篇一：物业观摩学习总结报告
赴外埠观摩、学习总结报告
2015年5月
赴外埠观摩、学习总结报告
在物业公司Y总的带领下，A、B、C三个项目的主要物业同事一行数人，在友好单位的热情接待和大力支持下我们顺利完成了对京、津两地所甄选项目的观摩调研和考察学习。
首先由衷感谢地产公司J总和集团物业领导给我们这次赴外埠观摩学习的机会，特别感谢物业Y总亲自带队以身示范，同我们一起爬楼梯、钻机房不辞辛劳，在紧张的考察行程中克服不规律的寝食造成的身体不适，其精神为我们年青人树立了的榜样。
此次考察学习从业务方面对我们是一次促进，有助于我们开阔视野，找到方向，使我们看到差距，找出方法，对我们在物业服务工作的前期介入、日常运营、保值增值、团队建设等认识方面有新的提升。就个人感受而言，总体来讲，主要有以下几个方面：
一、先进的硬件设施和细节投入突显高品质
（一）先进的、高质量的硬件设备及配套设施投入是高品质物业的基础。 此次观摩学习的几个综合体项目均是经过甄选的高品质、高投入、高智能化的项目，其硬件投入均突显高端与不凡。例如：
1.【银泰中心】
12米双层挑空大堂，独特环行走廊。一、二层挑空高度达12米，一至二层净高8.0米。内部设计相互交接的环行与十字型走廊，方便人群到达方形大堂平面的任意角落。走廊设计给人“天圆地方，四通八达”的视觉感受，配合水幕、喷泉、高耸植物的室内装饰布置，充分体现出银泰中心的非凡气魄和风水宝地的符号特征。
幕墙为可更换单元式系统，每单元由铝合金高级霞红石材配双层钢化LOW-E镀膜中空（8毫米玻璃+12毫米中空+8毫米玻璃）高性能玻璃组成，符合ASTM美国幕墙标准。LOW-E镀膜玻璃抗震性能良好并具有低辐射、高透光、防红外线、阻止紫外线功能，有效防止冬夏季节室内外热量交换。
附图：【银泰中心】大堂设计、 可更换单元式LOW-E幕墙系统
配置北京首例双轿厢电梯系统。12部双轿厢电梯，24个运载轿厢，同一时间运送双倍客人抵达各自办公楼层，彻底解决高峰时段的客流压力。双轿厢上下连运，降低电梯井占用平面面积的比率，有效提高楼层使用率。
采用最先进的适合大开间办公的全空气变风量（VAV）系统。每层平面均匀布置34个变风量末端（VAV BOX），每个控制2-3个风口，根据设定的温度和室内条件变化情况自动调整送风量，提高舒适度并节约能耗。同时，考虑到楼层靠近幕墙的外区与靠近核心筒的内区存在冷暖温差，特在外区设置带热盘管的VAV，在冬季可增加供热，均衡各个区域的温度。
附图：【银泰中心】 北京首例双轿厢 电梯系统
2.【盘古大观】
无中柱大开间办公空间，有利于客户灵活布局工作与交通区域，提高办工效率。同时无中柱、小进深、大开间设计令各个区域自然采光充足而无柱影遮挡，空间更加敞亮，利于员工的身心健康；
写字楼标准层全层铺设高至15CM的架空网络地板，并留有自由走线的预置线槽，为办公企业提供灵活便利的网线布局调整条件。 附图：【盘古大观】 无中柱大开间办公和 写字楼网络地板
（二）现代化、智能化的管理系统给物业管理服务带来的安全、便捷与节能
1.
