篇一：2011最高院会议纪要
2011年《全国民事审判工作会议纪要》
及物权、房地产纠纷部分的律师解评
2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院分管民事审判工作的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及计划单列市中级人民法院分管民事审判工作的副院长参加了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力司法保障具有重要意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情况纪要如下：
一、民事审判工作的总体要求
1、民事审判要始终坚持“三个至上”的指导思想，始终坚持社会主义法治理念，始终坚持公正司法、能动司法，始终坚持群众路线，以人为本、司法为民，深入推进“三项重点工作”，为服务经济社会又快又好发展、保障和改善民生提供强有力的司法保障。
2、民事审判要适应社会主义法律体系形成对工作的新要求，要求全国民事法官更加自觉地加强学习，更加注重对中国特色社会主义
法律精神的深入领会，更加注重对司法实践中新情况、新问题的调查研究，更加注重对与民事审判工作相关联的新知识的学习理解。
3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提高调解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要积极推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大发展。
4、民事审判要始终坚持重心下移，适应人民法院基层基础建设对民事审判工作新要求，把基层能力建设放在更加突出的位置，进一步解决基层法院面临的困难，进一步提高基层民事法官的法律适用能力，进一步规范人民法庭的案件审理，切实保证民事审判固本强基。
5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加强对下监督指导工作。要有效解决实践中存在的法律理解、裁判尺度不统一问题，切实提高
一、二审案件裁判质量；要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，从源头上预防和减少信访案件，最大限度地就近做好当事人服判息诉工作；要做好小额速裁试点工作，发挥小额速裁机制在及时化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，为我国民事诉讼法律制度的不断完善，积累更多更好的经验。
6、民事审判要始终坚持加强队伍建设，进一步增强党性观念，自觉接受党的领导，大力弘扬公正、廉洁、为民的司法核心价值观，大力加强司法能力建设，大力加强司法作风建设，大力加强司法廉洁建设。
二、关于物权纠纷案件
7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。
【陈枝辉律师解评】违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能产生房屋所有权之法律效果。买卖合同标的房屋系违章建筑，且当事人在一审辩论终结前未补办相关手续的，应认定合同无效，出卖人基于该无效协议收取的房款应退还给买受人。
司法实践中：（一）包含违章建筑的房屋转让后，买受人以受欺诈和显失公平起诉撤销的，法院根据价格差距、签约情形等因素，可能予以支持。案见北京昌平区法院〔2009〕昌民初字第3581号“焦某诉范某房屋买卖合同纠纷案”。（二）在无产权证的违章建筑转让情形，法院一般认定合同无效。案见辽宁沈阳中院〔2007〕沈民（2）房终字第301号“刘某与曲某房屋买卖合同纠纷案”、辽宁沈阳中院〔2005〕沈民（2）房终字第996号“邹某与某农工商公司房屋买卖合同纠纷案”。（三）对于合同已明确约定“产权证下房屋”的交易，买受人就出卖人违章扩建部分主张其重大误解而诉请撤销的，不予支持。案见广东广州中院〔2009〕穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。（四）买卖违章建筑导致合同无效，双方返还，卖方存在欺诈，买方亦未尽到审查义务，卖方售房给予买方的居住利益，以及买方支付房款的利息损失，可能因双方过错自行
承担。案见重庆渝北区法院〔2010〕渝北法民初字第12403号“蒋某诉聂某等房屋买卖合同纠纷案”。（五）明知部分房屋系违章建筑仍予购买，对不能顺利办理产权证应有所预见，买受人对法律规定的误解不构成《合同法》意义上的误解，在通过恢复原状后能办理产权证明的情况下，买受人可能需要承担恢复原状的损失。案见广东广州中院〔2009〕穗中法民五终字第3610号“巫某与张某等房屋买卖合同纠纷上诉案”。
相关规定：最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（ 1993年11月24日 法发〔1993〕37号）第2条：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定、拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理。”北京高院《关于房地产案件受理问题的意见（试行）》（1994年4月25日）第9条：“凡属关于违章建筑的认定与处理方面的纠纷，不属法院管辖范围，应告知其向有关行政主管部门申请解决。”第10条：“因违章建筑妨碍他人通行、通风、采光等民事权益引起的相邻纠纷，或以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等纠纷，当事人起诉的，由民庭受理。”广东高院《关于审理房屋纠纷案件若干问题的意见（试行）》（1993年11月4日 粤高法发〔1993〕64号）第22条：“要求对违章建筑进行所有权确认或对违章建筑物进行处理的纠纷，人民法院应告知向有关行政部门申请解决。但因违章建筑侵害他人人身或其它财产引起的损害赔偿纠纷，人民法院可直接受理。房主在其有合法所有权的房屋内添置的违章建筑，经主管部
