篇一：王石董事长 魅力致辞
2009再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007的刹那芳华，2008的哀鸿遍野，再到2009的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。
我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此，我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而，无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越，都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线；在波浪的下方潜藏着大海的深邃，而那才是更为永恒的哲理。
复苏的逻辑：
世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中，复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域，2009年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V形反转的醒目轨迹。
对这一现象应该如何解读？中国房地产市场的前景又将如何？过去的一年中，被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素：振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性，等等。
无疑，这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点，甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代，气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么，当时一个勤勉的耕作者，是否应以观测天气作为最重要的工作呢？
人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代，人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业，我们对于经营环境变化的预知能力，未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野，或许才是更务实的选择。
在2006年的年报中，我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海，正诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家
庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。
我们可以用这样的逻辑，对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007年繁荣的上半段并非完全缺少合理性，但在下半程的亢奋中，一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化，2008年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的2008年，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述，是可售资源也在同步累积。这两大存量在2009年同时释放，自然造就了成交量的井喷。
2009年的成交量，有一部分本应属于2008年——在这样的解释下，2009年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下，那么2007到2009，全国新房成交量的年化增长率约为10％，而这恰与经济的年增长速度相接近。
在这样的逻辑下，我们将再度发现，住宅市场其实只是经济发展的一个缩影；在这样的逻辑下，我们无需因2009的成交新高而狂喜，也无需对2010年可能出现的市场缩量过于惶恐。
无论有多少流动性进出于住宅市场，也无论购房者中有多少是投资性质，房屋存在最终的唯一价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说，只有两个课题是永恒的：其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它；其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求，尝试用更少的资源消耗去满足它。
过去的几年峰回路转，而万科也已经连续两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失，规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力，而以最少资源消耗来最大程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上，住宅行业与其他行业并无二致。
城市的舞步：
中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，正在发生人类有史以来最大规模的人口迁徙，这一过程给中国住宅行业带来了罕见的历史性机遇。这一点在我们以往的报告中曾多次提及，也日益成为社会共识，已毋庸赘言。
但对于企业来说，仅有大的方向、仅有信心来源和畅想空间还不够。我们需要更为清晰、具体的分析和判断。
人们聚集在城市，是出于对更美好生活的向往和追求。人类的富足与幸福，不仅来自基本物质财富的数量增长，也来自生活方式和体验的多样化。而无论从生产、物流、渠道还是知识、信息的规模效应来看，日趋差异化、多元化的消费需求，日趋复杂、精细的分工合作，都只有依托于密集居住的聚集效应才可能得到满足和实现。
但另一方面，人口越聚集，城市越拥挤，居住越逼仄。经济效率与居住空间之间的矛盾是永恒的。因此，在不同的背景下，在不同的历史阶段，人口聚集的方向与模式并非一成不变；而交通、物流与信息传播上的改善及技术创新，也在不断改变着城市的形态。
香港提供了一个可供深思的案例。作为中国最发达的城市，香港中产阶级的收入水平远高于任何一个内地城市，但香港中产阶级的人均居住面积却可能少于任何一个内地城
市。这一点无法用人口密度来简单理解，因为深圳的人口密度已经超过香港。金融等高端服务业是香港最重要的产业；香港的工作效率在全球可能也是出类拔萃的——这也意味着，这里有着全中国最高的时间成本。——或许，这是更合理的诠释。
中国未来可能不止一个香港，但也不可能每个城市都成为香港。城市的分工与差异化，近年中正悄然发生，但还远未完成。在未来的若干年内，这将决定房地产行业的城市格局。在那些时间成本最高的大都市，轨道交通甚至电梯将成为最主要的交通工具，纯粹的住宅区将不再是建筑主流，取而代之的是城市综合体。
在过去若干年中，中国依托全球贸易迅速启动了经济成长，中国人口迁徙由此呈现从内地到沿海、从低密度地区到高密度地区的典型“马太效应”。但全球金融风暴已经对这种高度外向型的模式提出了挑战。作为一个幅员广阔的庞大经济体，中国也具备主要依托内部供求延续经济发展的必要性和可能性。在中国腹地，未来可能出现更多的产业中心、贸易中心、物流中心甚至研发信息中心。
高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离。这可能加速城市带的布局，带动现有大都市周边地域的发展，甚至导致中心城市向卫星城市的逆向移民。
中国的老年人口正在迅速增加。对退出忙碌工作、开始颐养天年的人们来说，是否依然居住在拥挤的都市，是一个可以重新考虑的选择。而随着基本物质需求得到满足，领略更多风景、甚至只是为了暂且远离城市的喧嚣正日益成为大众化的需求。养老住宅、旅游度假物业等细分市场正在逐渐成型。
历史上，正因为万科较为准确地把握住了城市发展的方向，而造就了万科往日的成功和今日的地位。“与城市共同发展”这一原则不会变化，但面对新的局面，有许多具体问题万科需要重新思考。
