篇一：养殖水面评估指导意见
武汉市水域滩涂养殖承包经营权抵押评估指导意见
（初步稿件）
第一章 总 则
第一条 为规范武汉市区域内水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务行为，维护社会公众利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国渔业法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规，制定本意见。
第二条 本意见所称水域滩涂养殖承包经营权，是指公民个人、法人及其他组织通过依法承包取得使用水域、滩涂从事水产养殖的权利，其实质是一种承租权。
第三条 本意见所称水域滩涂养殖承包经营权抵押评估，是指注册资产评估师在执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务时依据相关法律、法规和资产评估准则，对水域滩涂养殖承包经营权的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
第四条 从事水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务的评估机构应当持有财政部门颁发的资产评估资格证书。
第五条 注册资产评估师在武汉市区域内执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务时，应当遵守本指导意见。
第二章 基本要求
第六条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当具备水域滩涂养殖承包经营权评估的相关专业知识及评估经验，具备从事水域滩涂养殖承包经营权评估的专业胜任能力。
第八条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业
务，应当恪守独立、客观、公正的原则，保持应有的职业谨慎，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第九条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当获取充分信息，并确信信息来源是可靠的，利用的信息是恰当的。
第十条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当合理使用评估假设和限定条件。
第十一条 当注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，缺乏执行该评估业务所需的特殊专业知识和经验时，应当采取恰当的弥补措施，必要可以聘请相关专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当对评估过程中所引用的专家意见或者专业报告的独立性与专业性进行判断，恰当引用专家意见或者专业报告。
第三章 评估对象
第十二条 水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务的评估对象是指水域滩涂养殖承包经营权的权益。权益不同价值不同，根据承包金或租金支付方式的不同一般分为二种情况，一次性支付全部、每年定期支付。一次性支付全部承包金或租金的承包经营权价格内涵相当于剩余承包经营期内的使用权；每年定期支付承包金或租金的承包经营权价格内涵相当于剩余承包经营期内的租赁权。不能把企业生产经营高附加值水产品应获得有关收益附加于水域滩涂养殖承包经营权上，水域滩涂承包经营权并不必然具有价值。
根据承包合同包含的内容不同（是否含有养殖的固定设施）或产权持有者后期改造投入固定的设施情况包括单独的养殖权和包含固定养殖设施的养殖权。注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，
应当明确水域滩涂养殖承包经营权包含的具体内容及其属性。评估对象包含固定养殖设施的，应当关注固定养殖设施的存在对经营权价值的影响，并应当知晓对于发包方投入的该固定设施其价值的体现只是剩余承包经营期限或能够再持续使用年限内的租赁权，对于产权持有者投入的该固定设施其价值的体现只是剩余承包经营期限或能够再持续使用年限内的使用权。
注册资产评估师接受水域滩涂养殖承包经营权评估委托时，应当要求委托方明确评估对象，应当关注评估对象的权利状况及法律等具体特征。
第十三条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当关注评估对象的产权因素、获利能力、成本因素、市场因素、有效期限、风险因素等相关因素。
第四章 操作要求
第十四条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当明确评估对象、评估目的、评估基准日、评估范围、价值类型和评估报告使用者。
第十五条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当对相关情况进行调查，包括必要的现场调查，并收集相关信息、资料等。在调查过程中收集的相关信息、资料通常包括：
（一）水域滩涂养殖承包经营权的权属证明、承包合同、承包金支付情况及凭证或者其他证明资料；
（二）区域内水域滩涂养殖水面的状况及发展前景；
（三）同类水域滩涂养殖承包经营权近期的市场交易及成交价格情况。
（四）评估经营权所依附的载体水面的水质、水温、水深等水环境因素。
（五）其他相关信息。
第十六条 水域滩涂养殖承包经营权价值的最终实现必须通过所依附
的滩涂、水域及其他资产共同发挥作用，合理确定该水域滩涂养殖承包经营权的价值。但应当充分认识到，其经营权价值的大小与采用的养殖方式、养殖的产品、养殖企业的经营状况等没有必然的直接关系。这些因素只是经营权价值得以实现的途径之一。在考虑养殖水面的价格影响因素时，要注意保水能力、水质条件、养殖设施状况、养殖种类结构、距消费地距离等因素对价格的影响。
第五章 评估方法
第十七条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析相关评估方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。但是应充分认识到成本法应用的局限性。
第十八条 注册资产评估师使用收益法时应当明确水域滩涂养殖水面收益的经营方式，一种是租赁经营，一种是直接生产经营。评估中应根据收集相关资料的充分性选择适宜的经营方式作为评估设定的计算模型。
（一）合理估算水域滩涂养殖水面带来的预期收益，合理区分水域滩涂养殖承包经营权与其他资产所获得收益，分析与之有关的预期变动、收益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素；
（二）保持预期收益口径与折现率口径一致；
（三）根据水域滩涂养殖权实施过程中的风险因素及货币时间价值等因素合理估算折现率，水域滩涂养殖承包经营权折现率应当区别于企业或者其他资产折现率；
（四）综合分析水域滩涂养殖承包经营权的剩余承包期及其他相关因素，合理确定收益期限。
在采用租赁经营方式时：
1、年总收益为年租金收人及保证金或押金的利息收人之和作为年总收益。租金收人及保证金或押金的利息收人，是指水域滩涂养殖承包经营权
持有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据当地正常的市场租金水平进行分析计算;保证金或押金的利息按其数量及评估基准日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。
