篇一：城市土地制度
城市土地使用制度
我国城市土地使用制度改革的性质，属于社会主义土地制度的自我完善与发展。城市土地使用制度改革的目的，绝不是要改变城市土地的国有性质，而是要结合社会主义市场经济发展的需要，消除传统城市土地使用制度的种种弊端，建立起一套既有利于巩固和维护城市土地国有制、又有利于社会经济发展的新型的城市土地使用制度。
1．改革以前的城市土地使用制度新中国刚成立的一段时间内，国家对城市土地曾实行有偿使用，无论是全民所有制用地单位，还是集体所有制用地单位，都必须向国家缴纳租金。但是，由于1954年以后，我国建立了高度集中统一的计划管理模式，国有企业在财政体制上实行了统收统支，所以，土地有偿使用制也相应地被取消。
1954年2月24日，财政习字第15号文件明确规定，“国营企业经市人民政府批准占用的土地，不论是拨给公产或出资购买，均应作为该企业的资产，不必再向政府缴纳租金或使用费；机关、部队、学校经政府批准占用的土地，亦不缴纳租金或使用费”。对此，当时的政务院在其批复中是这样解释的：“国营企业、国家机关、团体、学校、军队使用的国有土地不再征收租金。因为，收取使用费或租金，并非真正增加国家收入，而是不必要地提高企业的生产成本和扩大国家预算，并将增加不少事务手续。”从此，全民所有制单位用地一律采取无偿划拨的方式。尽管集体用地单位和个人用地仍收取使用费，但因数额较低，基本上也是无偿的。直至改革开放以前，我国城市土地的使用基本上沿用这种单一的无偿划拨方式。城市土地的无偿行政划拨是指由用地单位提出用地申请，经县级以上人民政府依法批准，在用地单位缴纳土地补偿费、劳动力安置费等费用之后，将该幅土地无偿交付其使用的行为。这一制度的特征是：
（1）划拨手段的行政性。土地的划拨首先必须经县级以上人民政府批准，再由同级土地管理部门负责实施。
（2）使用的无限期性。以划拨方式取得的土地，除法律、法规另有规定外，没有使用期限。
（3）土地使用的无偿性。使用划拨土地的单位既不用缴纳租金，也不承担税赋。
（4）土地使用权的无流动性。土地经划拨使用后，土地的所有权与使用权发生分离，但土地使用权禁止买卖和流转，也就是说，禁止土地使用权的交易行为。
从程序上看，城市土地划拨程序主要包括这样几个环节：
（1）申请。用地单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基建计划等有关文件，向拟划拨土地所在的县级以上人民政府土地管理部门提出建设用地申请。
（2）审核。由县级以上人民政府土地管理部门在收到用地申请之后，对建设用地进行审核，划定用地范围，组织商定用地补偿、劳动力安置或者拆迁安置方案。
（3）批准。由县级以上人民政府土地管理部门按规定权限报县级以上人民政府批准。经批准后，由县级以上人民政府发给用地批准书。
（4）划拨。由用地所在的县级以上人民政府土地管理部门根据批准用地文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨用地。
（5）登记。项目完工后，由县级以上人民政府土地管理部门核查实际用地，经认可后办理土地登记手续，核发国有土地使用证。从以上内容来看，城市土地划拨的无偿主要体现在土地所有权收益方面，但并不是完全没有成本，即土地使用者无须向土地所有者——国家支付土地使用代价，但必须支付有关的成本费用（主要包括补偿费、安置费、拆迁费等）。所有权收益本质上是地租，与用地成本不同，两者不可以混淆。对于这一点，直至今日，在实际工作中仍有不少人是认识不清的。显而易见，直接造成城市土地划拨使用的一个观点就是，国有企事业单位的收支都是由国家统一管理的，是国家财政收支的一部分，在这种情况下，即使向其征收土地使用租金，也“并非真正增加国家收入”，反而增加不必要的环节和手续。这种观点显然带有当时浓重的计划色彩。从理论上讲，土地的无偿划拨使用，使得土地收益得不到显化。土地收益尽管客观存在，但它被包含在企业的总收益中，并没有相对独立的表现形式。在计划经济条件下，国有企事业单位被看作是国家整个“大生产企业”中的一个部分或组成单位，没有独立的经济利益，其全部收支均由国家统一支配。土地的所有者是国家，企业对土地的开发利用投资也被列入国家的投资计划，属于国家投资计划的一部分，投资者也是国家，自然土地收益的享有者只能是国家。加上企业资产本身属于国有资产，企业的总收益属于国家，从产权方面看，并没有其他的产权主体，所以土地收益也就被包含在企业的总收益中，统归国家所有。然而，实践证明，这种土地无偿使用制度对于土地资源配置是不利的。从形成划拨使用的初衷来看，抹杀国家与企业之间、企业与企业之间的利益差异本身就是不现实的。