“城市，让生活更美好”，上海世博会提出了这样一个命题。为此，万科也将“城市，让生活更美好”定为今年的年度主题，这不仅是一句激动人心的陈述，更是一句引人深思的发问，需要我们用不懈的努力去求索和回答。
绿色的畅想：
2009年11月，在举世瞩目的哥本哈根全球气候变化会议前夕，中国政府正式宣布了中期减排目标。在中国的经济发展史上，这可能翻开了2009年最重要的一页。
对于中国企业而言，全球变暖和低碳经济不再只是见于报端的舶来概念，而将深刻影响几乎所有产业的发展趋势，房地产行业自然也不例外。而正处于高速城市化阶段的中国，是目前全球建筑行业最活跃的地区，提升建筑的节能环保水平显得更为迫切。
据统计，中国单位建筑面积能耗可能达到发达国家的2至3倍，新建筑中八成以上为高耗能建筑，存量建筑中95％以上是高能耗建筑。根据2008年《中国建筑节能年度发展研究报告》，我国城乡建筑运行能耗约占我国商品能源总量的25.5％，而如果考虑建设过程中的能耗，则建筑行业相关能耗比例将更高。
节能是绿色建筑的重要一环，并非全部。人类一生的大部分时间是在建筑中度过；在人类制造和使用的非自然物中，体积和重量最大的恐怕都是建筑。人类活动对自然产生的影响、对自然资源的占用，很大程度上直接或间接与建筑相关。一个建筑一旦建成，它为之服务的许多人类活动对自然资源的使用方式也就基本定型。
篇二：11.21万科之春新年音乐会致辞
万科领导讲话内容：
尊敬的各位领导，各位来宾，女士们、先生们：
大家好！
2011年即将过去，新的一年就要到来，在这辞旧迎新的美好时刻，我们又迎来了一年一度的新年交响音乐会。
由中共唐山市委宣传部、市文广新局、唐山广播电视台、市文联主办，唐山同步文化演艺有限公司、市音乐家协会承办的“万科之春” 2012'唐山第三届新年交响音乐会即将在这里隆重启幕。今年我们更有幸邀请到了享誉世界的俄罗斯六大交响乐团之一的克麦罗沃国立爱乐乐团为我们倾情演出。首先，请允许我代表万科地产，向光临现场的各位领导、来宾和热情的观众，向远道而来的俄罗斯艺术家们，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
本次音乐会由万科地产独家冠名。作为全球最大住宅开发企业，中国首家销售额突破千亿大关的地产商，2010年上海世博会唯一受邀地产公司。万科27年耕耘，履迹遍布中国内地52座城市，成就80多万业主的居住梦想。经过多年努力，万科已确立在住宅行业的领跑优势：“万科品牌”成为房地产行业第一个“全国驰名商标”，旗下的“金域蓝湾”、“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌产品系，得到全国各地消费者的接受和喜爱，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
2009年，万科进入唐山，秉承“让建筑赞美生命”的企业理念，尊重唐山历史原貌，主动参与创作城市，以对行业的前瞻思考，对生活的深度体察，精心打造了万科〃红郡与万科〃金域华府，为唐山人民打造出了一种积极、健康的现代生活方式。
中俄两国人民的友谊传统而深厚，两国人民之间的交流也越来越频繁和深入，今天盛邀而来的克麦罗沃国立爱乐乐团，成立于1982年，有着30年悠久而光辉的历史，在国际音乐界屡获殊荣、久负盛名，是俄罗斯国家艺术形象的最高代表。此次演出的首席指挥和艺术总监将由中央音乐学院教授林涛担任。这支唯一由中国指挥家执棒的俄罗斯国家级交响乐团，将为唐山的观众奉献一场高规格、高档次、高水准的经典音乐会。
让我们一起感受艺术的光芒，享受艺术的盛宴。让音乐的纽带把我们紧紧相连，乘着音乐的翅膀去憧憬更加美好的明天。
最后，祝大家工作顺利，万事如意！
篇三：万科集团董事长王石北大演讲
万科集团董事长王石北大演讲2011年03月15日
张维迎：欢迎大家来到今天晚上的中国最受尊敬企业走进高校，今天晚上我们非常高兴请到了中国著名的人士、企业家、王石先生来到我们北大。这次活动是由经济观察报和光华管理学院联合主办，经济观察报和我们光华管理学院北大案例中心，在去年开始就联手搞一个中国最受尊敬企业的评选。这个评选的颁奖仪式2007年，最受尊敬企业奖，今天下午刚在我们的百年大讲堂举行，与这个仪式相配合的就是每一次我们完了以后有一个走进高校的一个讲座。（19:
