篇一：房屋买卖合同(买方)
房屋买卖合同
卖方（甲方）：
买方（乙方）：
鉴于甲方系本合同项下房屋的所有权人，甲方愿意将房屋出卖给乙方，乙方愿意购买上述房屋。
为维护甲、乙双方的合法权益，明确双方的权利、义务，本着诚信、自愿、公平的原则，根据《中华人民共和国合同法》，甲、乙双方经友好协商，签订本合同。
一、转让标的基本情况
1、乙方同意购买甲方位于 。
2、该房屋房地产权证权证字号为：号；房屋总建筑面积为 平方米。
3、该房屋质量应符合国家相关规定。
4、该房屋占用范围内土地使用权（国有土地使用权权证字号为： 号）及相关物权同时转让。
二、转让价款及支付方式
1、房屋转让总价款为人民币 元（大写： 元整）。
2、自本合同生效后，乙方于 年 月 日向甲方支付房屋转让价款元，余款于 年 月 日支付。
3、甲方应于乙方每次付款前向乙方开具正式发票。
三、标的交付
甲方应于本合同签订当日将房屋交付给乙方，双方办理书面交接手续。
四、过户及税费承担
1、过户登记
甲方应于本合同签订之日起七日内负责将房屋产权过户登记到乙方名下，乙方协助甲方办理产权证书等手续。
2、税费承担
办理产权过户登记到乙方名下所产生的全部税、费由甲乙双方各自承担一半。
五、甲方承诺
1、甲方保证上述房屋权属清楚，房屋没有抵押、出租或者与他人共有。若发生与该房屋有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责清理，并由甲方承担相关的民事责任；由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。
2、房屋交付使用之前有关应支付的费用，包括但不限于水、电、气、物业等费用由甲方承担。由此引发的纠纷由甲方自行处理，于乙方无关。
六、乙方承诺
1、乙方愿意购买上述房屋。
2、房屋交付给乙方之后的有关费用，包括水、电、气、物业等费用由乙方承担。
七、违约责任
1、甲方擅自解除合同、不办理或者不能办理产权过户登记的，应向乙方支付违约金人民币6万元。
2、除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同约定的日期将该房屋交付乙方使用、迟延履行办理产权过户登记义务的，乙方有权按房屋总价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按房屋总价款的3‰向乙方支付违约金。逾期超过七日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。
3、乙方如未按本合同约定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付
款有权追究违约责任。每逾期一天，乙方按应付款的0.05％向甲方支付违约金。逾期超过七日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。
4、若甲方有户口随房屋落户，甲方保证在办理完过户手续之日起十日内，将户口迁出，逾期超过七日，乙方每日按房屋总价款的0.01％收取违约金。
八、其他约定事项
1、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 。
九、争议解决方式
本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方均同意由马鞍山仲裁委员会仲裁。
十、本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份。
甲方：乙方：
年 月日 年 月日
篇二：二手房买卖中卖方之违约成本分析
二手房买卖中卖方之违约成本分析
王丽英
《2015年百城房价盘点》揭示，自2015年下半年始，全国房价一片大涨，苏州也不例外。房价居高不下一直是普通大众面临的严峻问题，而近期房产税收新政的出台无疑又使房屋买卖交易风头更劲。随着房价的一路飙升，由于房屋买卖交易周期持久，买卖双方从定金交付到过户手续完成的过程中，房价已经升了好几倍，此时卖方面对房价上涨的诱惑，不愿再以双方初始商谈的价格进行交易，继而房屋买卖中卖方违约的现象发生。
而卖方违约，一般分为以下两种状况：
1、买方交付定金后，卖方拒绝继续履行后续义务；
2、双方签订正式的《房屋买卖合同》并办理资金托管后，卖方拒绝履行后续义务。
针对以上两种现象，要如何维护守约方的利益，追究违约方的责任呢？ 针对第一种情形，我们建议买方主张双倍返还定金或者违约金，并赔偿房价上涨差价损失；
针对第二种情形，我们建议买方主张继续履行。
司法实践中，由于第二种情形的解决方式争议不大，下面仅针对第一种情形，附以案例说明：
买方刘某与卖方田某以及居间方中介公司签订《房屋买卖居间协议》（以下简称“协议”），约定房屋总价款120万元，定金5万元，双方约定签署本协议后30天内“签订正式的房屋买卖合同??“协议”签订后，刘某即支付定金5万元给田某。但临近签署正式买卖合同之日，田某通过中介方提出要求刘某增加房价20万元，刘某予以拒绝，最终双方未能完成房屋买卖交易。后知悉，刘某为了购房，已将原有的唯一一套住房出售，现租房居住。就本案而言，作为守约方的买方可以通过以下主张来维护自己的合法权益：主张解除合同，要求卖方双倍返还定金，并赔偿租金和房价上涨的差价损失。分析如下：
1、买方可要求返还双倍定金 ，并主张租金损失赔偿；
我国《合同法》第116条规定，当事人既约定了违约金又约定定金的，那么，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。而在本案中，买方交付定金旨在促成房屋买卖，而卖方以其行为明确表明其不继续履行合同义务，依据《合同法》第115条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收
回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，买方可以适用定金罚则要求卖方双倍返还定金。
而且，本案买方为了买房，已将自己的住房出售，现租房居住，正是由于卖方跳价致使合同无法继续履行，也致使原告的订约目的落空，期待利益受损，且买方因此遭受的实际损失远高于卖方承担的双倍返还定金。因此，就本案而言，若卖方仅双倍返还定金，明显有失公平，对买方不利。应当根据填平原则，对于房租之类的买方为买房实际支出的合理的实际损失，卖方应当予以赔偿。