天津【天辰大厦】、北京【银泰中心】、【盘古大观】项目大堂和地库电
梯厅均配置身份识别安全系统，充分保证办公企业的安全，并有效避免未预约外来人员的往来烦扰。
【天辰大厦】、【盘古大观】、【银泰中心】大堂翼闸设置
2.【天辰大厦】办公楼层采用智能化窗帘控制系统 该系统具有以下几个基本功能：
（1
）手动控制：该功能是根据用户的需求通过按键进行窗帘的开关，此功能可
篇二：万科物业深圳首家社区食堂试水 业主争相尝鲜
万科物业深圳首家社区食堂试水 业主争相尝鲜
2012/06/27 08:51 来源： 南方都市报
（万科物业“第五食堂”开张，小区业主争相尝鲜。南都记者郭现中摄）
6月22日，万科物业全国首家“第五食堂”在坂田万科城开张，深圳首家社区食堂由此诞生。基于温馨的就餐环境和低于市场的价格，食堂开业首日客满为患，帮衬者多为老人和小孩。为满足更多业主的需求，“第五食堂”年内将开进四季花城和第五园两个大型社区，同时在全国万科项目进行推广。管家办食堂在整个物管行业还是头一次听说，它能实实在在解决部分业主吃饭难问题，不过，对于其他没有强大资金和资源作后盾的物管企业，想要复制该模式难度相当大，业内普遍认为，社区食堂未来的路能走多远，还需要观察一段时间。
店员代号均为果蔬名称
“第五食堂”的名称有何出处？答案在《诗经》中。《诗经》有云：食于学堂兮，油光无处鉴。食于府衙兮，正襟危坐紧。食于市井兮，君可安心啖？食于家宅兮，狼藉谁人理。吾第五食堂，可为君分忧。自此邻里悦，无间更相亲。通俗来讲，“第五食堂”是介于学校食堂、单位餐厅、社会餐饮和自家厨房之外的第五个就餐空间。
首家“第五食堂”位于万科城商业街，面积超过200平米，可同时容纳100人用餐。22日上午11时，简短的开张仪式结束后，食堂正式开门迎客。不少业主为尝鲜，提前办理好饭卡在食堂门口排队。
“第五食堂”员工绝大部分是从餐饮行业新招进来的，仔细观察工作牌，会发现他们每个人都有一个很萌的代号，店长压力大，也最辛苦，因此取名为“苦瓜”，服务员有的叫“黄瓜”，有的叫“菜花”，代号均与果蔬名称有关。负责食堂运营的王先生笑称，相比姓名，这些代号简单易记，给人一种新鲜感。持社区一卡通消费是“第五食堂”的另一亮点，为业主省去了排队等候时间，同时唤起对过去学校、饭堂的回忆。据了解，“第五食堂”目前主要供应午餐和晚餐，每餐有20余种菜品供业主选择，价格在1元至15元不等，另有粉、面供应，每道菜均有卡路里提示。食堂内提供WIFI无线上网服务，早餐、下午茶和送餐服务预计7月中下旬启动。
业主最关心价格和卫生
装修和试营业期间，“第五食堂”已备受瞩目，并受到万科城社区业主一致欢迎。开张首日，食堂客满为患，火爆场面一直持续到当日下午2时。当天是端午小长假第一天，记者观察发现，帮衬者多为老人和小孩，所幸厨房早有计划，准备了1000份的量。
最早尝鲜的是74岁的陈女士，因老伴常年卧病在床需要照顾，子女又不在身边，陈女士一直被买菜、做饭问题困扰。从邻居口中得知“第五食堂”开张，当日上午10时不到，陈女士便下楼观摩。经过一番“考察”，她在窗口点了三道菜作为自己和老伴的午餐，西芹香干、豆角肉丝和西红柿炒蛋，总共花了17元钱。“这里就餐环境很好，价格也实惠，最关键是吃得放心。”陈女士说，“第五食堂”采用开放式后厨，业主隔着玻璃就能看到菜品生产全过程。
这几日，万科城小区业主论坛关于“第五食堂”的讨论越来越多，最关注两点：卫生和价格，希望不要高估万科城业主的经济能力，打着卫生、营养的旗号办成贵族餐厅。
年内深圳还将开两家
“我们办食堂并非以盈利为目的，主要是为了服务社区业主。”针对业主最关心的问题，万科物业相关负责人一一作回应。据介绍，乐观估计，“第五食堂”毛利不到10%，这个数据远远低于传统餐饮企业。该公司曾做过市场调研，结果显示“第五食堂”菜品价格较周边中式快餐连锁店便宜近30%。