2．城市土地有偿使用制度的建立党的十一届三中全会以后，随着经济体制改革的不断深化，城市土地行政划拨使用制度的弊端日益暴露：
（1）国家所有权虚化。由于城市土地的无限期使用，用地者成为真正的“土地所有者”，本该归国家所有的所有权收益，被用地者无偿占有。
（2）土地资源配置效率低下。土地的无偿、无限期、无流动性使用，使得城市土地资源短缺和浪费现象并存，严重影响了土地资源的配置效率，城市土地利用呈粗放扩张形态。
（3）高估企业经营效益。土地使用的无偿性，使得尽管土地的使用效益是客观存在的，但土地使用权并不被计入成本，大大降低了生产经营的账面成本，从而“夸大”了企业的经营效益，同时也造成企业间的不公平。
（4）抑制了市场价值规律作用的发挥。用地的无偿性和无流动性，使得土地资源的稀缺性无法通过市场价值规律的作用表现出来，从而无法达到“地尽其力”的资源配置目的，并造成市场体系和价格体系的不完整，严重制约了市场经济体制的建立与完善。
（5）孳生土地交易黑市。尽管法律规定通过行政划拨取得的土地禁止任何形式的转让，但由于供需的严重失衡，事实上总存在一个被扭曲、非公开的土地交易市场。
（6）严重影响城市建设投入产出的良性循环。政府在城市土地划拨和使用中无收益，造成城市建设投入资金回收困难，从而无法形成城市建设投入产出的良性循环。在财政拮据的情况下，这也是造成政府在很长一段时间内忽视或压缩城市基础设施建设的重要原因。行政无偿划拨用地制度日渐明显的负面作用，使得人们逐渐意识到土地制度改革的必要性。而改革的方向，自然是针对划拨土地使用权的无偿、无限期和无流动的特点，向着有偿、有限期、有流动性的使用权改革方向进行。最早的有偿用地是随着引进外资而出现的。
1979年，国务院颁布了《中外合资经营企业法》，其中规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。”
1980年，国务院又颁布了《中外合营企业建设用地暂行规定》，规定“中外合营企业用地，不论新征用土地，还是利用原有企业的场地，应计收场地使用费。”场地使用费一般包括土地使用费和场地开发费两部分，前者一般按年计收，后者可一次性计收。尽管从场地使用费的费用水平来看，还不足以体现全部的所有权权益（两项费用之和远远低于后来实行的土地出让金水平。例如，当时北京为1～150元/年?平方米，上海为0.5～100元/年?平方米，天津为0.5～70元/年?平方米，广州为0.3～70元/年?平方米），但是，它毕竟标志着我国城市土地有偿使用的开始。
此后，为了将这一做法推广到其他类型的建设用地，1983年，国家决定在抚顺市首先进行土地使用费征收试点。随后，深圳、大连、重庆、西安、柳州等十几个城市都开征了城市土地使用费，并制定了具体的实施办法，取得了很好的效果。有偿出让土地使用权形式的正式出现是在1987年下半年，当时深圳市率先试行了这一办法，使土地供应改变了以往只能依靠行政划拨的做法，引入市场机制，从而正式拉开了城市国有土地使用制度改革的序幕。同年11月，国家又批准了上海、天津、广州和海南试行土地使用权的有偿出让和转让。不久，上海、深圳分别出台了《上海市土地使用权有偿转让办法》、《深圳经济特区土地管理条例》。这些地方法规的制定和实施，标志着我国的土地使用制度改革在理论和实践上都取得了重大的进展，其影响意义是深远的。城市国有土地使用制度的改革得到了全国人大常委会和国务院的重视与支持。
1988年4月，全国人大常委会修改了《宪法》的有关条款，规定土地使用权可以依法转让。同年12月，《土地管理法》得到修改，明确规定国家将依法试行城市土地的有偿使用制度。
1990年，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，为城市土地使用制度改革的进一步深入进行提供了法律依据。随后的几年里，城市土地有偿使用制度的推行逐渐扩展到全国各个城市，成为政府工作的重要内容。伴随着城市土地有偿使用形式的出现和推广，作为城市土地有偿使用制度有机组成部分的城市土地税收和收费制度也得以发展起来。改革开放以前，我国几乎没有以土地、用地行为、土地收益为对象的税种，20世纪80年代以后，随着用地制度改革和财政管理体制改革的深入进行，逐渐开征了耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、土地增值税等税种，初步形成了适合我国特点的土地税收体系。同时，各地城市政府出于筹集城市维护建设资金和增加财政收入的需要，对土地建设、开发、使用、交易等的收费项目也逐渐增多，形成了各具特色的城市土地收费体系。
3．城市土地市场规范与强化宏观调控城镇国有土地使用制度改革由沿海扩及内地，由增量土地延及原来的存量土地。
