篇一：城市房地产抵押登记管理办法
城市房地产抵押登记管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章 房地产抵押权的设定
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
第三章 房地产抵押合同的订立
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）债务人履行债务的期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任；
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
第四章 房地产抵押登记
篇二：《城市房地产抵押管理办法(2001修正)》(建设部令第98号)
城市房地产抵押管理办法
（１９９７年５月９日建设部令第５６号发布 根据２００１年８月１５日《建设部关于修
改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正）
目录
总则 ................................................................................................................................... 1
房地产抵押权的设定 ....................................................................................................... 2
房地产抵押合同的订立 ................................................................................................... 3
房地产抵押登记 ............................................................................................................... 4
抵押房地产的占用与管理 ............................................................................................... 5
抵押房地产的处分 ........................................................................................................... 5
法律责任 ........................................................................................................................... 7
附则 ................................................................................................................................... 7
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章
第一章 总则
第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。 依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章 房地产抵押权的设定
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。 第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条
件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
第三章 房地产抵押合同的订立
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。 第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）债务人履行债务的期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任；
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。 第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许
可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
第四章 房地产抵押登记
第三十条 房地产抵押合同自签订之日起３０日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起７日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变
篇三：房产抵押贷款业务管理办法
房产抵押贷款业务管理办法
为规范公司房产抵押贷款业务操作，推动贷款业务的持续健康发展，依据相关法律法规及公司规章制度，特制定本管理办法。
第一条 产品定义
房产抵押贷款业务：是指客户因资金周转需求，提供拥有合法产权的住宅房产抵押担保，我司给予一定额度贷款的业务产品。
第二条 产品规格
（一）房产抵押贷款业务要素适用范围定义如下：
1、贷款金额：人民币50万元-1000万元；
2、贷款定价：基准利率0.8%/月；
3、贷款期限：1-12个月；
4、还款方式：执行先息后本还款法，按月付息、到期还本；
5、担保措施：红本住宅房产抵押担保。
（二）特别规定：
1、放款手续费：贷款期限三个月以内的按贷款金额一次性收取放款手续费0.5%，贷款期限六个月以上的按贷款金额一次性收取放款手续费1%；
2、提前还款：贷款发放满一个月，借款人可以随时申请提前还款，提前还款不退还已收取放款手续费。
第三条 基本准入条件
