篇一：对经济适用房问题的经济学分析
论文关键词：委托代理理论；寻租理论：道德风险；逆向选择：经济适用房 论文提
要：随着房地产市场的日益繁荣，房价居高不下是城镇居民目前最为关注的问题，在这样的
条件下，如何解决低收入人群的住房问题，发挥经济适用房应该发挥的作用，值得深入思考，
本文希望从制度经济学的角度，分析经济适用房在开发建设过程中存在的问题，并提出相应
的解决办法，为经济适用房的开发建设提供更多的建议， 一、经济适用
房的产生和发展1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建
设》文件中第一次提出了经济适用房的概念。这份文件同时明确提出：要建立和完善以经济
适用房为主体的多层次城镇住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，即高
收入者购买或租赁市场价格商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府
单位提供的廉租住房。经济适用房由地方政府统一组织建设，面向中低收入家庭，以解决中
低收入家庭住房困难为目的，是一种由政府提供了相关优惠政策的、只获取微利的普通商品
住房。经济适用房作为我国住房供应新体系的重要组成部分，主要是通过某种政策倾斜
来扩大住房供给，以解决中低收入家庭住房问题。经济适用住房的作用主要应体现在：解决
部分中低收入家庭的住房问题；优化房地产市场供应结构：平抑商品房价格的不合理上涨；
促进居民住房消费i缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾；促进城郊结合部等特殊区域的发展。
但是，在经济适用房建设以及销售的实际操作过程中，它的作用并没有得到充分发挥，更重
要的是，它并没有真正满足老百姓的愿望和要求。目前的现状是，经济适用房并没有很好地
体现经济和适用的特点，和普通商品房没有太大的区别：且真正需要经济适用房的低收入人
群并没有享受到经济适用房应给予他们的福利。二、基于委托代理理论分析经济
适用房开发过程中的问题(一)委托代理理论的基本概念。委托代理关系是经济社
会中广泛存在的社会关系。如果当一个需要通过另一个人的行动来获得自己需要的利益，那
么委托代理关系就产生了。如果某个个体想获得某种利益，但自己又没有能力去实现这个目
标，而只能委托别人替自己完成，那么这个人就是委托人，而后者就是代理人。从信息不对
称的角度来说，委托人通常处于信息劣势，而代理人处于信息优势。由于信息的非对称
性，具有信息优势的代理人可能会选择有利于自身利益的行动，而发生逆向选择和道德风险。
逆向选择是指契约发生前，契约一方隐藏自己的私有信息，或者提供不真实的信息，以谋取
自己的利益而损害另一方的利益。道德风险是指在信息非对称的情况下，契约发生以后，契
约一方选择有损于另一方的机会主义行动，以获取自身利益的最大化。因此，委托代理理论
的基本内容就是在特定的条件下，委托人如何设计激励合同，规范代理人的行为，使代理人
选择有利于委托人利益的行动。 [!--empirenews.page--] (二)分析开发商在项目建设和
销售过程中的问题。我国在进行住房保障制度设计中，经济适用房的运作不是由非营利性机
构来封闭实施，而是由追逐利润最大化的开发商来运作，这本身存在着制度设计上的缺陷，
因为政府和开发商的目标存在较大的差异性，政府实行经济适用房制度的目的是通过二次再
分配的形式，解决中低收入阶层住房困难问题，住房保障体制所追求的是公平合理的居住状
况：而从经济学基本假设的角度来看，开发商作为理性的“经济人”，追求利润的最大化是其
本质特性，不管是开发经济适用房还是商品房，目的都是为了获取高额利润。商品房开发直
接表现为较高的利润率；而经济适用房是在不突破利润率上限的前提下，借助于规模经营、
优惠的土地取得成本和税收减免等政策来实现高额利润。政府和开发商基于这样的制度条件
而形成的委托代理关系，必然导致经济适用房政策实施的实际效果与初期目标产生较大偏差。
[1][2][3]下一页 目前所采取的经济适用房开发模
式是政府通过给予经济适用房开发商一定的财政补贴，如划拨土地、税费减半征收等措施，
来降低开发项目的成本；开发商则负责经济适用房的开发、销售等全方位的工作，在要求的
利润空间内制定销售价格；政府指定或者通过招投标形式选择开发商来开发经济适用房，开
发商根据政府的相关要求进行开发建设。签订开发合同后，政府无法直接观察到开发商
的努力程度和工作状态，开发商通过提高开发标准、扩大商品房的比例、提高价格、隐瞒经
济适用房性质等违规行为来欺骗政府主管部门，损害了政府部门的利益，导致道德风险。地
方政府与开发商进行博弈的过程中，开发商由于对项目的运作、资金投入、成本控制、生产
技术等拥有较全面的信息，承担代理人的角色；地方政府因对开发商的信息掌握不充分，处
于委托人的地位。地方政府在指定或者通过招投标选择开发商时，因信息不充分会导致逆向
选择。正是由于道德风险和逆向选择的共同作用，不良开发商对利润最大化的追求愈演愈烈，
进而导致了经济适用房价格偏高和开发标准的高档化。三、基于寻租理论分析政
府在监管和规划方面的问题(一)寻租理论的基本概念。经济学里所说的“租”的
原意是指一种生产要素的所有者获得的收入中，超过这种要素的机会成本的剩余。 广义而言，
寻租活动是指人类社会中非生产性的追求经济利益活动，或者说是指那种维护既得经济利益
或是对既得利益进行再分配的非生产性活动。在现代社会中，更为常见的，也是更为高级的
寻租方式则是利用行政法律的手段来维护既得经济利益或是对既得利益进行再分配。这类寻
租行为往往涉及采用阻碍生产要素在不同产业之间自由流动、自由竞争的办法来维护或攫取
既得利益。整个寻租活动包括权力主体的设租和个体的寻租。权力主体的设租，即权力
主体在对经济活动的行政干预和管理过程中阻止供给增加，人为造成某种生产要素的供给弹
性不足，从而形成权力主体获取非生产性利润的环境和条件，这往往是从权力到金钱的过程。
个体寻租，即个体利用合法或非法手段获得特权以维护既得利益的活动。寻租过程通常会表
现为，由利益驱使获得权力，再由权力获得利益。 [!--empirenews.page--] (二)分析政
府在经济适用房监管和规划方面存在的问题。对于经济适用房的开发和建设，国家给予了用
地优先划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放、减免部分行政事业性收费等诸多优惠政