1990—1991年，杭州、重庆、抚顺、乐山等城市进行试点，探索对原来的存量土地即行政划拨用地制度的改革，重点放在如何使之根据市场需要合理流动方面。
1992年，这项工作在全国全面展开。随之，中国出现了“土地热”和“开发区热”，土地开发过度、出现供过于求，地皮炒卖盛行。随着国民经济的宏观调控，这些过量供应的土地后来又被闲置。
1997年，党中央、国务院要求把土地清理工作作为土地管理的一项重要任务。城市土地的开发过度，不仅扰乱了地产市场的正常发育，而且占用了大量农田，危及我国农业生产。
1998年8月，新的《中华人民共和国土地管理法》问世，并于1999年1月1日起施行。它从内容上突出了切实保护耕地这一主题，加强了对土地使用的宏观管理。
2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地主管部门依法以招标、拍卖方式提供。自此，经营性国有土地招标拍卖供地作为一种市场配置方式被正式确立。新土地法颁布和实施以来，中央政府历经数年调控，逐步开始形成了较为完整的政策体系。
2003年，国家正式提出运用土地政策参与宏观调控，而且首先是从运用土地政策参与房地产市场、稳定住房价格作为重点的宏观调控而展开的。数年调控历程中的各种措施，逐步形成了一个比较完整的土地政策调控体系。
2003年6月5日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，收紧了地产信贷，被认为是加强土地市场宏观调控的肇端。该文至今仍有深远影响。同年7月18日，国务院办公厅发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》，提出“一律暂停审批新设立和扩建各类开发区”，土地调控全面启动。当月，国务院办公厅又发出《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，全面清查和整顿规范各类开发区，并加强开发区建设用地的集中统一管理。11月，国务院发出《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，加大治理整顿力度，纠正地方政府等待观望的态度，调控由开发区建设用地向整个土地市场延伸。
2004年的土地政策进一步加强了土地宏观调控的力度。2004年3月18日，国土资源部和监察部联合发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，全面推行经营性用地招拍挂出让制度，严肃查处违法违规批地用地行为。要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，即影响深远的“8?31大限”。同年4月，国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，实施“三个暂停”。5月，国土资源部发出《关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理的通知》。这两个政策实质上暂停了半年农地转用审批。
2004年10月，国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》。该文件系统提出了严格执法，加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理，完善征地补偿和安置制度，健全土地节约利用和收益分配机制，建立完善耕地保护和土地管理的责任制度，明确土地管理的权力和责任等深化改革严格土地管理的各项措施。该文件被认为是新一轮土地宏观调控的标志性文件。
2005年，土地政策以总体调控为基础，在“稳定房价”、从严控制建设用地等方面发挥了重要作用，备受各界关注的“国八条”、“新国八条”、“七部委意见”等文件中，土地政策都是重头戏。
2006年，是调控政策从总量到结构转变和深化的一年。5月，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等六项措施，称为“国六条”，开启了2006年的房地产调控。当月，国务院办公厅转发建设部等九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，出台了涉及税收、信贷、土地等政策、对“国六条”作了细化，