03）
万科大家都知道，它是中国著名的企业，最近在中国企业家杂志登了一个文章，我们看到了很多有影响的、受人尊重的企业都来自深圳、来自蛇口，保证今天下午评奖的25个最受尊敬企业当中，有六个来自深圳。包括万科、招行、中兴通讯、平安、华为，深圳是我们中国改革开放的前沿阵地，好多的新体制实验的场所，在这个地方成长起来的企业，是非常具有竞争力。实际上在各个行业都在引领着这个行业的发展和改革。（19:
03）
在七次最受尊敬企业评奖当中，万科除第一次之外，其他六次都是榜上有名，所以说六连贯成为中国最受尊敬的25家企业之一。获得这个殊荣确实是表明万科在中国商业的地位，它对中国经济社会所做出的巨大的贡献。对于王石本人我就不多介绍了，他也是我们光华管理学院的老朋友，反正我们每过一段时间就请他来一次，每一次来了以后都是爆满，可见大家对王石先生对他的敬仰和崇敬的这种心情。（19:
03）
那么我想同学们更多地是希望王石本人的讲解当中，学到好多东西。而且在座的今天来的，包括我们的MBA、EMBA，还有本科研究生的同学，还有很多院外的同学。今天本来是我们经济观察报的社长刘坚也来，但是因为家里有事儿来不了，我们经过观察报的副总编陈辉也在这里。我就不多说做介绍了。（19:
03） 下面我们就以热烈的掌声欢迎王石先生。（19: 03）
王石：来光华管理学院和老师们、同学们教授非常受感动。今天本来来的同学比上次稍微又多了一些，我不知道是不是因为拐点论。今天不谈拐点。我这个题目叫乞力马扎罗的雪，我想我和中国的企业家一块儿成长的，虽然早了一点儿，但是能引起同学们这样的关注，当然和2003年我登上珠峰有关系。但是今天不是讲登山的主题，但是和曾经的登山有关系。（19:
03）
我们的题目就叫《乞力马扎罗的雪》。我们知道海明威写于1930年的《乞力马扎罗的雪》是这样开篇的，乞力马扎罗是一个海拔19710英尺的常年积雪的高山，据说它是非洲最高的一座山，它写的是常年积雪。我是2002年2月8号登上了乞力马扎罗，海明威说它是一个常年积雪的高山，我们再看看，这是快要登顶的这段路上，包括在上面，是没有看到雪的。因为我喜欢登山、喜欢探险，不仅仅是登了乞力马扎罗。这张照片是2005年到南极的一张照片，当然我们登山已经成了我的一种生活方式。我们知道南极是非常非常寒冷，我们看到实际上当时我是戴着风镜，当时拍照是自己拍自己，事后才知道，因为你哈的气结成冰了，所以就照了这么一张照片。是非常非常冷的，但是里面有一个细节，鼻子是漏在外面的，鼻子都没冻掉，所以说明没有想象的那么冷。（19:
03）
这是在南极的南纬88度，就是距南极点还有两度，当然温度是差不多的。刚才一个同学说没穿上衣，当然走路不是这样，我们中国探险队到了极点，回来的时候大家很激动，我们每个人都拖着40公斤重的雪橇走了6天100公里，到了极点之后，大家好像意犹未尽，回
到88度的时候中途加油，我们就拖吧。这是曹俊，当然在北大介绍清华的同学可能不开心是吧？但是我就告诉同学们，也就是在五年前，我们深圳又去了一个队，当然这次主要是到北极点的，在北纬的90度，我们的北大同学，也就是像曹俊这样，是在北极点上脱光了上身，他是你们在座的学长，他叫于亮，也就是万科现在的CEO。（19:
04） 这张图片是2007年的5月，这是在罗布泊，当时走的是120公里，就走到湖心一段，一般罗布泊6月份到9月份进去是死亡率非常高的（19: 04）
我们知道中国在改革开放有一位上海民间的探险家，他觉得8月份进入了罗布泊就没有出来，就在那里遇难，是非常非常热的。所以要穿越罗布泊就是要在6月之前或者是9月之后还穿越。我们选择恰好就是在5月。我们走的第一天空气温度就达到了49度，当时地面温度要到60度。第二天空气温度测的就是52度，就是我们几乎没有走出来，这是显然按照经验的数据，气候提前暖和了。（19:
15）