策，自然诱使开发商们竞相向主管部门寻租，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。而
对于拥有审核开发商资质、分配经济适用房等权力的主管部门及负责人来说，一旦认识到手
中权力的市场价值，“造租活动”也会伴随着开发商的寻租迅速蔓延。缺乏制衡的权力
运用很容易导致权力的滥用和商品化，从而为寻租提供了温床和土壤。从法律法规建设方面
来看，我国房地产法律法规体系尚待完善，现有法律法规的漏洞和空白较多，无法可依、有
法难依、有法不依的现象同时存在，极大地影响了对寻租活动进行监督的效力。由于信息不
对称，舆论监督和社会监督更是流于形式，缺乏应有的力度。由于受到经济租的诱惑和
影响，在部分经济适用房项目的规划过程中，也就难免因为要照顾开发商的利益而出现不合
理的地方。在市场经济体制中，市场在资源的有效配置中扮演着重要角色；而开发商为维护
自己通过寻租获得的利益，就希望政府保持对土地等资源的控制权，或者通过某种“隐形市
场”支配和影响资源配置。政府对市场的垄断及政府扶持下造就的企业垄断排除了公平竞争
的可能性，使得竞争机制、供求机制和价格机制不能良好地运行，导致市场的资源配置功能
失灵，给消费者和经济适用房市场带来潜在损失。四、经济适用房存在问题的对
策研究(一)从委托代理的角度分析对策。从政府和开发商之间的委托代理关系来
看，要解决经济适用房开发中的问题，也就是要预防逆向选择和道德风险。根据委托代理理
论，规避逆向选择和道德风险问题可以通过制定权利和义务、责任和利益相制衡的竞争和激
励约束机制，将委托人的风险不同程度地转为代理人的风险，从而促使代理人选择有利于委
托人实现目标利润最大化的行动。 上一页[1][2][3]下一页 当前，在进行经济适用房项目运作时，政府通常指定开发商进行开发，没有引入竞争机制，
虽然经济适用房在销售时，各城市物价部门也希望控制开发商的利润，但是开发商通过虚报
开发成本、减少公共配套设施的数量、恣意扩大商品房的比例等手段获取较高的实际利润。
因此，有效规避开发商的违规行为，有必要在经济适用房的开发建设中导入竞争机制，改变
原有的政府指定开发商、划拨土地、控制开发利润的运作方法；采用锁定售价、拍卖地价的
市场化运作方案。国土资源部门和其他相应的管理机构应对经济适用住房开发项目的售价、
户型标准、购买群体制定严格的标准程序和条例，在此基础上公开对经济适用房项目用地进行拍卖，以上运作过程保证了建设主体和供地方式的市场化运作，提高了运作效率，也能够体现市场化原则。另外，对开发商来说，经济适用房不超过3％的利润率显然不能对其产生明显的激励效果，政府也应该积极探索和思考如何通过适当的政策倾斜或其他形式的优惠措施使开发商在保证经济适用房的经济性和适用性的同时，获得理想的回报。通过导入竞争机制和政府部门更有效的制度约束，重新定义政府部门和开发商之间的委托代理关系，从而预防和减少开发商的违规行为。 [!--empirenews.page--] (二)从寻租的角度分析对策。针对寻租理论对政府在经济适用房开发建设中所存在问题的分析，要解决经济适用房领域的寻租问题，需要从以下几个方面去思考：1、加快政治体制改革步伐，促进市场经济体制改革。在保证社会经济稳定的前提下，深化市场经济体制改革，尽量缩短房地产市场中双轨制中非市场制度的运行时间，建立完善、顺畅的市场机制，做到信息公开化、竞争公平化，力求减少租源，遏制寻租活动的根本出路。为达到这一目的，就必须加速我国政治体制改革，进一步转变政府职能，改变政府在房地产经济活动中，特别是经济适用房开发过程中的主导地位，取消一些不必要的政府干预。2、完善监督制约机制，加大惩戒力度。从经济学意义上看，只要寻租的预期收益大于预期成本，潜在的寻租者就会变成现实的寻租者。而有效的监督约束机制可以加大预期成本，减少预期收益。因而，有必要进一步完善监督约束机制，加大惩戒力度。在监督过程中，应强调政府的主动性和参与性。对经济适用房开发的过程，政府应有专门的机构和部门进行全过程的主动监督，而不是在问题出现以后再去解决，在经济适用房建设过程中的每一个阶段，都应该有相应的监督标准；对经济适用房购买资格的审核以及经济适用房的销售，政府都应该积极参与、严格把关，可以由主管部门在项目售房部设立专门的购买资格审核接待处。3、加强市场伦理和商业伦理建设，增进公务员的政治责任感。制度和法律约束对减少房地产寻租固然有重要作用，但两者都只规范了人们的最低行为标准，而市场伦理与商业伦理对人们的影响是深远的。因此，为有效减少寻租，有必要加强市场伦理与商业伦理建设，使人们树立正确、健康的价值观。一方面加强政府官员的职业道德建设，尤其要提高公务员的政治责任感，使他们能够正确认识和对待手中的权力，自觉抵制权力商品化观念、抑制利己主义思想，提高法纪观念和廉政意识；另一方面积极开展对包括房地产从业人员在内的社会大众的思想道德教育，倡导合法经营的理念，消除寻租动机。
篇二：关于经济适用房买卖的法律问题和政策
作者： 佚名关于经济适用房买卖的法律问题和政策 来源： 互联网 发布时间： 2008-9-3 14:30:59 点击数：297531、什么房子能卖 一种是已经住满 5 年的，另一种则是尚未住满 5 年的。具体时间以购房家庭取 得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。 ①对于已经住满 5 年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售， 但出售后业主需按房屋成交额的 10%补交综合地价款。 ②对于尚未住满 5 年的经济适用房， 由于政策规定则不允许按市场价格出售。 因 此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只 能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。2、卖了房子后的结果 按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的 住房。 以原价出售给有购买资格的人后， 原购房人仍符合经济适用住房购房条件者 还可再次购买他处的经济适用住房。 3、怎么购买 ① 已经住满 5 年的经济适用房购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件， 任何购买人群都能 购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳 1.5%的契税、5‰的印花税外，不需 要再缴纳成交价 3%的土地出让金。 