篇一：关于土地使用权抵押登记若干问题的规定
关于土地使用权抵押登记若干问题的规定
柳国土字?2008?31号
二〇〇八年六月九日
各金融机构、担保公司：
为加强土地抵押登记的管理，规范抵押登记行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规的规
定，制定本规定。
一、下列情形不予办理土地抵押登记
（一）土地所有权；
（二）所有权、使用权不明或者有争议的土地使用权；
（三）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土
地使用权（法律规定可以抵押的除外）；
（四）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施用地、医疗卫生设施用地和其他社会公益设施用地、国家机关办公用地（市人民政府同意办理抵押
登记的除外）；
（五）依法被查封的土地使用权（法院同意办理抵押登
记的除外）；
（六）欠缴土地出让金的土地使用权；
（七）未按土地使用权出让合同约定条件使用且未经依
法处理的土地；
（八）改变土地用途未交纳土地收益金的划拨土地使用
权；
（九）抵押权终止期限超过土地使用权出让期限的；
（十）未经依法处理的闲置土地；
（十一）经市人民政府批准收回或土地登记被注销的土
地；
（十二）地面建筑物未办理房屋所有权证的个人划拨土
地使用权；
（十三）已预售的商品房所分摊的土地使用权；
（十四）以公共绿地或公共设施配套用地单独抵押的；
（十五）依法不得抵押的其他土地。
二、办理土地使用权抵押登记应提交的材料
（一）土地使用权抵押登记
1.土地使用证；
2.抵押双方为单位的，应提交营业执照、法定代表人个人身份证和组织机构代码证（均为复印件）；为个人的，应
提交土地使用权人的身份证（复印件）；
3.土地抵押、借款合同或其他形式的主债权合同、抵押
物清单；
4.抵押人用抵押标的物为第三人作担保的，需提交“抵押担保函”及第三人的营业执照、法定代表人个人身份证、
组织机构代码证（均为复印件）；
5.土地使用权分割抵押的，需提交双方确认的分割界线宗地图，并分别加盖公章及经办人签字；或有测绘资质单位
测量的反映现状的分割范围图，面积测算表；
6.划拨土地设定抵押需提交地价评估备案报告及备案
表（复印件）；出让土地设定抵押需提交地价评估备案报告、备案表（复印件）或抵押人和抵押权人对抵押物价值、抵押
额的确认证明（原件）；
7.以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押
证明；
8.属闲置土地的，需提供市国土局出具的闲置土地处理完毕的有关证明材料或缴纳土地闲置费的票据（复印件）；
9.抵押宗地属划拨土地的，需提交土地所在辖区国土分
局出具的土地收益金清缴证明或意见；
10.如宗地已被查封的，应提交查封人同意抵押的书面
意见；
11.宗地已经出租的，应提交承租方知悉抵押的证明材
料；
12.声明书（由市国土局提供，申请人填写）、承诺书。
（二）抵押变更登记
1.土地他项权利证明书；
2.抵押物（土地使用权）发生变更的，提供新抵押物的
《国有土地使用证》；
3.抵押人或抵押权人发生变更的，提交抵押人和抵押权
人签定的变更协议：
（1）如抵押权人发生变更的，提供原抵押权人同意注销原抵押登记的书面证明和其与新抵押权人、其它相关权利
人的协议或合同等；
（2）如抵押人发生变更的，提供新抵押人与抵押权人签订的新抵押合同和其与原抵押人、其它相关权利人的协议
或合同等；
4.抵押面积或抵押金额发生变更的，提交双方重新认定的抵押界线宗地图（加盖公章及经办人签字）、抵押金额变
更依据及证明文件；
5.以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押
变更证明。
（三）抵押延期登记
1.土地他项权利证明书；
2.抵押人和抵押权人签定的抵押延期协议；
3.以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押
延期证明。
（四）土地使用权抵押注销登记
1.抵押双方注销土地抵押登记的申请；
2.土地他项权利证明书；
3.土地使用证。
说明：凡只要求提交复印件的，应提交原件进行核对，由市国土资源局受理工作人员加盖“与原件核对无异”印章并签名；或由申请人加盖印章及经办人签署“与原件核对无异议”的字样；原件存放在有关档案馆（室）的，需加盖“档
案证明章”（复印无效）。
篇二：土地使用权抵押流程
地产抵押按房地产的现状主要可分为：土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。
(一)土地使用权抵押流程
土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国，土地所有权不能抵押，以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为：
第一步，债务合同(主合同)依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保，房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。
以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押，应符合以下条件：1、该土地使用权的出让金必须全部付清，并经登记取得土地使用权证；2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款；3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。