2、年总经营费用为水域滩涂养殖水面租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进行租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。
3、根据年总收益扣除年总费用，再扣除按承包合同的约定需要实际支付的年承包金，合理的确定属于水域滩涂养殖承包经营权的净收益。
在采用直接生产经营方式时：
1、年总收益为经营该水域滩涂养殖水面水产品年收人。水产品年收入 ，是指水域滩涂养殖水面用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收人，包括主产品收人和副产品收人。收人的计算根据其产量和正常市场价格进行。
2、年总费用为水域滩涂养殖水面维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。
生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，包括种苗费、饲料费、人工费、机工费、农药费、材料费、水电费、渔具费以及有关的税款等。对于投人所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。对于实际支付的年承包金按间接费用进行扣除。水域滩涂养殖水面维护费一般指水域滩涂养殖水面维护费基本配套设施的年平均维修费用。
3、根据年总收益扣除年总费用得到经营总净收益，再采用适当方法确定评估水域滩涂养殖承包经营权在生产经营中贡献度，确定其贡献收益即净收益。可以采用扣除经营企业经营该水域滩涂养殖水面正常的经营利润的方式，也可以采用扣除经营该水域滩涂养殖水面投入的不同资产或资金的正常投资回报，也可以采用其他的合理方式确定。
篇二：水域滩涂养殖证资产评估
水域滩涂养殖证资产评估
五、价值类型及定义
（一）本企业价值评估所选取的价值类型为：市场价值。
（二）价值定义表述：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
（三）价值类型选取的理由及依据：根据本次评估目的、特定市场条件及评估对象状况，确定本次企业价值评估所选取的价值类型为市场价值。
六、评估依据
(一) 主要法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
2、《中华人民共和国证券法》(2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
3、《企业会计准则——基本准则》(财政部令第33号)；
4、《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)；
5、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第 50号，经财政部、国家税务总局令第65号修订)；
6、《关于调整完善资源综合利用产品及劳务增值税政策的通知》（财政部、国家税务总局财税[2011]115号）；
7、《资源综合利用企业所得税优惠目录（2008年版）》；
8、《企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）；
9、有关其他法律、法规、通知文件等。
(二) 评估准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20号)；
3、《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230号)；
4、《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189号)；
5、《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230号)；
6、《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189号)；
7、《资产评估准则——无形资产》(中评协[2008]217号)；
8、《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214号)；
9、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号)；
10、《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227号)；
11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18号)；
12、《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244号)
13、《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248号)；
14、《企业国有资产评估报告指南》（中评协(2008)218号）；
15、其他准则。
(三) 经济行为依据
1、本公司与昌鱼股份签订的《资产评估业务约定书》；
2、昌鱼股份关于签署股权转让框架协议的公告；
(四) 重大合同协议、产权证明文件
1、武昌鱼出口基地评估基准日会计报表；
2、法人营业执照、验资报告等；
3、水面使用权证等；
4、其他与企业资产的取得、使用等有关的会计凭证及其它资料。
(五) 取价依据及参考依据
1、被评估单位提供的财务会计经营方面的资料；
2、被评估单位提供的未来经营预测等有关资料；
3、评估基准日银行存贷款执行利率；
4、评估基准日国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标；
5、国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
6、iFind金融数据终端；
7、《技术资产评估方法参数实务》(中国物资出版社出版)；
8、中勤万信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的被评估单位评估基准日审计报告；
9、《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；
10、被评估单位提供的预测年度生产经营计划等；
11、评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
12、与此次资产评估有关的其他资料。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。进行资产评估，要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。 收益法，是通过估算被评估对象在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估对象价值的一种评估思路。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
（一）评估方法选择及理由
1、被评估单位 2012 年成立，主要从事水产品养殖、销售。被评估单位自设立以来未按营
业执照规定的经营范围进行生产，公司所拥有的水面使用权目前处于租赁状态，并未自营，故不适合采用收益法对企业进行评估。