当然现在是地球变暖问题，实际上刚才吃饭的时候和老师们聊天还在这儿说，到底这个地球变没变暖呢？还没有确定，因为从这个时间上来讲人类的活动按照地质、气候年月来讲，还是很短暂的。我作为一个登山爱好者我的感觉，地球是在变暖的。当然还有很多数字和图片告诉我们，这是两张图片。我们喜欢登山的朋友到珠峰大本营看，我是1997年到2006年9年的时间，我是四次去过珠峰大本营，当然第一次去是看珠峰，在之后的三次有一次是登珠峰，两次是登珠峰两边山峰。每次很美丽的景色就是冰塔林，去一次冰塔林就退一步，很明显地感觉到冰塔林在迅速地熔化。这两张照片是绿色和平组织提供的，是1968年6月，中科院的珠峰的科考拍摄的。我们再看到了2007年在同一时间、同一位置拍摄的照片，我们发现这个冰塔林林立的孤地已经成为很干枯的孤地，这个冰川熔化得非常厉害，这个是可以从图片数据上都可以说明的。（19:
15）
由于冰川的迅速熔化，很多高山的湖泊在迅速地扩大面积，我们知道现在城市缺水，但是现在在青藏高原的湖泊，由于大量的熔化的冰水，湖泊在迅速地扩大。这张照片是在一个小冰湖，冰水在迅速地这样冲淋，自然形成的一个堤坝就崩溃、干枯了。但是实际上现在我们在西藏我们有几个很大的湖泊，整个崩溃的口可能是在尼泊尔那边，现在也面临着随时可能崩溃，如果崩溃的话对尼泊尔就是一个灾难了，这是在青藏高原亲身感受到的，气候在变暖。（19:
15） 2007
年12月在巴厘岛会议上，中国政府第一次承诺，我们在五年之内要碳排放减排20%，应对全球气候变暖，全世界都要行动起来，我们国家过去来讲曾经是以我们
200年的工业发展史，70%是发达国家排放的碳，让我们一个发展中国家来承担这样的后果是不公平的。第二个按人均和美国一算，那我们14亿人口，人均的碳排放量就更少了，所以我们承担责任。但是这一次巴厘岛会议上，可以说中国的态度有了一个非常鲜明的改变，就是我们要承担责任。（19:
15）
我是非常密切地注意着这个消息，当然公布之后可以说万科的管理团队是非常高兴的，为此我们专门走访了国务院的全球气候变暖对应联合办公室，接待我们的是办公室主任。我们就讲明了就是万科这几年我们在做什么，我们应该怎么考虑的？中国政府过去从来说我们不承担责任，当然没有说不承担责任，是没有说我们承担责任。那我们一个企业就不好站起来说我们承担责任，所以我们看到中国政府这种表态我们很开心。（19:
16）
这个主任很有意思，我们表明要承担责任，你们还当真的，然后我们又和国家气象局、
科技部有关的各个部门得见面了，像这种态度来讲是极个别的，更多地来讲是非常赞赏万科的考虑和万科的行为，我下面就来讲讲，就是说是中国的企业，当然包括万科在内他们在做什么？实际上2004年北京的企业家刘晓光先生就振臂高呼，说本质现在气候越来越糟糕，沙尘暴还，因为首都是全国人民的首都，我们全国的企业家应该关心首都的沙尘暴问题，就是成立了阿拉善、阿拉善据了解现在是属于北京沙尘暴的暴源之一，阿拉善是内蒙古这样一个地方，叫阿拉善这个地区，阿拉善包括是三个旗，就是中国的一百位企业家（19: 16）
不仅仅是中国大陆的，也包括海外的，也包括态度的海峡两岸的一百位企业家，就关于如何防治沙尘暴这样成立一个组织，这个组织是做了很多有益的活动，当然如何来治理沙尘暴，它不是很容易的事情，换句话来讲也不是治理，就是把在阿拉善地区的这些农民、牧民组织起来搞社区建设，让他们如何来善待他们所处的那个很脆弱的生态环境。所以它的效果如何呢？也不是三年五年能够看出来的（19:
16）
随着这样做呢我们还要成立了一个这样的一个奖励基金，因为一百位企业家他有一定的经济实力，就是两年一次对中国的草根的NGO进行生物多样性进行环境保护的这样的奖励，这已经是第二届了，两年一次，预计明年的第三届，就是把奖励变成一种资助，就是不仅仅是一次性的奖励，发现好的有一定的资助。因为中国的企业家不但自己在阿拉善一个地方在做，还对中国的民间的NGO进行资助。第三个我们今天是一百位企业家，应该一百位企业家，就是它所在的企业是一百个孵化器，就是不仅仅是我们在阿拉善这样做，我们每个企业都应该做绿色企业、关心全球变暖，如何在低碳经济我们怎么做的，所以下面我们介绍来讲，就是作为一百位企业其中之一的万科，它作为一个孵化器我们在做什么。（19:
40）
我们现在如何来讲万科2000年的成立的建筑研究中心，2004年开始推动住宅产业化的这样一个行为，到2007年在上海投放了1500套，预计今年是计划