（一）客户为具有完全民事行为能力的中国公民，无不良信用记录，无重大未结诉讼。
（二）客户贷款用途明确、合法。
（三）客户拥有合法产权的未抵押深圳市住宅商品房，并可以办理抵押登记。
（四）客户具有连续稳定的收入，具有付息能力，有预期还款资金来源。
第四条业务审批规则
（一）借款主体资格要求
1. 为年满18周岁的中华人民共和国公民（不含港澳台籍人士），
男性年龄不超过65周岁、女性年龄不超过60周岁；
2. 具有完全民事行为能力，无赌博、吸毒等不良嗜好；
3. 在中国内地居住或工作，具有连续稳定的收入，未从事非法
行业；
4. 无不良信用记录；信用报告近2年内没有出现“2”“关注”等
不良记录；
5. 借款人当前无未结诉讼、无涉及民间借贷。
（二）抵押物要求
1. 深圳市合法产权的未抵押商品房，房产登记性质为住宅；
2. 房产权利人为个人，公司名下房产不受理；
3. 必须产权明确、无法院查封等异常情况，且自房地产证上登
记的竣工日期为准，楼龄不超过30年；
4. 对抵押物价值评估可参考正规的评估公司出具的评估报告，参
照网络信息，再结合现场考察综合确定；
5. 抵押物的最高抵押率原则上如下：住宅房产评估净值的70%，
或住宅房产评估总值的65%。
（三）其他规定
1. 原则上要求办妥抵押登记并取得《他项权利证书》或《房地
产登记证书》才能发放贷款；
2. 对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，承租
人需出具放弃优先购买权的承诺函；
3. 除办理房产抵押登记外，须追加所抵押房产经公证处办理委
托公证措施，可要求提前签署《房屋租赁合同》备用；
4. 借款人已婚的，提供结婚证，其配偶必须作为共同借款人或
提供连带责任保证担保；
5. 除提供拟抵押房产外，客户应提供家庭其他财产证明(如另
处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等)，以证
明其资产实力。
第五条 业务操作流程
（一）业务受理
1. 业务经理接洽业务，根据了解情况，对项目进行初步评价，认
为符合我司受理条件，将项目预报风险管理部备案。
2. 业务经理根据业务具体情况，参考《申请资料清单》（附件1），
收集客户申请资料。
（二）项目审查
1. 业务经理收集齐全资料后，对项目涉及有关主体初查诉讼信息，
上报业务部部门经理审查。
2. 业务部门将项目材料报送风险管理部，风险经理对业务部报审
材料审查，分析项目是否具备可操作性。
3. 法务部审查项目资料，并通过“全国被执行人信息网”、各法院
网站、企业信用网等核查客户法律问题。
4. 经审查认为项目不具备操作性，可退回业务部门处理；需要补
充资料的，要求业务经理落实。
（三）尽职调查
1. 已通过审查的项目，业务部门协助风险管理部开展尽职调查，
并收集相关证据材料。主要落实以下情况：
1) 调查客户的背景、诉讼、征信记录情况（所提供的征信报
告查询时间不得早于业务审批时点5天）；
2) 调查客户的就职或生产经营情况，资产及负债情况；
3) 调查客户所提供抵押物的情况：
a) 拟提供抵押担保的房产合法性及完整性；
b) 拟提供抵押担保的房产的真正市场交易价，可参照的评
估价，规避有价无市的抵押物；
c) 拟提供抵押担保的房产的产权状态，可通过房管部门查
档了解；
d) 拟提供抵押担保的房产的使用状态，属于自用或出租或
空置；
e) 拟提供抵押担保的房地产属出租状态的，调查承租户类
型、租赁期、租金水平等；
f) 风险管理部对抵押物现场考察须拍照取证，必须拍有房
产所在街道或小区、房产所在栋、房产所在楼层、房产
内部等照片。
2. 业务经理对项目情况进行综合分析，撰写《项目审批表》（附
件2），上报审批。
3. 业务经理所提交的《项目审批表》应突出关键问题，明确业务
的类型、贷款金额、期限、用途、费率、业务来源及中介返佣情况、还款方式、担保及控制措施等内容。
（四）项目审批
1. 为提高效率，公司实施流程审批方式，相关环节责任人实施独
立审批，并在《项目审批表》中签署审批意见：
1) 审批流程：业务经理→业务部部门经理→法务经理→风险
经理→风控总监→公司总经理→集团总经理。
2) 审批规则：项目实行逐级上报，任何环节审批人不同意则
项目被否决，流程中止；审批人员均应出具书面审批意见，并对审批意见负责。
2. 流程审批形式：《项目审批表》以电子版通过邮件形式逐级上报，
同时报送纸质申请资料，相关环节审批人在《项目审批表》独立签署意见；审批流程完成，业务经理打印纸质《项目审批表》，各环节审批人签名确认。
3. 已完成审批的项目在实施前，当项目情况发生变更的，需重新
审批该项目；在具体条件未落实或发生变更未重新审批的，该项目不得实施操作。
（五）合同签订
1. 经审批通过的项目，法务部根据《项目审批表》准备相关合同
及法律文本，并在《合同登记簿》登记合同编号、内容摘要等。
2. 《项目审批表》审批意见要求追加签署《房屋租赁合同》，须
落实签署。
3. 业务经理通知客户并安排签约事项，合同的签署必须双人面
签，法务经理及业务经理对对方当事人签字盖章的真实性负责。
（六）落实担保措施
1. 要求办理拟抵押房产委托公证的，公司指定受托人与房产权利
人到公证处办妥相关公证手续。
2. 按揭专员与房产权利人到房管部门办理抵押登记手续，并取得
登记证书。
3. 对客户所提供的抵押物，在抵押给我司之前已出租的，须落实
承租人面签《放弃优先购买权》的承诺函。
4. 业务经理、按揭专员或风险经理收取客户相关材料原件，应第
一时间移交有关管理部门入柜保管。
（七）贷款发放
1. 对落实好相关措施的项目，业务经理通知客户按约定支付相关
利息、费用。
2. 业务经理填写付款申请书及《项目出款通知单》（附件3），根
据公司规定流程报送审批。
3. 出款前，法务部、风险管理部对客户诉讼信息、房产查档信息
再次核查有无异常。
4. 财务人员接到经签批的《项目出款通知单》，收妥相关利息、
费用后，方可安排出款；并在《项目出款通知单》签署处理结果，登记业务台帐。
（八）贷款结清
1. 在项目回款前，项目情况出现异常变化的，业务部及风险管理
部需核实情况，填写《业务变动情况报备表》（附件4）上报管理层。
2. 客户全额偿还借款本息，业务经理填写《贷款结单表》（附件
5），报送财务部、法务部、风险管理部、总经理签批；有涉及
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