2016〕36号文明确规定，纳税人提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，
增值税税率为11%。因此，建筑业和房地产业即销售建筑服务和销售不动产以及不动产经营租赁服务和不动产融资租赁服务的适用税率为11%。
建筑业小规模纳税人销售建筑服务，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售建筑服务，征收率为3%；
房地产业小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。 问：
纳税人如兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率时应如何核算？
答：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
例如：某房地产业一般纳税人既有不动产销售业务，又有经纪代理业务（两项业务不属于混合销售），如果该纳税人能够分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产适用11%的增值税税率，提供经纪代理服务适用6%的增值税税率；如果该纳税人没有分别核算上述两项应税行为的销售额，则销售不动产和提供经纪代理服务均从高适用11%的增值税税率。
问：
建筑业一般纳税人可选择按简易计税方法计税的项目有哪些？ 答：建筑业一般纳税人可选择按简易方法计税的项目有：
1．一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2．一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3．一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
问：
某建筑业企业一般纳税人存在营改增之前已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增后进行工程决算时应如何进行涉税处理？ 答：该企业可选择适用简易计税方法计税。营改增之前已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增后才进行工程决算的老项目，可选择适用简易计税方法计税。根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号文附件2）第一条第（三）项
第9款的规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，应按照3%的征收率，依照“销售额÷（1+3%）×3%”计算缴纳增值税。
问：
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应向建筑服务发生地还是机构所在地的国税机关申报纳税？
答：根据《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国税总局公告2016年第17号）（以下简称“国税总局2016年第17号公告”）相关规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 问：
纳税人跨县（市、区）提供建筑服务时，应如何计算应预缴税款？ 答：1．适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%
2．适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
例如：某建筑企业一般纳税人A公司2016年6月承包了一项建筑工程，全部价款和价外费用共计100万元，A公司将此建筑工程的装修
工程50万分包给了B公司，A公司适用一般计税方法计税，则A公司6月份应预缴税款=（100-50）÷(1+11%)×2%=9.01万元。 问：
某建筑企业从分包方取得了一张建筑业营业税发票，该发票是否可以作为预缴税款的扣除凭证？
答：视情况而定。如果该张建筑业营业税发票是在2016年4月30日前开具的，则可以在2016年6月30日前作为预缴税款的凭证，2016年6月30日后不得作为预缴税款的凭证。如果该张建筑业营业税发票是在2016年4月30日之后开具的，则不得作为预缴税款的凭证。 根据国税总局2016年第17号公告第六条规定，纳税人从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述“凭证”具体是指：
1．从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。
2．从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。
3．国家税务总局规定的其他凭证。
问：
小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，应如何开具发票？
篇二：房屋所需缴纳的税
普通住宅界定标准为，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房
也就是说140平米以下普通住宅1.5%，超过140平米3% ，非普通住宅3%。通常
契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。 二、合同印花税：0.05%
在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。
三、银行按揭费用
如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别。
a.抵押登记费：80元/户
.权证印花税：5元/户
c.保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)
四、房屋维修基金
大修基金：购房款的2%-3%
大修基金是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金。
五、产权登记费
80元/套
权属登记费就是办理房产证的费用。产权登记费是对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为(博客,微博)按套收取。住宅类房屋按照80元/户来缴纳，非住宅类房屋按照550元/户缴纳，共有人证书费按照10元/人缴纳，即每增加一个产权人则多增收10元，这个10元只是工本费，因为如果每户只有一本的话是免工本费的。
六、交易手续费用
1.住宅 建筑面积 X3元/平
2.非住宅 建筑面积 X11元/平
七、物业管理费
从收房日开算
以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月。产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。
买二手房要交哪些税
1、契税：普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%;住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间 、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳；