第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同)，将依法取得的土地使用权设定抵押
第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，领取房地产其他权利证明及经登记的房地产权属证书。
按国家有关规定，房地产其他权利证明交抵押权人保管，而房地产权利证书经登记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。
房产抵押登记办理如下：
抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡
(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：
(1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。
在建工程抵押必须具备以下几方面条件：1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释，对银行来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。
3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。
（四）在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。当在建工程竣工，客户已取得房屋所有权证后，银行应根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条的规定，与客户重新签订抵押合同，按规定办理房地产抵押登记.
篇三：关于办理土地使用权抵押贷款手续的有关规定
关于办理土地使用权抵押贷款手续的有关规定 目前，土地使用权抵押已逐步成为一种重要的融资手段，经过登记的土地使用权抵押受法律保护。为了解决土地使用权抵押过程中存在的问题，进一步规范抵押行为，切实保护抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《江苏省土地管理条例》等法律法规，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定：
一、 有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。
1、 违法建筑或非法占地；
2、 土地使用权和房屋所有权有权属争议的；
3、 未经登记领取土地证书的；
4、 依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；
5、 已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；
6、 县级以上人民政府依法收回的土地使用权；
7、 房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；
8、 土地所有权；
9、 耕地、宅基地、自留地、自留山；
10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；
11、列为古文物保护的古建筑；
12、其他法律禁止的。
二、 有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。
1、 共有的房地产，未经共有权人书面同意的；
2、 集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；
3、 出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；
4、 乡、村集体土地使用权单独抵押；
5、 国有土地使用权出让金未缴清的；
6、 征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的；
7、 土地现状用途与登记用途不一致的；
8、 抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积；
9、 未依法及时办理变更登记的；
10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的；
11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。
三、 土地使用权抵押登记需要提交以下材料：
1、 土地抵押登记申请表；
2、 国有土地使用证（复印件，原件备注后退回）；
3、 抵押贷款合同（原件）；
4、 土地抵押合同（原件）；
5、 价评估报告（原件）；
6、 经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书；
房地连同抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报 告》（复印件，原件现场备查后退回）；
集体土地使用权抵押的，应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财 产涉及集体土地征为国有；
抵押共同共用的土地使用权的，应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料；