即“九部委意见”。7月，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，国家土地督察制度正式建立，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用全部纳入严格监管。8月，国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中央政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。11月，财政部、国土资源部和中国人民银行等部委发布了《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍，同时调整地方分成的新增建设用地土地有偿使用费管理方式。地方分成的70%部分，一律全额缴入省级国库。12月，国土资源部出台《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》，正式向低地价、零地价出让工业用地说“不”。有资料显示，2003年以来，国家发布的涉及土地宏观调控政策的文件有50多个，形成了由宏观到微观、由原则到具体操作层面较为完整的政策体系。
篇二：城市土地价格影响因素分析
城市土地价格影响因素分析
钟帅
发布时间:2011-03-16
摘要：利用中国35个大中城市2000—2008年的数据建立面板模型，对影响城市土地价格的因素进行实证检验。实证结果表明了长期内城市土地价格与城市人口规模具有显著的正相关关系，城市人口规模的扩张成为了土地价格不断上涨的推动因素。与此同时，考量了居民收入水平、储蓄水平以及房地产开发对城市土地价格变化的影响。
关键词：城市，土地价格，人口规模，面板数据
一、理论探讨
中国自从1998开始启动城市住房商品化改革以来，城市土地这一重要的自然资源和生产要素逐渐开始由市场机制进行配置。随着中国城市住房商品化改革逐步推进，城市化进程的快速深入，对城市土地的需求持续高速增长。与此同时，伴随着土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让等交易制度的不断发展和完善，中国城市土地市场逐渐形成，城市土地价格的形成、变化及其背后的推动因素成为理论界和实务界关注的焦点。
Capozza和Helsley(1989)提出的单中心城市地价的动力学模型认为城市土地价格由农业价值，转换成本，区位价值和发展价值四部分构成，而在长期由人口规模增长所表征城市发展速率才是造成城市间土地价格差异的根本原因。 胡冠军（2007）采用全国27个大中城市2000—2004年土地市场样本数据建立城市地价水平的Panel Data 模型，验证了城市人口规模与土地价格存在正相关关系。柯善咨、何鸣（2008）根据单中心城市模型和中国土地市场若干特点建立了城市地价检验模型，并利用地级及地级以上城市地价的横截面数据进行了计量分析，结果表明城市人口和收入是城市地价的重要决定因素。张娟凤、贾生华（2008）基于衍生需求模型构建理论框架，对长三角城市的实证研究认为城市基础设施投资强度、人均持有流动资产水平和城市住宅开发量三个决定因素对于解释城市间住宅土地价格差异有显著性贡献。 自从1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，城市住房商品化改革逐步深入，中国城市土地价格经历了一个持续的快速上涨阶段，与此同时，中国的城市化率水平从2000年的 36%上涨
到2008年的46% 。在不断推进城市化进程中，中国各大中城市市辖区人口的持续上升从根本上构成了对城市土地不断增长的需求，推动城市土地价格水平不断上涨。同时，考虑到从人口规模扩张到形成对土地的有效需求的过程中，有效支付能力和房地产开发商的参与必不可少，因此必须同时考量城市居民收入水平、储蓄水平和房地产开发对城市土地价格的影响。
二、模型与实证检验
文中所有数据均来自历年的《中国统计年鉴》和《中国城市统计年鉴》。城市土地价格水平用各城市历年的土地交易价格指数来度量，本文选取了全国有代表性的35个大中城市作为样本，所有数据均以2000年为基期进行折算。用这35个城市的年末非农业人口数表示城市人口，用城市的职工平均工资水平来代表城市居民的平均收入水平。用各个城市历年的年末城乡居民储蓄余额与城市人口数之比表示城市人均储蓄水平。最后，为了衡量一个城市的房地产开发水平，我们采用一个城市当年的房地产投资额占城市GDP的比重来作为这个城市当年的房地产开放水平的指标，房地产投资额占城市GDP比重越高，说明该城市当年房地产开发水平越高。
综合考虑城市人口，平均收入水平，储蓄水平和房地产开放水平对城市土地价格的影响，利用全国35个大中城市2000—2007年的数据建立面板模型。笔者分别检验了线性，半对数和双对数三种形式，发现只有双对数函数拟合度较高，同时考虑到双对数形式函数具有清晰的经济学意义，故本文中采用双对数形式建立面板数据模型如下：
