篇一：拍卖公告的法律规定及发布时间
拍卖公告的法律规定及发布时间
拍卖公告是拍卖人在拍卖开始前的一段时间向社会公众发布的，告知拍卖召开时间、地点与拍卖物品，召集竞买人前来竞拍的法律文件。大多数国家的拍卖法律都规定，拍实行在拍卖物品时都要提前发布拍卖公告，以便人们能及时了解和选择所要拍卖的物品。
拍卖公告的法律规定
《拍卖法》第四十五至四十八条对于拍卖公告的发布作了具体规定，内容包括以下几个方面：
拍卖公告的发布时间
拍卖公告是拍卖人在拍卖开始前的一段时间向社会公众发布的，告知拍卖举行的时间、地点、规则与拍卖物品，召集竞买人前来竞拍的法定文件。目前，世界大多数国家的拍卖法律都规定，拍实行在拍卖物品时都要提前发布拍卖公告，以便人们能及时了解和选择所要拍卖的物品。拍卖公告的提前时间一般为一周左右，也有的只有两天，时间的长短取决于一个国家拍卖业的发达程度等因素。我国《拍卖法》规定的提前时间为7天，即“拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告”。
报刊报纸刊登发布拍卖公告：010-52677288 13811212117
拍卖公告应载明的事项
《拍卖法》第四十六条作了如下规定：“拍实公告应当载明下列事项：①拍卖的时间、地点；②拍卖标的；③拍卖标的展示时间、地点；④参与竞买应当办理的手续；⑤需要公告的其他事项”。其中拍卖的时间、地点要使人们知道在什么地方、什么时候拍卖某种物品，以引起人们的注意，确定是否参与竞卖；拍卖标的要说明委托人与拍卖物品的关系及相关权利；拍卖标的的展示时间和地点要使竞买者能及参观拍卖物品，以使其最后决定是否参与竞买和拟出的价格；参与竞买应办理的手续提示参与竞买者应提交身份证明或法律资格证明等，以便其合法地参与竞拍，避免因手续不全丧失竞拍的机会或拍定后拖延成交时间；需要公告的其他事项，包括拍卖人认为需要竞买人知道的其他各种内容。
拍卖公告的发布渠道
《拍卖法》第四十六条规定：“拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布”。这就是说，拍卖公告应当在新闻媒介发布，以使更多的人知道拍卖信息，如果拍卖公告不通过新闻媒介公布，人们不知道公告信息，无人或很少人参加竞拍，就不能收到好的效果。对于拍卖公告应当通过报纸或其他新闻媒介发布的要求，在西方国家表现
的更为充分，由于这些国家实行办报及新闻“自由”制度，拍卖公告可以在任何一个报纸和电台、电视台发布消息。我国的拍卖公告主要限在国家批准出版的报纸及电台、电视台等新闻媒介发布，这样做是为了保证拍卖公告的真实性和权威性，避免出现虚假公告。发布拍卖公告的同时，拍卖行还应以书面形式通知当事人及有关系的其他人在拍卖时到现场，以使有关人行使竞买的优先权，这也是拍卖公告的一项重要内容。 拍卖标的的展示
《拍卖法》第四十八条规定：“拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。”这一规定要求，拍卖人必须在拍卖公告中对拍卖标的的展示作出说明，并且提供查看展示拍卖标的的条件及有关资料。而且展示拍卖标的的时间不得少于两日，特别是不动产标的物品的拍卖展示时间需要更长的时间。
拍卖的历史发展
人类历史上最早的拍卖行为，见诸于文字记载的是古希腊历史学家希罗多德在其所著的《历史》一书中对古巴比伦（公元前1894--前709年）拍卖新娘的一段描述。所谓“拍卖新娘”，是以适婚女子为拍卖标的的一种拍卖活动，将女子按美丽、健康程度顺序先后拍卖，让出价最高的男子中标，成为新郎。 古巴比伦、古希腊、古埃及的拍卖是世界拍卖史上的第一个里程碑。其特点：历史悠久，时间跨度长，首尾延续了大约千年左右。 罗马共和时期（公元前510-前27年）的拍卖已经得到空前发展，在保留奴隶拍卖的基础上，出现了战利品拍卖和商品拍卖。 罗马时期的拍卖是世界拍卖史上的第二个里程碑，首尾也延续了约千年左右的时间。这时，拍卖内容丰富，拍卖标的广泛。罗马时期的拍卖是人类历史上拍卖业发展过程中的第一个高峰，为近现代拍奠定了基础,确立了模式,堪称近现代拍卖的源泉和鼻祖。 拍卖业萌芽于古代罗马,但正式形成却是在17、18世纪的近代欧洲。1660年11月，英国出现旧船、废船拍卖；1689年2月又有绘画及手稿拍卖；1739年首次拍卖房地产等。近代欧洲拍卖是世界拍卖史上的第三个里程碑，并因此出现了人类历史上拍卖业发展过程的又一高峰。其主要表现为：
1、拍卖机构大量出现。1744年和1766年，当今世界上两大拍卖行------苏富比和佳士得，分别在伦敦成立。当时伦敦已有60多家大大小小的拍卖行，拍卖业十分红火。1744年3月，苏富比举办首次拍卖会，拍卖标的是某贵族遗留的数百本书籍，拍卖成交额826英镑.1766年12月,佳士得举办首次拍卖会,拍卖标的是某贵族遗留物89件,拍卖成效额176英镑.在两大拍卖行成立前后,一些目前在世界上享有盛名的拍卖行相继问世。
2、拍卖市场初步形成。欧美国家的拍卖业开始兴旺起来。从英国伦敦到德国汉堡，从奥地利维也纳到美国费城，功能齐全的新型拍卖行大量露面。荷兰以拍卖农副
产品见长，英国以拍卖艺术品、马匹、羊毛、茶叶见长；美国则主要拍卖欧洲的生产资料等。
3、拍卖法规逐渐完善。1677年，英国《禁止欺诈法》中已含有拍卖条款：“拍卖商可代表卖方和买方签署经双方要求或为顾及双方利益而设立的任何合同,以便合同之履行。这类合同涉及土地或商品拍卖标的之价值，当在10英镑以上。”1845年，英国出台《货物买卖法》；1867年实施《土地拍卖法》；1893年又在《货物买卖法》中设立拍卖条款。1901年美国在《统一商法》中明确设立拍卖条款。
篇二：法院拍卖房产藏巨大利益
法院拍卖房产藏巨大利益，
购买时需眼快心细
法拍房受不受限购限制
法院拍卖房受不受限购限制，不过，多次流拍后的低价格，对于有意于购买法拍房的购房人来说，是个利好。而更吸引人的是，在目前的执行过程中，法拍房属于“不限购”的房产。无论是没有购房资格的外地在深人员，还是名下房产套数已超过2套的家庭，均可以参与竞价并购买法拍房。
虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定，但目前深圳各区在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办理过户手续。当然，竞拍者并不是拿着竞拍结果，就能到各区房屋交易大厅办理过户手续，如果要办理过户手续，必须要出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》。同时，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。
法拍房的利益优势
