篇一：关于格林·绿色港湾起势突围的报告
关于格林·绿色港湾起势突围的报告
河南省海得佳置业有限公司：
目前周口房地产市场竞争胶着，战斗进入白热化状态，项目周边板块的竞争更为激烈！
我项目于08年入市，整个项目设计、产品规划、材质选择、理念形成方面同新入市的项目相比，落后市场很多。另一方面：目前市场上又有40家楼盘同时放量，8家同时认筹，各楼盘推售节点相近，给项目到访排号带来很大阻力。一些优质楼盘的低价走量策略也严重威胁到我项目的蓄客。
考虑到我项目去年一年未有较大手笔动作，在市场上未免有些发声不足，项目品牌认知度无意中降为二线，销售主张不甚独特，卖点无突出特色。
在此内忧外患形势之下，实现开盘火爆劲销有相当的难度。
尤其是目前项目情况可谓惨淡：日均到访2-3组，10月22日、10月23日两人的到访量均为“0”！排卡仅为：49张！
此种情况，若实现三期房源推售487套、目标任务150套的任务，按照常规手法推进，突围难度很大。
基于目前状况，项目部积极动员、号召团队采取各种的措施：创新手段、深化执行、走出拓客、深挖渠道等方式，积极走出去，在市场上拉访、拦截、挖掘客户，采用种种手段实现项目宣传推广，将产品全力推出！但收效甚微，到访排卡情况仍不容乐观。
基于此：建议项目及早释放三期价格，所释放价格同市场均价相比降低一个梯度，以便在价格方面获得竞争利器，建议采取此策略为在150套房源范围内使用，完成年内150套目标即可。后续产品推售可适度考虑提价。以便缓解年内回款压力。
具体价格表现：
周边项目参考价格
以在售项目文昌新卷和建业联盟新城为样本，考察项目参考价格：
? 文昌新卷样本：文昌新城项目整体占地1200亩，由南北12块地块组成，规
划建设面积203495.79㎡，项目规划由10个小区构成，自西向东，形成“幸福花开”“北岸春天”“金色东方”三大建筑群。文昌新卷售房源及目前动态：7#
（26层）8#（26层） 15#（18层）16#（18层）剩余房源约100套，
价格：最低价3200，均价3560，三期金色东方，目前正排号中，交10000抵20000，日增60元。11月底开盘，不按顺序，先到先选。将推2栋18层高层，共计216套房源，现已排号月90多，10000抵20000，日增100元。 ? 建业联盟新城样本：建业联盟新城2栋楼26层共计156套一梯三户独单元
已售120套余36套。
价格：5层以下3500多；10层、11层3900多；18层4086；25层4286；一次性优惠7%按揭优惠4%
优惠后均价3300左右；开盘优惠1千抵1万1
本项目自身情况表述
由于项目早在2008年就在周口驻足，一二期树立了一定的口碑，在当地有一定的品牌影响力，因此，此次开盘应综合考虑项目自身情况，慎重选择价格策略、推货策略，以便能有效拦截客户，提升项目认筹客户数量，为项目顺利开盘打下基础。
一般客户的刻板印象是70年产权。项目三栋高层产品产权50年，在客户心中会产生一定的抗性。
目前，项目日均到访量为：3组；排卡：49 ，距离开盘目标150套差距巨大，急需通过有冲击力的价格策略或者优惠策略吸引客户到访排卡、拦截其他项目客户，确保开盘顺利进行。
本项目价格表现
综合周口楼市情况及项目自身情况，建议此次开盘采用“低开高走”的价格策略，采用低价入市，建议价格定在：2900-3200元/㎡之间，以此为底价，在后期可根据相应的优惠政策予以合算、累加。
价格表现支持依据
首先：低开高走的价格策略能有效的拦截一部分客户，在激烈的市场竞争抢占先机、震慑对手；
其次：低价表现能给客户一定的信心，为后期涨价卖下伏笔，使客户相信本项目是不断升值的，同时也给客户一定的压力感——如果现在不选房子，以后就很难选到如此低价位的房子了；