国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时，需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料；
合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料；
已出租的房地产抵押的，应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料；
出让土地使用权抵押的应提供出让合同，其中属商品房开发用地抵押的，还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料；
单纯以土地使用权抵押时，抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件；
多个债权存在时，应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。
四、土地使用权的抵押合同期限及作为担保物权的存续时限有如下要求：
1、 房地连同抵押时，土地使用权与房屋的所有权抵押合同期限应相同，并与贷款主合同期限一致。
2、 有经营期限的企业抵押土地使用权，合同设定抵押期限不得超过经营期限。
3、 抵押通过有偿方式出让或作价入股、租赁、授权经营取得的土地使用权抵押，终止期限不得超过土地使用权有偿使用合同终止期限。
4、 抵押期间，抵押人需要转让或出租土地使用权的，应征得抵押权人书面同意，出租期限不得超过抵押期限。
5、 抵押合同解除或终结的，双方当事人应向原登记机关办理注销登记，原登记机关吊销《土地他项权利证书》，并在《国有土地使用证》上记载。
6、 抵押期限届满后，抵押人不能履行债务或未按抵押贷款合同规定履行债务时，抵押权人应在抵押期限届满后15日内，向原登记机关书面告知申请处置方式：属延期或续期抵押的，经双方当事人协商同意，应先办理原抵押注销登记手续，再重新履行抵押程序；属直接处分抵押土地使用权的，进入诉讼时效期，抵押权人应当书面告知抵押人和当事人，由法院裁定或由国土部门处
置清偿，在提供物权存续时效终结后（一般为自诉时效结束后2年内）办理注销原土地抵押登记手续。
7、 抵押合同履行终结，逾期不申请注销登记的或按抵押合同不能履行债务且逾期不告知处置方式的，国土管理部门可依法直接办理注销登记手续，注销《土地他项权利证明书》并将注销结果告知当事人及有关部门。
8、 在担保物权诉讼时效内，以及在主债权诉讼时效结束后的2年存续时效内，国土管理部门应对抵押土地使用权采取保全措施并在土地证书和登记卡上载明。
五、从贷款清偿的安全性考虑，可供抵押的价值载评估时应根据抵押人对宗地实际拥有的权利进行剥离和判断，一般要扣除处置税费。
1、 出让土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值的70％；同宗出让土地使用权设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该宗地总地价的70％。
2、 国有划拨用地设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金余额的70％，也即不得超过评估地价总值的45％。
3、 集体土地使用权设立抵押，有效抵押担保率不得超过评估地价总值扣除补交出让金和征地购置费用余额的70％，也即不得超过评估地价总值的30％。
4、 以承担拆迁安置为前提，通过出让方式取得房地产开发的用地，可抵押率应评估熟地价的70％。
5、 房地产连同抵押，土地评估时，应根据抵押人提供的房屋评估报告，一般在地价内涵中扣除房屋评估价格重复部分，防止超值无效抵押导致清偿安全性纠纷。
6、 对资信可靠、经济效益好、抵押物变现率高的抵押人，抵押率可适当提高，但最高不得超过80％。
六、在依法以国有土地使用权抵押的担保纠纷案件中，债务履行期满抵押权人未清偿的，可根据
抵押合同规定委托国土部门通过拍卖方式变现受偿；如果无法变现的，债务人又没有其他可供清偿的财产权，可申请人民法院参考地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人；属国有划拨土地使用权的，裁定随地上物同时转移时，补办出让手续。有下列情形之一的，不列入清偿范围，抵押权人无权优先受偿。
1、 房地产抵押合同签定登记后，土地上新增的房屋（不需要办理房屋他项权利变更登记）；
2、 房屋抵押时，随之抵押但不计入抵押担保额度的土地使用权（需要进行土地评估，属国有划拨土地的需核定补交出让金，办理土地抵押登记，须发《土地他项权利证明书》；
3、 抵押人到期无法偿还贷款的，拍卖、变更、折价的国有划拨土地使用权价款中补交的土地使用权出让金（依据国土管理部门在抵押登记时确定的补发出让金比例）；
4、 抵押土地使用权折价拍卖后，其价款超过债权数额的部分（归抵押人所有）。
七、土地使用权抵押，当事人双方应签定抵押合同，抵押合同应具备以下主要条款，并在土地使用证、土地登记归户卡上注明：
（一）、双方当事人姓名（签章）、地址；
（二）、抵押土地使用权的座落位置、面积、四至界线、土地使用权取得方式、土地用途、使用年限以及土地使用证、土地使用权出让合同和主合同的编号；
` （三）、抵押目的、期限以及他项权利设定；
（四）、评估地价、最高抵押担保额、抵押担保率；
（五）、违约责任（含不能履行债务时标的物的处分方式及纠纷处理；
（六）、双方的权利和义务；
（七）、双方认为应约定的其他事项。
划拨土地使用权抵押合同还应约定处分抵押土地使用权时，补交土地出让金事宜；集体土地使用权抵押合同还须应约定土地征用补办和土地出让事项。
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