例如：购买一套面积为 95 平方米，原购房价格为 2650 元/平方米，现市场售 价为 3600 元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为 3600×95=342000 元， 除购房款外，购房人还需缴纳 342000×1.5%=5130 元的契税，以及 342000×0.0005=171 元的印花税。 ②尚未住满 5 年的经济适用房 购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条 件；其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济 适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交 10%的综合地价款并所 购房屋仍按经济适用住房产权管理。 4、如何选购经济适用房 首先，结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素，再决定购买哪个 区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况 等都属于综合考虑因素。 其次，到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进 行购买。如新婚夫妇，要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有，对社区的 绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。 第三，根据自身的居住要求，详细了解经济适用房的户型结构及面积大小， 以及通风、采光、朝向等基础资料。 第四，对房屋的权属关系要有详细调查，特别要注意房屋是否有共有人， 防止购买后，引起不必要的麻烦。另外，特
别提醒务必别买没有房产证的二手经 济适用房。相关法律规定及政策： 经济适用住房管理办法 第一章 总则 第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，制定本办法。 第二条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销 售价格，具有保障性质的政策性商品住房。 第三条 从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。 第四条 发展经济适用住房应当坚持“在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决 策”的原则，由市、县人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因 素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实 施。 第五条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。 第六条 国务院建设行政主管部门负责全国经济适用住房指导工作。 省、自治区建设行政主管部门负责本行政区域范围内经济适用住房指导、监督工作。 市、县人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本 行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。 县级以上人民政府计划（发展和改革）、国土资源、规划、价格行政主管部门和金融机构根 据职责分工，负责经济适用住房有关工作。 第七条 市、 县人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上， 编制本地区经济适用住 房发展规划。 市、县人民政府经济适用住房主管部门应当会同计划、规划、国土资源行政主管部门根据土 地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发 创造条件。 第八条 市、县人民政府计划主管部门应当会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经 济适用住房发展规划和项目储备情况， 编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。 经 济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。 中央和国家机关、直属企事业单位及军队的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自 用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划， 统一管理。 第二章 优惠政策 第九条 经济适用住房建设用地， 要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求， 合理布局， 实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞 商品房开发。 第十条 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费， 减半征收； 经济适用住房项目小区 外基础设施建设费用， 由政府负担。 第十一条 购