2、营业税：总房款的5%(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住2年以上没有此税)；
3、营业附加税
4、个人所得税：一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交 ；
5、土地出让金：总房款的1%(购房改房或类似这样房的时候交纳，且只交纳一次，以后你再卖房，则买方不再需要交)；
6、印花税：总房款的万分之五;
7、交易费：平方米数*3(买卖双方都要交，且数额相等);
8、产权证工本费：约80元。不一定是这个数;
9、他项权证工本费：约80元(贷款才有的费用);
10、抵押登记费：根据银行情况定;
11、保险费：根据保险公司情况定。
12.国土证办证费：按相关规定交纳。
.契税：90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税,90`144平米普通住宅1.5%，超过144平米3%，非住宅3%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票；
2.印花税：在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%
，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证；
3.银行按揭费用：如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别；
a.抵押登记费：80元/户
b.权证印花税：5元/户
c.保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为
0.05%，20年以上为0.045%)
4.大修基金：购房款的2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是：
a.不含电梯：总房款×2%
b.含电梯：总房款×3%
c.部分试点楼盘按50~60元/m2收取
开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金；
5.物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月；
产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费；
6.权属登记费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用；
7.交易手续费：住宅 建筑面积 X3元/
㎡；非住宅 建筑面积 X11元/㎡；
提示：买新房子要交哪些税呢?目前我国购房者买新房子主要需要缴纳五项费用，包括契税、房屋维修基金、物业管理费、权属登记费和交易手续费用。建议购房 者提前了解这五种税的计算方式，然后再缴纳这五种税。
二、买二手房要交哪些税
1、契税：普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%;住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间 、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳；
2、营业税：总房款的5%(一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住2年以上没有此税)；
3、营业附加税
4、个人所得税：一般买方承担，如果是卖方唯一一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他唯一的房产，则此税要交 ；
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篇三：企业分布式光伏电站收入如何缴税
企业分布式光伏电站收入如何缴税？
发布者: solareb光伏云 | 发布时间: 2014-9-29 12:12| 查看数: 54| 评论数: 2
企业分布式光伏电站收入如何缴税？
对于企业自身投资的分布式光伏电站。采用自发自用余量上网的模式，屋顶光伏发电系统设备以及所产生的电力所有权都归属企业自身。电力是有形动产，将多余的电力并网销售给电站，要缴纳增值税。增值税一般纳税人适用增值税率17%。小规模纳税人则按3%征收率纳税。
同时，光伏发电有税收优惠。根据《财政部、国家税务总局关于光伏发电增值税政策的通知》(财税〔2013〕66号)，规定“自2013年10月1日至2015年12月31日，对纳税人销售自产的利用太阳能生产的电力产品，实行增值税即征即退50%的政策。”
光伏发电系统需要购进相应设备，增值税一般纳税人购进货物可以抵扣进项税额。此外，光伏发电的一个缺陷是受天气影响比较大，天气条件恶劣时则需要从电站购电，购电可以抵扣进项税额。如果企业光伏电力富余时并网输给国家电网，不足时从国家电网输入电力，输入与输出相抵，以差额结算电费，实际上就是以物易物，应该双方都作销售处理，分别抵扣进项，分别计缴增值税。
《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2008〕151号)规定，在缴纳企业所得税时，增值税免税额、即征即退额都要计入应纳税所得额。
光伏电站投资运营商租用企业、居民社区的屋顶，屋顶光伏发电系统设备以及产生的电力所有权都归属光伏电站投资运营商。
屋顶楼面不属于不动产，出租屋顶楼面,出租方要缴纳营业税，但不缴纳房产税。营业税适用税率5%。如果出租方是工商企业，主体税种是增值税，而营业税归地税机关管辖，那么工商企业出租屋顶也要到地税机关办理税务登记，并对出租屋顶收入单独核算。
有些屋顶出租方不收取租金，而是以获得优惠电价或一定数量的免费电力作为回报。这种情况要分解成正常租赁和正常售电两个业务。国税机关将依照增值税暂行条例实施细则第十六条规定，按同期光伏电价调整光伏电站的销售额;地税机关将依照营业税暂行条例实施细则第二十条规定，按同期同类屋顶出租行情核定其营业额。营业额即租金收入，作为征收营业税的计税依据。
光伏电站通常都超过年销售收入50万元的标准，须认定增值税一般纳税人。适用增值税税率17%。
电站建设属于公共基础设施项目，根据企业所得税法第二十七条第(二)项和企业
所得税法实施条例第八十七条规定，从事国家重点扶持的公共基础设施项目，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，可享受企业所得税“三免三减半”优惠。《公共基础设施项目企业所得税优惠目录(2008年版)》(财税〔2008〕116号)中列入了“太阳能发电新建项目”，但前提条件为“由政府投资主管部门核准”。因此，光伏电站要先经核准然后才能享受优惠。而目前光伏电站只要完成备案即可享受优惠。
同时，《财政部关于分布式光伏发电实行按照电量补贴政策等有关问题的通知》(财建〔2013〕390号)和《国家发展改革委关于发挥价格杠杆作用促进光伏产业健康发展的通知》(发改价格〔2013〕1638号)规定，分布式光伏发电项目经过备案，建成投产且完成并网验收后，将获得财政补贴，补贴标准为每千瓦时0.42元，获得的补贴应当计入当期应纳税所得额。
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