在严峻的形势下，需用有力的策略在市场上抢占高地，有效获取客户！
策略支持：
为配合此策略，在用低价拦截客户的同时，着重强调产品的品质，强调：“我们的价值在于客户利益的最大化”用超高性价比打动客户；
在客户的拦截阻止上，强调落地执行、深化推进；
? 销售说辞：调整销售说辞，以项目三期首次开盘为噱头，强调性价比，强调
项目低价入市后的巨大升值空间，造成客户冲动购买，逼定排卡！
? 渠道铺开：各渠道广泛铺开，通过各种方式向市场传递本项目的低价表现，
以有效冲击客户，形成对竞争楼盘的有效拦截！有效以此低价策略活动形成客户热捧！
? 房源选择上：建议以临街三栋为突破口。有效以此低价策略活动客户热捧！ ? 在下阶段的深化执行上，要迅速起势，快速火爆，集中解筹。以低价位策略
为主打，迅速抢占市场，抢夺客户，为项目制造势不可挡的热销声势，同竞争对手拉开差距。
如以上种种策略在深化执行，落地到位的情况下仍未取得胜利战果，则需考虑认筹预案加大认筹优惠、进一步刺激消费者，促成销售！
根据目前市场形势，根据现阶段竞争态势，市场拼杀已白刃相接。谁能尽可能多的抢夺客户，谁能更有效的实现销售，谁才能挺到最后！虽然很困难，虽然很残酷，但是我们相信，在闫总的领导下，我们众志成城，我们万众一心，一定能在这场没有硝烟的战争中，以胜利者的姿势站在最后！不负格林集团的期望！漂亮圆满完成周口战略的实现！
深蓝项目部
2012年10月24日
篇二：通州新城最新规划
通州新城最新规划
通州位于北京东部，始建于西汉初年，古称潞县，取水路、陆路交通方便之义。金中都因"漕运、通济"改名为通州。作为京杭大运河的北起点，古往今来，通州以运河而兆兴，以运河而闻名，贯通南北交通、枢纽天下财富。运河舶来古都的辉煌，京城带动通州的繁荣。 今天，时代机缘再次赋予大运河和通州新的历史使命。北京总体规划和新城规划对通州提出了新的城市定位：东部发展带的重要节点、重点发展的新城之一、未来发展的新城区和城市综合服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城、参与京津冀经济一体化的重要基地。
可见通州无论在总体规划定位还是在城市区位方面，优势都十分突出，处在东西轴线与两个发展带的交点位置，可以说西有永定河首钢、东有大运河通州，两河滋养了北京，两地也迎来了再次崛起的契机。
为实现新通州总体规划目标，区委、区政府积极应对挑战，把握机遇。投资近百亿元，建成东关、玉带河、运河等七座跨河大桥；新建、改扩建道路50多条，总长度250公里。加强了新城与中心城、首都机场及周边地区的联系，形成开放式路网体系。同时秉承"绿色北京"理念，坚持可持续发展，陆续启动了万亩森林公园、运河整治、污水治理、城市公共绿地等一批重点工程。新建改建绿化美化面积2163万平方米，城区绿化率达到39%，滨水宜居的新城特色正在日益显现。运河核心区将承载新城总体规划的主要职能，是"十二五"期间重点发展的区域。为此，区委、区政府对沿河地区做了大量的拆迁及土地储备工作，计划2012年前拆除400公顷，目前已经拆迁和储备的土地面积达193公顷。同时积极开展了中心区及运河核心区规划研究。
规划通州中心区占地面积48km2，包括运河核心区、协同发展区、生活配套区和发展备用区。其中运河核心区占地面积16km，2是文化底蕴深厚、环境景观独特、区位优势明显、适宜优先启动的重点区域。
为将通州塑造成外向型城市，改变沿新华大街内向发展的模式，规划将通州核心区适当北移。充分利用京哈高速路便捷的交通条件及五河交汇极具魅力的水岸景观进行建设，并以此为龙头带动运河两岸依次发展，形成彰显运河文化的滨水特色空间。