买经济适用住房的个人向商业银行申请贷 款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。 个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。 经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。 第十二条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。 第三章 开发建设 第十三条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、 企业市场运作的原则， 实行项目 法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会 信誉。 第十四条 经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在 80 平方米左右，小 套住房面积控制在 60 平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等 因素，合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。 第十五条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的 原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执 行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、 新设备，提高建设水平。 第十六条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。 建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。 第四章 价格的确定和公示 第十七条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则， 其销售基准价格和浮动幅度应 当按照《经济适用房价格管理办法》（计价格[2002]2503 号）的规定确定；其租金标准由 有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于 3％利润的基础上确定。 经济适用住房价格确定后应当向社会公示。 第十八条 经济适用住房销售应当实行明码标价， 销售价格不得超过公示的基准价格和浮动 幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门将依法进行监督管理。第十 九条 经济适用住房实行收费卡制度， 各有关部门收取费用时， 必须填写价格主管部门核发 的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费 用。 第五章 交易和售后管理 第二十条 符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房： （一）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对 象； （二）无房或现住房面积低于市、县人民政
府规定标准的住房困难家庭； （三）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准； （四）市、县人民政府规定的其他条件。 第二十一条 市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平 和家庭人口结构等因素， 规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准， 并向社会公 布。 第二十二条 申请人应当持家庭户口本、 所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明 以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申 请。 第二十三条 市、 县人民政府经济适用住房主管部门应当在规定时间内完成核查。 符合条件 的，应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无 投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买 的优惠面积或房价总额标准。 第二十四条 符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住 房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买； 购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。超面积部分差价款 的处理办法，由市、县人民政府制定并公布。 第二十五条 居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记 部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。 第二十六条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后， 方可按市场价上 市出售； 出售时， 应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府 交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。 个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。 第二十七条 国家鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房， 以政府核定的价格向 符合条件的家庭出租。 第二十八条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住 房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可 再次申请。 第六章 集资建房和合作建房 第二十九条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条 件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定，严格执行。 集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。 第三十条 住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地 利用总体规划、 城市规
