篇一：别墅宾馆融资计划书
西藏格桑花别墅宾馆融资计划书
三、效益测算
1、投资概算
（1）别墅保证金和租金
每栋别墅保证金10000元，每月租金2500元。
10000元*22+2500元*12*22
=220000+660000
=880000元
（2）装修改造
每栋别墅平均装修改造资金50000元。
50000元*22
=1100000元
（3）购置家俱、电器设备
每栋别墅平均购置家俱、电器设备40000元
40000元*22
=880000元
（4）购置布草、床上用品、低值易耗品
每栋别墅购置布草、床上用品、低值易耗品15000元
15000元*22
=330000元
（5）广告宣传投资
250000元
（6）人员经费投入
定员40人，人均月工资1800元
1800元*40*12
=864000元
（7）其它投资
300000元
（8）合计总投资
4604000元
2、收入概算
由于本项是别墅式宾馆，除小区门口有一个迎宾入住大堂以外，各别墅都呈分离状态，不易集中，因此宾馆只提供住宿和免费早餐服务，小区内外现有的购物、餐饮、美容保健等配套服务并非宾馆的收入范围，不构成宾馆收入。住宿服务分旺季和淡季，旺季一般指5月至10月为5个月，平均房价每床150元，按75%住宿率计算；淡季一般指10月至5月为7个月，平均房价每床按80元计算，按30%住宿率计算。
（1）旺季收入
150元*260床*150天*75%
= 4387500元
（2）淡季收入
80元*260床*215天*30%
= 1341600元
（3）合计收入
4387500+1341600
= 5729100元
3、效益概算
装修改造、家俱用俱按5年折旧进入成本，床上用品按3年折旧进入成本；广告宣传、人员经费、租金、小区管理费和其它费全部进入当年成本，税费按营业收入8%进入成本，保证金租期期满退回不进入成本。
（1）全年经营成本概算
（1100000元+880000元）/5+330000元/3+660000+250元*12*22+250000元+864000元+300000元+5729100*8%
=396000元+110000元+660000元+66000元+250000元+864000元+300000元+458328元
=3038328元
（2）利润概算
年收入概算—年成本概算
5729100元— 3038328元
=2690772元
（3）年投资利润率
年利润/总投资*100%
2690772元/4604000元*100%
=58.44%
四、项目优势分析
（1）低成本和快速度的优势
根据拉萨市的行情，目前承包三星级宾馆酒店每个标准间承包费1年为17000元——20000元，装修费用20000元，家俱电器购置费10000元，转让费用8000元，按下限计算不包括流动资金，合计一个标准间的硬件投资为55000元，平均每个床位硬件投资为27500元。本项目每个床位不包括流动资金投入为（660000元+1100000元+880000元）/260=10154元。投资成本只相当于承包三星级宾馆的36.9%。
按目前的投资规模测算，如果以征地建房的形式投资一个260个床位的三星级以上宾馆，每个床位平均投资额为15万元，总投资在3900万元以上。即使各项工作进展顺利，建设期也必须在一年半以上。
（2）区位的优势
以格桑林卡为中心的西部片区，是西藏自治区和拉萨市规划建设的重点区域，集中了拉萨的大部分矿山开采企业，商务活动十分繁忙。格桑林卡别墅小区有拉萨富人区之称，小区占地500多亩，住户1000多户，仅别墅就有300多栋。无论是去火车站、长途汽车站，去机场，还是市内游览、购物都是非常便捷。
（3）旅游大环境的优势
目前，国内游客大部分只剩下没有去西藏，而西藏独特的宗教文化、雪域风情几乎是每个游客心中的梦想。可以想象交通条件改善以后，游客集中进入西藏旅游是一番怎样的景观。西藏自治区政府预测“十一·五”末期，拉萨市旅游人数将突破500万人次。而旅游界人士预测2—3年内拉萨旅游人数就会突破500万人次，到“十一·五”末期将突破1000万人次。而且，2008年北京奥运会，2010年上海世博会的召开，大量国际游客到来，西藏的旅游业将会形成两大高潮。因此，西藏旅游业将会有持续5年以上的兴旺大势。
（4）客房结构的优势
本项目以别墅宾馆立足于西藏旅游市场，有别于一般宾馆酒店。每栋别墅有一个30平方米的大客厅，一个装饰豪华的藏式客房和5个汉式客房，有单人间、双人间、3人间。平均每栋别墅可接待10—13人。无论是商务客人来，还是旅游团来，工作时或集体活动时无需租会议室，即可在客厅开会议事，研究工作，又可在客厅进行团队活动，休闲聊天。要单独工作、休息、看书则可回到自己的房间独居一处无人打扰，十分适合各种游客需求。
（5）规模优势
目前拉萨宾馆行业存在一个突出问题就是酒店规模过小，一般只有50—60个床位。本项目完成以后可形成260个床位，可同时接待5—8个大型旅行团。项目建设期间，无论是装修、还是采购都可以以规模优势争取较低的单位投资成本。项目营运以后，特别是旺季房源紧张时，可以规模吸引各大旅行社，取得可观的收入。
五、项目进展
2006年12月中旬开始启动项目建设，目前已经与11家房东签定了11栋别墅的长期租赁合同，并全部交纳了合同保证金和2007年1月份的租金，其中有10栋别墅租期为5年，1栋别墅租期为3年。已经完成了6栋别墅的精装修。订购了6栋别墅的家俱、电器、沙发、地毯、床上用品，全部配置了太阳能和电能两用热水器。第一期6栋别墅的试营业将在元月20日左右开始。
