篇一：细说业主维权
分析五大案例细说业主维权
http://nb.house.sina.com.cn 2009年06月03日11:50 大连晚报
你问我答
5月24日，最高人民法院24日公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以来，很多读者都很关注这两部司法解释究竟给我们的生活带来了哪些实惠。记者近日采访了辽宁大东律师事务所的王崇旭律师，针对市民关注的热点问题做出解答。
案例1
沙区五一路某小区的王先生自从入住后就被推选为业主委员会主任，他工作一直兢兢业业。可去年他的业委会成员资格被取消了，原因是房产证上并没有他的名字。王先生不明白，房子是他跟儿子合资买的，产权证上写的是儿子的名字，但是首付是他付的，而且也长期居住，为啥不算业主？虽然两部《物权法》司法解释10月1日起才正式施行，但王先生已提前成为受益人，前几天他的业委会成员资格被恢复了。
“业主”范围扩大 产权证上没名同样是“业主”
律师说法：目前对业主的认定，基本上是指产权证上的人，导致因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人，或者正在办理产权的人，无法行使表决权，影响小区管理。而现实中房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。
“司法解释”扩展了业主的范围，将依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，都认定为物权法所称的“业主”。
案例2
家住甘区虹港路某小区的梁先生最犯愁的就是停车问题。“小区停车位不少，也有车库，可是买房时就被告知全卖出去了。没办法，物业就在绿地和小区
出入的道路两边划了些停车位，月租金150元。”梁先生说，他发现楼下车库根
本就没停车，而是被外边的人用来当仓库，还有一个业主竟买了楼下多个停车位。 “车位”问题明确 不允许开发商单独租售车库
案例3
市民张女士所居住的小区原物业已被解聘，但物业借口业主欠缴物业费，始终不退出小区，也不把办公室、维修经费和其他相关设施移交给新物业，弄得新物业进退两难。不仅如此，原物业还以存在提供了保安等事实服务为依据，仍要求收取业主的物业费。
解聘物业问题 欠物业费同样有权“炒”物业
律师说法：业主大会按照规定程序作出解聘物业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务合同终止后，业主委员会请求物业服务企业退出、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。 此外，如果物业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。因为物业公司拒不撤出时，业主有权利不交物业费，物业公司等于白干。但是物业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
案例4
物业费收缴困难原因一般有二：一是业主不满意物业服务，二是业主买房后没装修没入住(如人在国外)，或者无需接受相关服务(如高层住宅低层住户不用乘坐电梯)。物业公司认为，物业合同不可能与单个业主签订，但效力仍然对单个业主有效，“电梯、保安、卫生这些不可能谁家交钱给谁开吧！”
“欠费”难题破解 没装修没入住也要交物业费
律师说法：“司法解释”提出，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”选聘物业是业主共同作出的决定，只要物业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。即使业主的房屋空闲，物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。
案例5
王先生家住西岗区胜利路某小区，一楼是车库，二楼被一家卖保健仪器公司买了，每天都有好多老年人在里边“上课”，很吵。听说“司法解释”中有一条是住改商必须经过全楼同意后，他们全楼居民联合签名想告楼下那家公司，不知道有没有效。“
住改商有说法 住家干买卖须全楼业主点头
律师说法：“司法解释”特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这也就是说，王先生等居民属于本栋建筑物内的其他业主，应当认定为 “有利害关系的业主”。
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建筑物区分所有权咋认定是纠纷关键
在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此作出了规定。
●住宅专有部分
除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围，即车位、摊位等。
●住宅共有部分
天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。
篇二：物业维权经典案例让你对物业工作了解的更透彻
物业维权经典案例让你对物业工作了解的更透彻
经典案例一：
水淹车库物业要不要赔？
台风来了，水淹地下车库，物业有没责任？近日，厦门中院针对一起此类案件作出判决，认定翡翠城小区车库被淹，物业公司也有一定责任，判决要求物业公司要对业主损失承担部分责任。
去年7月中旬，台风“苏力”和热带风暴“西马仑”先后影响厦门，厦门多地受灾严重。7月19日凌晨，因“西马仑”强降雨引发山体滑坡，翡翠城小区一号地下车库灌入大量洪水、泥沙，不少业主停放在车库内的轿车因此被泡在了水中，多部车辆受损严重。
事发后，业主许先生起诉到法院，要求物业公司承担赔偿责任。但是，物业公司辩解说，这事是因“不可抗力”引起的，物业无须赔偿。
近日，法院作出判决，要求物业公司赔偿业主部分经济损失。法官指出，关键在于物业公司未能证明自己在事发前和事发时采取了抢险措施。
法官点评
不可抗力，未必免责
法官说，不可抗力并非意味着当事人可以推脱一切义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案当中，由于物业公司存在防范不及时、抢险不到位的过错，因此，依法应承担部分责任。
这一判决，意味着，要求物业公司面对自然灾害防范千万不能掉以轻心，对于灾害可能发生的后果要充分履行通知义务，让业主损失降到最低。
经典案例二：
小区车库到底归谁所有？
小区停车位，该归谁所有？厦门中院对外发布了一起因小区车库之争引发的官司。
据悉，引发争议的车库面积一共有473.76平方米，位于金山西三里194—200号房屋，也就在小区D栋的底层。根据《厦门市土地、房屋产权面积测算成果报告书》写明，该小区D栋底层车库层高小于2.2米，其面积不计入总建筑面积。
但是，小区建成几年后，开发商却要将这一底层车库卖给他人。为此，近日小区业委会向法院请求确认194—200号房产的买卖合同无效。此外，业委会还要求，要确认车库所有权归全体业主共有，并且，要移交给业委会。
这一案件引发极大争议。最终，中院终审判决驳回业主委员会的诉讼请求。
车位是否共有
关键看公摊
法官说，小区车位是否属全体业主共有，关键在于该车位是否摊入公用建筑面积。由于本案车位面积不计入总建筑面积，又系独立单元，不属公共使用空间，无法判定属业主共用，因此，针对业委会要求确认车库权属归业主共有的请求，没有依据，法院不予支持。
经典案例三：
业委会，有没有起诉权？
业委会，有没有起诉权？近日，思明区一小区业主委员会向法院提起诉讼，状告陈先生长期违法占用小区地下二层公共区域用于停车。
面对起诉，陈先生辩解说，车位是他买的。之前，他与开发商签订了一份《补充协议》，约定开发商将该车位（无产权）的使用权无偿提供给陈某停放车辆，使用期限为60年。
但业委会认为，陈某占用的是公共区域，属于全体业主共有，开发商并无处分权利。因此，业委会请求法院判令陈某立即停止侵占。
近日，厦门中院作出终审裁定，裁定驳回了业委会的诉讼请求。法院认为，本案中，原告业委会未能证明其本次诉讼有经过业主大会讨论决定，因此，裁定驳回起诉。
哪些情况，业委会能起诉？
法官说，根据《物业管理条例》第19条第1款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”