2、武昌鱼出口基地主营业务为水产品养殖、销售，由于在国内流通市场上难以找到在整体规模、资产结构、现金流、增长潜力和风险等方面与评估对象相类似的、足够的交易案例，故不具备市场法评估条件，不宜采用市场法对其进行评估。
3、被评估单位自成立以来各项资产和负债权属较为明晰，同时评估范围内的各项有形资产及无形资产的使用用途规划较详实，大部分单项资产市场价格易获取并能得到验证，本次宜采用资产基础法进行评估。
结合本次评估特定目的，本次分别采用资产基础法和收益法对武昌鱼出口基地股东全部权益价值进行评估。
（二）资产基础法评估思路及公式
1、评估思路：在评估各单项资产和负债后合理确定评估对象评估价值。
2、计算公式：评估对象评估值＝各单项资产评估值之和－负债评估值之和
各类资产的评估方法简述如下：
（1）流动资产
①货币资金：通过核查银行对账单及余额调节表并发函询证，按核实后的账面值确定评估值。 ②债权类资产（其他应收款）的评估，借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，对大额应收款发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
（2）无形资产——水面使用权
本次评估的无形资产为水面使用权。
对于水面使用权，经过评估人员实地勘察和现场收集资料，由于所拥有的待估水面大多为天然湖泊，面积较大，故不适用成本逼近法评估；待估水面已签订租赁合同出租给自然人使用，且按实际了解情况将长期租赁下去，市场实际租金也有可靠渠道可以获得，故本次水面使用权采用未来收益折现法进行评估，具体公式如下：
P=Ri/（1+r）i
其中 P为评估值
Ri为未来第i年的预期收益
r为折现率
i为年序号
（3）负债
负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以评估目的实现后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。
八、评估程序及实施过程
本公司接受评估委托后，根据有关资产评估的原则和规定，按照本公司与委托方签定的资产评估业务约定书所约定的事项，组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。本次评估工作先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下：
（一）接受委托阶段
了解委估资产目前状况，掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜，签订资产
评估业务约定书。组织评估工作小组，制订资产评估实施方案和工作时间计划。
（二）资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划，辅导被评估单位填报有关资产评估申报明细表。为保证所填列明细的真实与完整，要求被评估单位首先进行全面清查，并由评估人员参与，同时，收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料，取得与委估资产有关的权属证明。
（三）评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定，针对已确定的评估范围及具体对象，掌握各项委估资产历史和现状，并进一步审阅被评估单位填报的资产评估资料，对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别，对实物资产进行质量、数量核对，察看、记录、分析，同时，开展市场调研、询价工作，收集有关价格资料，再采用选定的评估方法对各项资产及负债予以评定估算。
（四）评估汇总阶段
对各类资产的初步评估结果进行汇总分析，确认评估工作中没有发生重复或遗漏事项，并根据汇总分析情况，对评估结果进行调整、修改和完善。
（五）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草评估报告书，经本公司内部三级审核，并与委托方就评估有关内容进行沟通，最后提交正式评估报告书。
九、评估假设
（一）评估前提
1、持续经营假设。本次评估假定被评估资产现有用途不变且企业持续经营。
2、公开市场假设。本次评估的各项资产均以评估基准日的实物存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内价格水平为依据。
（二）基本假设
1、以委托方及被评估企业提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3、以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
4、以没有考虑遇有自然力及其他不可抗力因素的影响，也没有考虑特殊交易方式可能对评估结论产生的影响为假设条件。
5、除已知悉并披露的事项外，本次评估以不存在其他未被发现的账外资产和负债、抵押或担保事项、重大期后事项，且被评估单位对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
（三）具体假设
1、评估结论是以列入评估范围的资产按现有规模、现行用途不变的条件下，在评估基准日 2014 年 9 月 30 日的市场价值的反映为假设条件。
2、被评估单位未来管理团队尽职，并继续保持现有经营管理模式持续经营。
3、公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、营运模式、合作分成比例等与目前方向保持一致。且在未来可预见的时间内公司按提供给评估师的发展规划进行发展，生产经营政策不做重大调整。
4、武昌鱼出口基地水面使用权证为年度许可审核，每年均会对使用权进行审核并将使用权期限进行 1 年期的延长，本次评估以企业每年均内顺利取得延长许可为前提。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设，以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果，若上述前提和假设条件发生变化时，本评估报告及评估结论一般会自行失效。
篇三：水域滩涂养殖权抵押问题
法律备忘录
主题：1.水域滩涂养殖权是否属于用益物权？
2.水域滩涂养殖权能否抵押？
一、水域滩涂养殖权是否属于用益物权？
1.《物权法》
第一百二十三条 【合法探矿权等受法律保护】依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
2.《水域滩涂养殖发证登记办法》
第二条 本办法所称水域、滩涂，是指经县级以上地方人民政府依法规划或者以其他形式确定可以用于水产养殖业的水域、滩涂。
本办法所称水域滩涂养殖权，是指依法取得的使用水域、滩涂从事水产养殖的权利。 结论：属于滩涂属于用益物权
二、水域滩涂养殖权能否抵押
《物权法》
第一百八十条 【抵押财产范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第一百八十四条 【禁止抵押】下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
结论：水域滩涂养殖权既不属于国家禁止抵押的财产，因此水域滩涂养殖权可以抵押。实践中，水域滩涂养殖权可以抵押给金融机构，作为贷款担保。对于非金融机构能否成为水域滩涂养殖权的抵押权权利人，法律尚无明确规定。
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