篇一:私人房产出租时如何合法避税
私人房产出租时合法避税方案研究
一、个人出租非住房(商铺、写字间等)应缴纳以下税款:
1.房产税:以租金收入12%计算缴纳。
2.营业税:以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税:以实际缴纳的营业税税额乘以7%计算缴纳。
4.教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以3%计算缴纳。
5.地方教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以2%计算缴纳。
6.个人所得税:租金收入4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,税率是20%。
公式=[月租金-相关税费-(修缮费用最高800)]×(1-20%)×20% ≈租金收入的13%
7.土地使用税:以实际占地面积(建筑面积除以容积率)为计税依据,每年8元/㎡。(数额较小,可忽略不计)
8.印花税:以合同所载金额的1‰计算缴纳。
9.价格调节基金:以以租金收入1%计算缴纳。
综上,税费总计:约为租金收入的31.61%
此种方案评价:
优点:手续较少,操作便捷。
缺点:税费高。
结论:普通租赁,税费过高,因此建议不采纳。
二、以房产投资作价入股的方式,应缴纳的税费:
1.个人所得税:投资方按股权分红的20%缴纳个人所得税。
2.营业税、土地增值税:不再缴纳。
以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。
对土地(房地产)作价入股进行投资时,暂免征收土地增值税,但被投资方从事房地产开发的除外。
3.房产税:由被投资方缴纳,计算方法为:房产原值×70%×1.2%
4.土地使用税:由被投资方缴纳,以实际占地面积(建筑面积除以容积率)为计税依据,每年8元/㎡。(数额较小,可忽略不计)。 此种方案评价:
优点:对于投资方来讲税费低,只有分红的个人所得税。 缺点:①房屋应过户至公司名下,过户费用需另计。
②房屋过户到公司名下,还会导致公司注册资本过高,不利于公司风险规避。
③房屋过户到公司的情形,一旦该公司破产,该房屋存在被当做破产财产还债的风险。
④还应注意投资入股,一定不能约定固定回报,必须以参与分红的形式,否则会被视为出租而收取税费。
结论:对于投资方虽税费低,但是房产过户到公司风险太大,因此实际操作性太小,因此不建议采纳。
三、自有房屋用于生产经营,应缴纳税费:
1.房产税:计算方法为:房产原值×70%×1.2%
(假设某处房产房价30000元/㎡,房租为3元/天,房产税约为房租的23%)
2.土地使用税:以实际占地面积(建筑面积除以容积率)为计税依据,每年8元/㎡。(数额较小,可忽略不计)
此种方案评价:
优点:税费低,且操作起来比较简便。不牵扯到另外成立公司或房产另外过户的手续及费用。因为房产仍在原产权人名下,风险也较小。 缺点:①在此情形下,该自用如以公司的形式进行,要求公司的法定代表人与该房产所有人必须是同一人。否则仍会被认定为出租,按出租收取相关税费。
②自用还应注意下列证件的吻合:房产证、营业执照、税务登记、身份证。如无法提供吻合证明,仍会被当做出租,按出租收取相关税费。
结论:税费低,操作也便捷,风险也较小。如果新公司的法定代表人可以是房产所有人,建议采纳此种方案。
四、以房产成立公司后,以公司名义出租应缴纳以下税费:
1.房产税:以租金收入12%计算缴纳。
2.营业税:以租金收入的5%计算缴纳。
3.城市维护建设税:以实际缴纳的营业税税额乘以7%计算缴纳。
4.教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以3%计算缴纳。
5.地方教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以2%计算缴纳。
6.企业所得税:以企业净利润为计税依据,税率是25%。(企业净利润等于总收入减去总成本。因此可通过会计手段以增加企业成本的方法来规避)
7.土地使用税:以实际占地面积(建筑面积除以容积率)为计税依据,每年8元/㎡。(数额较小,可忽略不计)
8.印花税:以合同所载金额的1‰计算缴纳。
综上,税费总计:约为租金收入的18.61%+企业所得税
此种方案评价:
优点:税费中等,如能通过会计手段规避企业所得税,税费将会更低。且实际操作性强。
缺点:①在此情形下,房屋产权必须过户到新成立的公司名下,过户费用另计。然后才能以该公司名义出租。
②如无法规避企业所得税,税费与自用经营相比稍高。
结论:在所得税可以规避的情形下,税费也较低,且实践中有可操作性。如果产权人无法成为法定代表人,无法被界定为自用经营的情况下,则建议采纳此方案。
篇二:房租租赁税与商铺租赁税有区别吗
房租租赁税与商铺租赁税有区别吗?
一、如果是企业为出租人,没有区别。都是交:
1、营业税=出租收入*5%
2、城建税=营业税*城建税税率(市区7%,县城、建制镇5%,农村1%)
3、教育费附加=营业税*3%
4、地方教育费附加=营业税*地方教育费附加费率
5、印花税=出租收入*0.1%
6、房产税=出租收入*12%
7、企业所得税=企业应纳税所得*企业所得税税率(一般为25%)
二、如果个人是出租人
(一)房屋出租给个人用于居住:
1、营业税=出租收入*3%*50%
2、城建税=营业税*城建税税率(市区7%,县城、建制镇5%,农村1%)
3、教育费附加=营业税*3%
4、地方教育费附加=营业税*地方教育费附加费率
5、印花税=出租收入*0.1%
6、房产税=出租收入*4%
7、个人所得税=(出租收入-各项可扣除税金-800元以内修理费-800)*20%*50%
或个人所得税=出租收入*相应核定税率
(二)房屋出租用于经营或出租商铺:
1、营业税=出租收入*5%
2、城建税=营业税*城建税税率(市区7%,县城、建制镇5%,农村1%)
3、教育费附加=营业税*3%
4、地方教育费附加=营业税*地方教育费附加费率
5、印花税=出租收入*0.1%
6、房产税=出租收入*12%
7、个人所得税=(出租收入-各项可扣除税金-800元以内修理费-800)*20% 1. 或个人所得税=出租收入*相应核定税率
凡是个人出租房屋用于生产经营的,必须按规定缴纳各项税费,个人出租住宅税务部门暂不征税。 税费征收由红岗地税分局按综合征收率自行征收,具体税率为:月租金收入5000元(含本数)以下的,按租金额的5%征收,其中房产税为4%,个人所得税为1%;月租金收入5000元以上的,按租金额的7%征收,其中房产税为4%,营业税为1.5%,城建税和教育费附加以及地方教育附加为0.165%,个人所得税为1.335%。
篇三:2016最新版营改增表及营业税率
营改增及税目税率表
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