因此，业主委员会只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内具有诉讼主体资格。也就是说，业主委员会在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向法院起诉。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向法院提起民事诉讼。
经典案例四：
业主被盗物业要赔钱？
小区业主家中失窃，物业要不要赔钱？
去年1月25日下午，孙先生家中遭贼，丢失了大量贵重物品，但嫌犯未被抓获。
根据现场监控显示，物业公司管理存在疏漏。孙先生起诉说，根据物业服务合同约定，物业公司应负责管理小区人员进出，并在出入口处对来访客人进行登记，当有人携带大件物品出小区时，需要进行确认方可放行。但是，物业都没有做到。
近日，法院作出判决，认定物业有一定的责任，判决要求物业公司承担孙先生财产损失40%的责任。
物业有责，
但也不能苛求
法官说，在本案中，物业公司存在过失，应承担赔偿责任。但是，本案始于盗窃案件，因盗窃案具有突发性等特点，而保安服务只是一般预防措施，物业管理公司难以彻底防范，不能苛求其保安服务能够防止一切盗窃案件的发生，所以，也不能要求物业承担过多的责任。
根据《物业管理条例》相关规定，物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的隐患，应当及时消除或提醒；否则，在业主遭受财产损害时，物业公司应承担相应赔偿责任。
延伸说法
物业维权“三问”
一问：服务有瑕疵，能少交物业费？
法官认为，物业服务合同是双务合同，应当坚持质价相符的原则，物业公司提供的物业服务不符合合同约定的，构成违约应当承担违约责任，业主可以请求适当减少物业费。但此类案件的处理关键还是证明标准的认定。
二问：追讨物业费，有没有时效？
法官认为，自物业公司起诉之日起前溯两年，超过两年的物业费不应支持，两年之内的物业费则应予以支持。
三问：拖欠物业费，滞纳金咋算？
法官说，这一方面，应当赋予法官一定的自由裁量权，以做好利益平衡，维护基层小区的和谐稳定。在处理滞纳金方面，我们提出如下处理原则：（1）适度惩戒原则，对于恶意拖欠物业费的业主，应让其承担滞纳金。（2）公平合理原则。（3）统一裁量原则。
篇三：9种典型物业纠纷典型案例
9种典型物业纠纷典型案例
类型一、物业公司不是“第二警力
案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。
分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。点评 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。
类型二、业主与业主直接对簿公堂
案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。
分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。
目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。
类型三、物业管理费要明示
去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。点评 当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。
类型四、业委会擅自打官司
案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示
该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。
分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。
点评 目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。
类型五、物业公司截留物业管理费
案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12％的管理酬金，物业管理费若有节余则归业委会所有。2004年8月，合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会，于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。
分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬，但若采取酬金制的，则节余的物业管理费应属于业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。
点评该物业公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会，显然与双方的约定相悖，侵害了广场业委会的合法权益。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，业主的维权意识普遍增强。类型六前物业公司拒绝“退场”
案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期，业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，结果由本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不肯退出，僵持了3个月，这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。
分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做考试吧好将物业管理资料的移交给新物业公司的工作，并及时撤离管理区域。
点评 当前，物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发的老物业不走，新物业进不来的窘境经常上演。有的物业公司一旦落选，就感觉脸上无光，拒绝退场，不遵守游戏规则，给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音。
类型七、物业成楼盘营销手段
案例：今年3月，本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。到了10月，开发商开出了非常苛刻的条款，逼中标物业公司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出，于是，物业公司与开发商对簿公堂在所难免。
分析：根据《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。
点评目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见，但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见，目前仍有部分开发商为了有利销售，可以采取一切手段来达到其目的，因此，政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。 ??
类型八业委会换届选举
案例：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。
分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举，因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。目前，在本市某些小区的选举过程中，由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”，与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反，相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了伏笔。 类型九、维修基金“大挪窝”
案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主张，将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。分
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