因为深圳房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。如何寻找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门中的最佳选择，对此人们早已趋之若鹜。法院拍卖房的起拍价一般为房屋评估价的70%，而房屋评估价一般为市场价的80%，这样算下来，拍卖价基本在房产实际价值的60%左右。由于法院拍卖房时间紧，又需要付全款，因此成交价往往只有房产实际价值的50%左右。
关于“利”的分析
可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖
成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。
关于“弊”的分析
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说有无法预见的风险。
购买时需留意债券纠纷
“对于资金充足、受购房资格限制的普通购房人来说，法拍房的确是个有吸引力的选择，至少单纯从成交价看是这样的。但捡了房价便宜的漏儿的同时，购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”
徐华东给记者列举，购买法拍房时，需要留意房屋产权、房屋债权、是否有租约和费用拖欠四方面的风险。
从房屋产权及产权性质上看，法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等情况。购房人最好先通过市建委查询确认相关信息。从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。另外是租约问题，存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却由于租户不搬离而无法实际入
住。最后需要注意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用的情况。法院不负责解决的房屋欠费，将由竞买人自行承担和解决。
“‘捡漏’是普遍存在的心理，但划不划算，因人而异，因情而定。建议普通购房人综合再做出竞拍决定。”
风险一：房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
风险二：房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨
慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
风险三：法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。
这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。
风险四：购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。
拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。
另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
风险五：实际居住人拒绝搬离房屋
如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。
这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。
以上几点，是我们在日常办理与拍卖房产有关案件时，对经常出现的几种风险类型的总结。希望那些准备参与拍卖的购房人能够提前看看这篇文章，可能对大家有帮助。
综合起来看，参与法院组织的拍卖竞得房产的方式有利有弊，但具体来看是利大还是弊大，不仅是仁者见仁智者见智，更是一个在实际操作中具体案件具体分析的问题。
规避风险的方式与办法
有些涉诉财产确有瑕疵或权利负担，但在拍卖公告期间都会明示，参拍人只
篇三：法院强制拍卖的流程
法院强制拍卖的流程核心内容：通过强制拍卖外置查封财产亦是执行工作的重要手段，依照法律规定，在双方当事人不能就查封或扣押财产达成抵债协议，应及时通过评估、拍卖的程序外置被申请的财产。下面由法律快车的小编为您介绍法院强制拍卖的实施过程，希望能对您有所帮助。法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产，以实现债权的合法权益。强制拍卖过程大致可分为以下阶段：
1、评估价格
评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进行复议。
2、作出强制拍卖的决定
价格评估完成后，法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的，法院依照《执行条例》第48条的规定，可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并有效控制变卖的价款。在实际工作中，很少有被执行人要求自己变卖财产的情况，《执行条例》只拟定可以准许，但不是应当。法院应根据被执行人财产状况，和被执行人的信誉程度，依职权做出决定。如准许，被执行人自行变卖，应给其10日以内的时间，同时，法院在得款后，才能将查封财产予以解除查封，确保申请人的合法权益得以实现。
3、确定和委托拍卖机构
对拍卖机构的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》（以下简称若干规定）和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。
拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。
4、发布公告与展示标的
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拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。
5、确定拍卖保留价
在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价。
6、举行拍卖会
举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或按合同的约定分期付款。竞买人分期付款的，应得到法院的同意。
7、确认拍卖结案
对拍卖结果，法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效；若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖的标的是动产的，由拍卖机构直接交付给买受人，是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续。
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