另，卖方除双倍返还定金以及赔偿买方的实际损失外，还应当支付买方房屋交易过程中的房价上涨的差价损失。
2、买方享有获得房价上涨差价赔偿的权利；
房屋买卖交易中，双方签订协议并在其中约定定金或者违约金的主要目的是为了促使双方办理过户手续，顺利完成房屋的物权转移。
本案中，因卖方的违约行为致使双方最终未能签订房屋买卖合同，使得买方丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，而卖方之所以不继续履行合同，主要原因是因为房价上涨。在现实社会中，房屋属于稀缺不动产，房价上涨本是卖方应当预见的。根据《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，卖方违约必须承担房价上涨的差价赔偿责任。
此外，卖方违约给买方造成的损失已超过双倍返还定金的金额。本案刘某支付的定金5万元，仅占房屋总价120万元的3％，况且，待卖方违约时，房价又上涨了20万，故买方要求卖方支付房价上涨的差价损失理应得到支持。
至于差价损失赔偿的范围，在司法实践中，根据最高人民法院《民商事合同纠纷指导意见》第10条之规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”旨在实现相对公平，不让违约方从不当行为中获利，亦不让守约方因守约而受损。 确定损失赔偿数额的方法，大致有对比法（差别法）、估算法和约定法1三种。司法实践中，法官通常会选择估算法，即人民法院在难以确定损失数额或者难以1奚晓明主编、最高人民法院民事审判第二庭编：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》。
准确地确定可得利益的损失数额时，可根据案件的具体情况，责令违约方支付一个大致相当的赔偿数额。
另外，买方也可以选择主张违约金，由于卖方的违约行为，导致双方无法按约定履行房屋买卖合同，违约方应当承担相应的违约责任。一般房屋买卖双方签订的协议或者买卖合同中均规定有违约金的条款，根据法律规定，违约金数额一般不超过合同标的额的30%。至于违约方承担的具体数额，由于房价上涨，所以，具体数额的确定比较困难。根据《合同法》第114条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，针对个案来说，卖方承担违约金后，如果违约金不能弥补损失，守约方可依据该条款主张适当增加违约金。
同样，作为守约方的买方在主张了违约金后，仍不足以弥补自身遭受的损失的话，同样可以主张赔偿实际损失。
篇三：二手房交易过程中的违约情形和处理方式
律师提示：二手房交易过程中的违约情形和处理方式
在签订合同时如果能预见可能出现的违约行为，并且在合同中约定有针对性的违约条款，那么在交易时就能有效地减少违约的可能，发生违约行为后，也能有效地降低维权的时间和金钱成本。
那么，在二手房交易的过程中有哪些经常出现的违约行为，又应该如何应对呢？
在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：
1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；
2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；
3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；
4、房屋质量问题的违约责任；
5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；
6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。
上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。
但有时1、2、4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，并无证据表示根本不履行，有时守约方想根据逾期的违约行为解除合同，也会有一定难度。
所以，律师建议买卖双方在合同中明确约定1、2、4、5这几种违约行为严重到什么程度构成根本违约，守约方有权提出解除合同并要求违约方承担解除合同的违约责任。逾期付款或交房多长时间之内守约方有权要求支付逾期履行的违约金，逾期付款或交房多长时间以上，守约方有权提出解除合同并追究违约方的相应违约责任。
那么发生了违约情形，如何承担违约责任呢？一般有如下几种方式：
1、定金：双方可以约定合同金额分之二十以内的定金，收定金的一方不履行约定的义务，双倍返还定金；给付定金的一方不履行约定的义务，定金不予返还；
2、继续履行：守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行；
3、违约金：双方可以在合同中约定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金。在既约定违约金又约定定金的情况下，守约方应该在二者中选择一个比较有利于自己的方式主张；
4、赔偿实际损失：在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下，守约方可以主张按实际损失赔偿。
对于逾期付款、交房等逾期履行合同义务的违约行为，双方最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，逾期的时间越长，违约的行为越严重，承担的违约责任也就越重。如果只约定逾期交房要承担一定数额的违约金，那逾期一天和逾期一个月甚至更长就没什么区别，一旦发生违约行为，那违约者恐怕宁可再拖更长时间。
对于单方解除合同等根本违约行为，应该约定一个比较合适的具有处罚作用的违约标准，比如约定合适数额的违约金，或者约定一个参照标准（比如约定赔偿房价上涨或下降造成的差价损失）。
对于房屋的质量问题，不好做明确的违约金标准约定了，一般也就是根据相应质量问题造成的损失和维修费用进行赔偿了。
对于房主转移或更换房屋内附属设施或屋内物品的违约行为，建议在签订合同时明确相关附属设施或物品的单项价格，到时少哪个就按哪个标准赔偿就可以了。
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