另有5栋别墅的装修设计已经完成，装修的招标工作也已经进入尾声，预计元月10日将进场装修。还有8栋别墅的租赁洽谈正在进行，预计到2007年春节之前基本上能按计划再租赁8栋别墅，3月份之前可以租赁到22栋别墅。目前资金总投入100万元左右，按工作进展，春节后将正式注册成立西藏格桑花别墅宾馆有限公司，5月1日将全面转入经营。
六、融资计划
本项目计划总投资460万元，自有资金160万元，需要融资300万元。融资期限1年至5年，可由贷方灵活决定，利息根据国家金融政策可适当上浮或以其它形式另行回报。也可以风险投资方式进行投资，方式不限。
七、投资人简况
本项目投资者孙磊，汉族，江西吉水人，1964年4月出生，1985年毕业于江西财经学院。曾任江西省井冈山市副市长，兼任井冈山旅游股份公司董事长；江西省吉安市利用外资办公室主任；江西省抚州市政府副秘书长，兼任抚州市投资公司董事长、总经理；广东省珠海市外经贸局副局长，兼任珠海市外商投资服务中心主任。长期从事政府经济工作，有广泛的人脉和社会关系，熟悉政府和企业运作。为人真诚直率，讲究信用。
西藏格桑花别墅宾馆有限公司
篇二：吉水县房地产行业研究报告
吉水县房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前 言
在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。
对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。
针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。
针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。
此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
【出版日期】 2016年
【交付方式】 Email电子版/特快专递
【价 格】 纸介版：9800元 电子版：9500元纸介+电子：9800元
第一章 中国二三线城市房地产发展概述
第一节 中国二三线城市土地市场
一、一线城市房地产复苏情况分析
二、二三线城市土地市场供给概况
三、房企主战场向二三线城市转移
第二节 中国二三线城市房地产市场
一、二三线城市房地产市场成交情况
二、二三线城市商品住宅存量情况
三、房地产重心向二三线城市转移
四、房企加快布局二三线城市市场
第三节 中国二三线城市房地产市场价格分析
一、全国大中城市房地产价格变动分析
二、二三线城市房地产市场价格分析
三、二三线城市房价走势上涨的主因
第四节 二三线城市房地产市场开发模式
一、城市综合体的模式
二、城市发展运营商的模式
三、城投的模式
四、城中村的模式
第二章 2015年吉水县房地产市场环境分析
第一节 吉水县房地产地域环境分析
一、地理位置
二、自然环境
三、生态气候
四、资源分布
第二节 吉水县房地产宏观经济环境分析
一、吉水县GDP增长情况
二、吉水县固定资产投资
三、吉水县居民收支情况
四、吉水县产业结构分析
第三节 吉水县房地产市场政策环境分析
一、房地产政策环境综述
二、二三线城市限购政策
三、吉水县房地产重要政策分析
第四节 吉水县房地产行业社会环境分析
一、人口数量分析
二、消费市场分析
三、招商引资情况
四、居民住房情况
第三章 2015年吉水县土地市场分析
第一节 吉水县城市规划布局
第二节 吉水县土地供应分析
第三节 吉水县土地成交分析
一、成交地块规划用途
二、成交地块用地面积
三、成交地块建筑面积
四、成交地块的容积率
五、成交地块受让单位
第四节 吉水县土地成交价格
一、成交地块的成交价
二、地块的成交楼面价
第四章 2012-2016年吉水县房地产市场分析
第一节 吉水县房地产投资建设分析
一、吉水县房地产投资额分析
二、吉水县房地产建设规模分析
三、吉水县房地产开发重点企业
四、吉水县房地产市场价格分析
第二节 吉水县产业园区建设分析
一、吉水县产业园区分布情况
二、吉水县产业园区建设规模
三、吉水县产业园区发展规划
第三节 吉水县商业营业用房建设分析
一、吉水县写字楼市场分析
二、吉水县商铺市场分析
三、吉水县酒店市场分析
第五章 吉水县房地产重点企业分析
第一节 企业一
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第二节 企业二
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第三节 企业三
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第四节 企业四
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第五节 企业五
一、企业基本情况
二、企业经营情况
三、企业资质情况
四、企业开发项目
第六章 二三线城市房地产市场投资分析
第一节 中国房地产市场投资现状
篇三：吉安4G FDD基站覆盖表
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