6000套，预计可以接近一万套，按照万科的计划，2002年万科将全部进行住宅产业化的方法进行建造住宅。当然住宅产业化下的传统施工方法它的区别在什么地方呢？我想举一个很简单的例子。（19:
40）
传统施工我们改变开放，现在中国成了世界最大的建筑工地，但是很遗憾地说我们的建筑水平和改革开放以前相比不但没提高，而且在退后。因为我们的需求量太大，而且我们大量的释放的劳动力、民工进城进入建筑工地，而且民工的劳动力非常非常便宜，我们这个是劣弊淘汰良臂，就是中国的建筑水平不但没提高，反而在下降，我指的是住宅这方面。（19: 40）
那当然住宅产业化就是用现代工业的生产方法，在工业发达国家已经完成了，那为什么我们改革开放今年已经三十年了，我们的住宅不但没提高，是在退后，就是因为劳动力便宜。（19:
40）
从建筑的质量举一个很简单的例子，传统的施工方法误差是厘米计的，所以我们盖高楼的时候我们的开口要开得大，不大的话电梯下来就卡在那儿了，因为它误差太大了。那么用住宅产业化的方法是毫米级的，我们搞工科的知道，一个厘米、一个毫米差别是非常大的。那为什么说，既然是质量差别这么大，那么为什么不进行住产业化呢？住宅产业化的成本非常高。我们去年投放的成本一平方米是，住宅产业化以后，要多1800块钱，今年我们预计有将近一万套的住宅成本，三个城市不同地区、城市成本也是不一样的，最便宜的是800块钱。当然我从去年的1800降到1300，当然这也是一个很高的成本，如果万科完全完成住宅产业
化以后，其他物价不变的情况下，成本是在300块钱到400块钱，这个是完全成本可以接受、可以容忍的，就是这样一个过渡。我想反正介绍一下。（19:
40）
住宅产业化它意味着什么？就是你说了半天，这和低碳经济有什么关系？我们来看一下，就是用住宅产业化的方法施工，我们预计到2012年，万科我们预计市场占有率去年是2%，预计五年之后我们增加3.5%到4%，我们也希望同行也这样做，如果同行有6%的份额是按万科的方法一样做，就是到10%，就是这个
10%，就是90%还是传统的施工方法，另外那10%它节约的能源相当于什么呢？相当于150万户家庭一年的用电量。就是用水相当于6万户一年的用量，减少混凝土的损耗相当于三万户住宅混凝土的用量，我觉得可能最有意思的是最后一个指标，就是节约木材，这个是10%节约木材6000多公顷。（19:
41）
可能会有同学问你这个木材是干什么用的？当然不是打家具用的，就是在现代的施工当中的木模板，按照使用次数最多是不超过七次的，必须就是要重新更换。中国现在用木材最大用量的一个就是制浆，再一个就是中国的建筑工地用的木材。所谓我们的散发的木材到哪儿去呢？到中国。所以实际上改变传统的住宅的施工方法，已经对中国的建筑企业来讲是刻不容缓的。对于万科来讲，即使万科不这样做，将来国家也强迫你这样做。国际NGO组织也要盯上你万科，因为你是世界上最大的住宅开发公司，所以盯上你，如果我们如果被盯的话，如果我们无所作为的话，我们根本没有资格成为什么最受尊敬的企业。但是万科确实是在之前一直这样做的，如果我们再预计一下到2017年，中国的住宅市场不仅仅是10%，是30%到40%，到2022年也就是15年之后，中国的住宅房地产市场可能是70%，它将介绍能源是相当客观的。所以万科现在是在中国的住宅建筑业来这样做的。（19:
41） 应该说对于万科来说做这个有两个的困惑：（19: 41）
第一，住宅产业化，我们看到美国基本上是社会化的标准化来完成的，基本不是构件厂，构件厂的配件你就可以买到，你可以以住宅产业化的方法盖一个方法。但是它只是单层，两层的可以。我们所谓的集合住宅，比如说像在法国、德国、欧洲或者在亚洲的像日本集合住宅要不都是大的建筑公司，要不就是大的布品的生产商或者是原材料供应商，还没有一个说是发展商在进行住宅产业化的整合。在中国还没有，中国的建筑公司不做这个，供应商也没有能力做这个。但是万科我们第一困惑是，既然没有人来做万科来做，能不能成。我们做的时候当然是没有把握的，做到现在是不是绝对就能成，也不是特别得清楚。但是显然的是越做越明朗，最起码万科的人员结构已经像这样的转移，如何像营销制造型、向一个研发技术型转移。（19:
41）
比如说在三年前万科的人员构成是2000人，当然不包括物业管理人员。2000人的构成是什么呢？第一大构成是营销人员，营销人员占24%，也就是将近