划和单位发展计划的前提下， 利用单位自用土地进行集资、 合作建房。 参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困 难家庭。 第三十一条 向职工或社员收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当 地财政和经济适用住房主管部门的监督。 第三十二条 凡已经享受房改政策购房、 购买了经济适用住房或参加了集资、 合作建房的人 员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配 或商品房开发。 第三十三条 集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。 第三十四条 市、县人民政府可以根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情 况，确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。 第七章 监督管理 第三十五条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、 交易中违法违纪行为的查处： 对未 经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由土地行政主管部门按有关 规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，以及不执行政府价格主管部 门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为， 由价格主管部门依法进行处罚。 擅自向未 取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经 济适用住房主管部门责令建设单位限期收回； 不能收回的， 由建设单位补缴同地段经济适用 住房或集资、合作建房与商品房价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚。 第三十六条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或集资、合作建房 的个人， 由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款， 并可提 请所在单位对申请人进行行政处分； 对出具虚假证明的单位， 由经济适用住房主管部门提请 有关部门追究单位主要领导的责任。第八章 附则 第三十七条 省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同计划（发展和改革） 、 国土资源、价格、金融行政主管部门根据本办法，可以制定实施细则。 第三十八条 本办法由建设部会同国家发展改革委、国土资源部、中国人民银行负责解释。 第三十九条 本办法自通知发布之日起施行。 此前已经购买和签订买卖合同或协议的经济适 用住房，仍按原有规定执行。石家庄市政府近日出台《关于进一步加强经济适用住房建设的意见》 ，将对经济适用房的 建设给予优惠政策，今后每年将竣工经济房 40 万平方米左右，以微利价格向中低收入的住 房困难户出售，逐
篇三：2014经济适用房买卖政策解读
2014经济适用房买卖政策解读
据《房地产管理法》规定，依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。经济适用房的土地使用权以划拨方式取得，因此，没有明确的使用年限的规定而且子女也可继承。
而目前，北京也出台了经济适用房买卖政策：
1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;
2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;
3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。
一、如何出售已购买的经济适应房
二手经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。“住满5年”是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。
1、 出售住满5年的经济适用房
二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
补交的综合地价款的计算方式：例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为4600×80×10%=36800元。按市场价出售经济适用房买卖政策 后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。
2、 出售未住满5年的经济适用房
政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。
此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。
出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策 。
二、 如何购买二手经济适用房
1、 购买已住满5年的经济适用房
购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5%的契税、5元印花税外，不需要缴纳土地出让金。
2、 购买未住满5年的经济适用房
可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房买卖政策 ，淡须满足经济适用房的购买条件，并办理经济适用住房购买资格审核手续。
所购置的二手经济适用房超过核定的最高购房总价标准以外部分，需补交10%的综合地价款，所购房屋仍按照经济适用住房产权管理。
例：某购房人经职位等审核后，购买标准核定为最高4000元/平方米，面积在70平方米以内，即总价在280000元以内的经济适用房，若购买一套面积为80平方米，原购价格为4100元/平方米，未住满5年的二手经济适用房，其购房总价为328000元，超过了核定的280000元的购房标准，则超出部分需补交10%的综合地价款，即补交(328000-280000)×10%=4800元。并且此房屋仍然按经济适用房买卖政策管理。
免费论文网友情提示：本网站所有内容为共享上传提供，不涉及任何商业利益，本站对此不承担任何保证责任！
Copyright © www.csmayi.cn Corporation, All Rights Reserved 共享时代 共享你我他 版权所有