目前，北京社会和经济发展已步入一个崭新的阶段，人文、绿色、科技理念成为后奥运时期新的主题。产业结构也趋于高端化、现代化、低碳化。人均GDP已经达到一万美元，消费经济逐步成长，实体消费和服务消费正在成为城市经济发展的主要增长点。
通过对中心城及周边新城产业格局的分析研究，我们认为运河核心区的产业应与金融街、顺义空港区和亦庄高新技术产业区错位经营，承担CBD东扩的疏解功能。发展与之配套的现代服务业，主要包括商务办公、会议展览、文化娱乐、商业餐饮等产业。充分利用通州运河文化、水资源优势和优越的区位条件打造环境独特极具魅力，集商务、消费、服务为一体的运河北京文化商务中心区，拓展和补充北京中心城功能，吸引高端企业和消费人群，带动地区经济发展。
运河滨水区是近期规划重点，由文化商务休闲区、高端商住区、会展综合服务区三部分组成。
文化商务休闲区是古潞水汇集之地，曾是大运河转运码头，取名为潞港，主要功能包括：文化博览区，运河水乡区，商务酒店区。文化博览区设于中心岛上，四面环水，植被丰富，景观宜人，规划运河博物馆成为视线焦点。"一枝塔影认通州"，运河水乡区则位于燃灯塔四周，西侧结合辽塔和西海子公园规划运河码头游览区， 东侧毗邻大运河规划水上休闲娱乐区。利用运河交汇形成的水面开阔、景观秀美的三角洲地段集中安排商务酒店区。规划在东侧三角洲处设置集会议、娱乐于一体的超五星级酒店，高400米，成为核心区的制高点和标志性建筑。在另外河道交汇处，打造200到300米高层商务群，形成以中心岛为核心的
汇聚型城市形态。高密度的商务区、低密度的水上娱乐区、开阔的运河码头区、绿荫覆盖的中心岛，共同塑造了潞港独具特色的城市空间形态。
在运河两岸规划高端商住区，亲水的广场走廊和低层的商业娱乐建筑与高层的水景公寓共同展现出运河沿岸生机盎然的优美画卷。
会展综合服务区规划在运河与六环交汇北岸，用地完整，适宜建设大型会议展览设施，并将成为运河沿岸的另一亮点。
大运载量的轨道交通是加强与中心城联系和推动地区发展的重要条件，现有地铁八通线和快速公交2号线贯通新城南北，规划M6、S6号轨道交通穿越运河核心区，共同构建便捷高效的交通体系。
改善对外交通条件、梳理交通网络是推动核心区发展的关键。本次规划提出了核心区主干道与京哈高速路直接联通的交通方案，增设两处立交，尽量缩短与中心城区的交通时间。同时使其与周边新城乃至环渤海区域的联系更加便捷，为打造通州外向型经济创造必要条件。对内设计环状交通系统，将各个三角洲功能区连接成有机整体。为使中心岛更加完整，在京哈高速路上设计一座横跨两河一岛的斜拉大桥--京门大桥，塑造通州新地标和北京东大门的城市形象。
历史文化悠久的运河源头，五河交汇独具魅力的港湾，穿行其间的游船，气势如虹的京门大桥，标志现代文明的高端建筑群，共同描绘出通州新中心的生动画卷。运河北京文化商务中心区的建设必将推动通州新城的崛起，成为北京参与环渤海区域合作的桥头堡。运河文明的传承与再造将托起一座耀眼的京东魅力水城。
2020年，通州新城建设用地规模控制在85平方公里以内，人均建设用地控制在95平方米以下。通州新城的轨道交通由联系中心城的地铁线路1号线和6号线，一条联系东部发展带各新城的市郊铁路S6线共同组成。
篇三：合肥众安绿色港湾别墅装修效果图 众安绿色港湾别墅装修设计样板房
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合肥众安绿色港湾别墅装修设计参考图片:
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