500人是营销的。四年过去了，万科现在已经从2千人增加到3千人，将近3100人。我们现在已经没有营销人员了，由中介来进行销售，万科最擅长的营销已经没有人员了。但是这3千人的构成，我们工程师已经是1千人，建筑师400人，也就是说3千人当中几乎一半是工程、技术、设计人员。而且看来这个发展趋势还进一步的扩大，显然这种转型是这样来的。所以这样的困惑我们是把我们定位为公司口号叫“颠覆、引领、共生”。（19: 41）
首先第一个是颠覆，颠覆谁呢？颠覆自己，完全把自己说的营销、制造型的变成研发技术型的转化。这个转化应该是生产力释放出来预计是2009年。所以我对媒体公开说，我说万科真正有核心技术的增长还没开始，什么时候开始呢？预计是明年，这是第一困惑，我们
是这样来对待的。（19:
41）
第二，根据我们的了解要搞住宅产业化所在的国家和制度没有关系，只要住宅产业化一个是成本高，成本高政府都给补贴。日本、德国、法国、香港、新加坡政府都给补贴，但是在中国到今天为止是没有补贴的。所以在2006年，因为我们这之前一直在研究户型，也就是实验楼，做第一个楼、第二个楼、第三个楼。我们始终处于实验楼的水平不敢投放市场，因为投放市场的成本非常高。当然现在我们面临的是你投不投放，政府不给补贴你投不投放。现在万科管理层做了一个决定，我们假定中国政府不给贴钱，我们也要做。这个倒不是存在道德层面的考虑，说我们承担社会责任，也就是传统的施工方法万科规模已经发展到，当时在决定的时候还是
24个城市，我们预计当时24个城市我们的开发量一年的经营规模2004年也就是到71亿。（19: 41）
当然可以预计到100多亿、200亿，我们可以到500亿，如果我们还是传统的施工方法对万科来讲是到了一个顶了，如果你不改变传统的施工方法，你的质量就没法把握，再这样下去就是一个灾难。所以我们面临的选择就是，我们是继续住宅产业化的方法生产呢？还是我们不扩大就做到500亿，我们成为中心公司呢？再大无论如何是大型公司了，我们就这样了。但是显然万科我们现在就做到500亿，那怎么办呢？我们就承担这个成本。第二困惑是政府不给补贴，我们做住宅产业化，显然两年过去了，我们觉得很戏剧性。我们知道我们决定投放市场2006年、2007年是中国房地产市场非常疯狂涨两年，在销售者的抱怨价格高涨的时候，万科的心情是很矛盾的。一方面我们是消费者的心情是一样的，这样的暴涨是不可能持久的，市场一定要调整。但是另一方面我们觉得给我们带来了住宅产业化的机会迅速投放市场。（19:
41）
因为价格上升，我们这个成本是可以承受的。因为我们不能说住宅产业化成本高了，我们让消费者买单，但是发现这个利润空间我们迅速投放市场。所以去年我们很顺利的投放了1500套。但是到了今年，我们知道是不是拐点不重要，重要的是成交量是大幅萎缩，价格不再往上涨了，而且很明显的很多地区价格在往下调。但是万科投放市场最艰难的时期过去了，到今年对我们已经没有实质性的影响。当然我们不能更规模的推广开，总的来讲我们用住宅产业化的成本来抵消今年这一万套的产业结构。可以预计的是再往下走是没有问题的，在另一方面我们非常明确的感觉到，最迟或者最早不能早过明年国家一定会给补贴的，这个我们可以感觉到。（19:
41）
最迟不会迟过后天，为什么呢？因为面临着地低碳经济全球变暖，中国承诺的碳排放降低20%。大家都以为碳排放减少20%主要是火力发电厂，主要是交通。但是我告诉同学们，整个的碳的消耗当中建筑行业和建筑行业提供的住宅占的比例是30%，我刚才说的那些东西只是占到30%当中的多少呢？如果把30%当做整体，那只占到24%。我们说的只是建筑过程当中的一个减排节能。（19:
42） 76%
的是什么呢？我们把成品交给消费者之后，消费者在30年、40年、50年，由于他整个不保温、不保暖，它的冬天的暖气、夏天的空调，这样额外消耗的能源造成的。所以显然无论从建设本身，还是从建设的产品，国家有关部委一定会在建筑口和房地产开发上提出非常严厉的要求，严厉的限制。（19:
42）
举一个非常简单的例子，现在建设部在前年提出了节能三步法，所谓节能三步法，就
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