“质量上我们有一套比较严格的把控体系。”该负责人称，近年来食品安全问题层出不穷，“第五食堂”将安全卫生放在首位，原材料均采自深圳市政府“菜篮子工程”，粮油、瓜果、蔬菜、调味品等定期有抽检，目前已与几家规模较大的配送公司签订战略合作协议。
据透露，年内，“第五食堂”将开进万科第五园和万科四季花城，后期将在全国的万科项目进行推广。
■同行观点
想法可借鉴模式难复制
“物业办食堂？这在整个行业还是头一次听说，未来能走多远还需要观察一段时间，”一位不愿透露姓名的深圳物管企业负责人表示，整个行业目前面临两大背景，其一，物管服务不仅仅停留在治安、卫生、社区文化等几大方面，业主的需求不断变化，物管公司的服务要跟上；其二，近几年人工等运营成本大幅上涨，物管费却难以上调，企业不得不谋求转型升级之路。该负责人坦言，以他对万科物业的了解，此次开办社区食堂首先考虑的不是盈利，而是售后服务的一种创新模式。
万科物业这种模式有没有可能在行内复制和推广？针对这个问题，深圳多家物管企业负责人表示，想法可以借鉴，模式很难复制。原因主要在于万科物业背后有强大的资源和资金支撑，而绝大部分企业没有这方面的优势。
“万科物业这个想法不错，有条件的物管企业可以尝试。”对于物业开办社区食堂，深圳市物业管理协会常务副会长兼秘书长曹阳持认可态度，不过，由于企业自身条件不同，他不建议盲目效仿。
采写：南都记者叶淑萍 实习生陈力欣
篇三：房地产物业增值服务建议
物业增值服务建议
一、武汉物业管理市场现状
? 物业管理缺乏规范；
? 服务意识和服务水平普遍较差；
? “朝南坐”的现象屡见不鲜，甚至只重收钱，不重管理；
? 物业管理范围，大多也只局限于安保防范，日常维修，环境保洁等方面。
二、中高端楼盘物业管理分析
目前武汉中高端楼盘物业管理收费标准通常为：一期物业管理费低于或等于市场主流趋
三、物业增值服务建议
现如今，物业服务形式无非围绕四大主题：健康、安全、商务、定制。如何在固有的物业服务上突出亮点，为此我们做出以下几点建议供参考：
? “健康顾问”服务，为业主建立家庭健康档案，提供24小时的医疗急救援助，定期举
办健康知识讲座，提供私人陪护服务以及健康顾问、心理咨询等等。
? 接送服务：机场、车站、码头接送服务（收费） ? 个人保险箱、秘书服务（收费） ? 商务增值服务、文件打印等（收费） ? 唤醒服务、行李服务 ? 汽车代租赁 ? 代订车票、宾馆服务
? 安防系统，全小区无线网络覆盖（收费）
? 私人随护服务，指定保安人员的私人随行保护服务。（收费）
? “宠物保姆”服务，提供鱼类或其他宠物喂养及托管服务。（收费）
? 楼栋管家服务：建议设立一对一管家式服务，每户都有自己的专职管家（注：管家可兼
任几户），24小时在线。业主的任何需求都可以直接与他们联系，由他们来处理。 ? 建议物管公司针对武汉市内的高档消费场所进行全面摸底，掌握各场所的菜单及订位联
系电话，让业主不出门即可了解到最新最全面的消费内容，提供最为及时的订位订餐服务。
? “四点钟学校”，由专业的服务人员妥善安排小区儿童在放学后的学习与活动,解决家长
的后顾之忧。（收费）
四、总结
提高业主的满意度，设身处地为业主着想，这些都只是手段，根本的目的是为了增强
市场竞争力，加速开发周期，为了企业的永续经营，不断发展。但是，失去了这一“满意度”的手段，所谓目的，也就成了空中楼阁和海市蜃楼。
物业管理既是售后服务，同时也是制胜市场的一种手段。通过体贴入微、一丝不苟的管理服务，赢得声誉，扩大市场份额，这将越来越多的成为发展商的开发营销思路。
2011.6.16
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