下标i代表城市，t代表时间，c为截距项，Pi，t，popi，t，Wi，t，Si，t分别表示该城市当年的土地交易价格指数（2000年基期折算），非农业人口数，平均工资和人均储蓄额。ri，t是该城市当年房地产投资额占城市GDP的比重，表示房地产开放水平。εi，t为误差项，?鄣i，t为偏离平均截距项的个体效应水平。
根据常数项采用不同的形式，面板数据模型可分为合并模型，固定效应模型和随机效应模型。通常我们可以根据F来确定是采用合并模型还是固定效应模型，而通过Hausman检验可以确定是采用固定效应模型还是随机效应模型。通过对数据的检验结果可知，以上面板数据模型应采用固定效应模型。本文采用截面固定效益模型，?鄣i代表横截面固定效应，同时利用GLS回归方法（cross-section weights）消除面板数据中的截面异方差，利用 White Period
加权矩阵得到稳
健方差，消除序列相关对回归结果的影响。
模型回归结果如下：
三、研究结论与启示
从回归结果可以看出，整体上城市土地价格水平与城市人口规模、人均储蓄水平和房地产开发水平均呈现显著正相关，而土地价格同职工平均工资的正相关水平并不显著，置信概率为0.073。
首先，城市土地价格水平与城市人口规模为显著的正相关关系，弹性系数为0.174，城市人口的增加直接推动了土地价格水平的上涨。如同单中心城市土地价格模型所揭示的那样，在长期中城市人口的增长决定了城市的土地价格价格水平。实证分析表明中国城市化进程的推进，城市人口规模的扩张成为了推动了城市土地价格水平的不断上升的主要动力之一。 其次，城市土地价格水平与城镇居民的人均储蓄余额显著正相关，而与代表居民收入水平的城市职工平均工资的正相关水平并不显著。收入和储蓄同时形成成了城市人口对土地需求的购买了，然而实证结果表明中国城市居民通过购买商品住房而对城市土地形成的间接需求是由财富水平而不是收入水平主导的。
最后，城市的房地产开放水平，即一个城市当期房地产投资额占城市GDP的比重，同样与城市土地价格水平显著正相关。房地产开发商作为城市人口对土地形成需求的中介环节，能够有效的整合包括银行信贷、行政许可等各种资源，在土地市场上迅速形成需求。一个城市的房地产业的产值比重越高，必然意味着这个城市通过房地产开放商这一中介环节进入土地交易市场的银行信贷资金越多，这毫无疑问地将会推高该城市地土地价格水平。
在政府对土地市场以及房地产市场宏观调控的过程中，
应当密切关注长时期内人口因素变化对房地产市场所产生的深
远影响，人口规模的扩张或缩小，人口结构的变化都可能在长期成为决定房地产市场和城市土地市场的决定性因素。同时应将城市居民的财富水平纳入到考量房地产市场发展的分析框架之中，而不是仅仅局限于衡量城市居民的收入水平。
参考文献:
[1]Capozza，D.R.，Helsley，R.，The Fundamentals of Land Prices and Urban Growth.Journal of Urban Economics，1989，(3):295-306.
[2]胡冠军.基于Panal Data 模型的城市地价水平影响因素研究[D].杭州:浙江大学硕士学位论文，2007:4.
[3]柯善咨，何鸣.市场和政府共同作用下的地价——中国城市的实证研究[J].当代经济科学，2008，(3):25-32.
[4]张娟凤，贾生华.城市间住宅土地价格差异的决定因素——基于长江三角洲城市的实证研究[J].中国软科学，2008，
(5):74-80.
《经济研究导刊 》 2011年3期
篇三：城市用地分类和土地分类标准
第3章 城市用地分类和建设用地标准
3.1 城市用地分类和适建范围
3.1.1 城市用地分类适用于长沙市各阶段的城市规划编制和城市用地统计工作。
3.1.2 城市用地按土地使用的主要性质进行划分和归类。
3.1.3 城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系。共分10大类、48中类、
84小类。
3.1.4 使用城市用地分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本
分类的全部或部分类别。
3.1.5 城市用地分类代号采用英文字母和阿拉伯数字混和型代号，大类采用大写英文字母
表示，中类和小类应各采用1位阿拉伯数字表示。本分类代码可用于城市规划的图纸和文件。
3.1.6 城市用地分类和代号应符合表3.1.6的规定。
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