门罚款留用的，法院在处理房屋析产、所有权纠纷中，可一并处理该屋内的违章建筑在保留使用期间的占有权、使用权和收益权。”
〔参见陈枝辉律师编著《房屋买卖合同疑难案件裁判要点与依据》（法律出版社，2012年3月3月）〕
8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。
【陈枝辉律师解评】根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。根据《物权法》第191条、《担保法》第49条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《物权法》第191条以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第67条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。
篇二：解读海口会议纪要
关于审理涉及金融不良债权转让案件的若干政策和法律问题
——解读最高法院《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》
高民尚
为依法妥善公正地审理涉及金融不良债权转让案件，防止国有资产流失，保障金融不良债权处置工作的顺利进行，维护和促进社会和谐稳定，维护社会公共利益和相关当事人的合法权益，最高法院于2005年1月正式起草制定关于审理涉及金融不良债权转让案件的司法政策性文件。该文件的起草、论证、沟通、协调工作历时四年有余，不仅梳理了最高法院以往发布的相关司法解释和司法解释性文件，而且总结了各级法院的审判实践，更吸纳了国家相关主管部门的意见。
为贯彻落实中央确定的解决金融不良债权转让过程中国有资产流失问题精神，最高法院邀请全国人大常委会法制工作委员会、中共中央政法委员会、国务院法制办公室、国家财政部、国务院国有资产监督管理委员会、中国银行业监督管理委员会、中国人民银行和国家审计署等单位，于2008年10月14日在海南省海口市召开了全国法院审理金融不良债权转让案件工作座谈会。以前期已经起草比较成熟的司法政策性文件为蓝本，并根据与会代表就关于审理涉及金融不良债权转让案件的主要问题所取得的一致意见，最高法院于2009年4月3日公布了法发〔2009〕19号《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》（以下简称《纪要》）。该《纪要》共计12部分，主要规定了审理此类案件的原则、案件的受理、债权转让生效条件的法律适用和自行约定的效力、地方政府等优先购买权、国有企业的诉权及相关诉讼程序、不良债权转让合同无效和可撤销事由的认定、不良债权转让无效合同的处理、举证责任分配和相关证据审查、受让人收取利息、诉讼或执行主体变更、既有规定的适用以及纪要的适用范围等问题。
为了有助于各级法院把握该《纪要》的背景和蕴含的价值权衡以及若干重要规则形成的脉络，进一步加深对该《纪要》精神和内容的理解，更好地发挥其在审理涉及金融不良债权转让案件中的指导作用，现就该规定所涉及的主要问题加以阐释。
一、问题背景与价值权衡
（一）问题之所在
为了防范金融风险，解决国有商业银行不良贷款问题，1999年国务院组建了华融、长城、东方、信达四大金融资产管理公司，分别受让了工、农、中、建四家国有商业银行约1.3万亿元人民币的不良资产（其后又陆续受让了部分债权，总额达到２万亿元人民币左右），并于2000年11月1日公布实施《金融资产管理公司条例》。金融资产管理公司运用其特殊的法律地位，通过打包出售、债务重组、债转股、资产证券化等手段，最大限度地保全国有资产，比较有效地降低了不良资产率，缓解了金融业经营风险。但在处置不良资产过程中，仍然存在一些导致国有资产流失的漏洞。最高法院、财政部、中国人民银行、国资委、中国银监会等五单位的协同调研报告指出，其中导致国有资产流失的突出问题有四：第一，不良债权定价机制不完善，缺少有效的外部监督和约束，容易出现内部人控制、低价贱卖等问题。第二，评估程序欠缺规范，评估机构多由资产管理公司自行委托，评估结果亦由其自行认定，容易导致评估价格与不良债权的真实价值大幅偏离。第三，资产管理公司内控系统在实践中操作性不强，常流于形式。实际处置资产过程不透明，内部交易和关联交易较多，存在假招标和假拍卖等问题。第四，资产管理公司采取折扣转让的方式处置债权时，与国有企业债务人（担保人）、国有资产管理部门之间缺乏必要的沟通，使债务人或担保人直接面临不良债权处置后的诉讼风险和高额偿付风险。2005年6月28日，国家审计署在向人大常委会做报告时指出：审计署对四大资产管理公司的审计发现了诸多违规问题，包括违规剥离和收购不良资产、违规低价处置不良资产、违规挪用资产处置回收资金为职工谋利或公款私存，造成回收资金损失，共涉及金额715.49亿元。国家审计署2006年3月29日发布的审计公告显示：金融资产管理公司收购违规剥离的不良资产169.18亿元，违规和不规范不合理处置不良资产272.15亿元。这种状况不仅引发社会各界关于国有资产流失的争论，而且可能影响不良金融资产处置目标的实现，进而可能因国有企业职工债权问题而造成社会不稳定。中央对此高度重视。
由于不良资产处置涉及面较广，影响较大，所涉问题较多，既面临国家相关政策各异的困境，也遭遇法律适用不一的问题，致使人民法院在审理此类案件中面临规则适用上的巨大困境，造成大量的此类相关案件处于中止审理或中止执行状态，
并使此类案件的审理和执行已经成为近年来全国民商审判工作中的焦点和疑难问题。据统计，全国各级法院目前已经受理此类相关案件1万余件。
为审理此类案件提供妥当的适用规则，最高法院与相关部门进行了多次沟通和协调，但各部门就政策性破产企业的核销债务及担保、国有企业债务人优先购买权、债务人提起无效之诉权、认定转让合同无效的情形、以及受让人收取利息等诸多问题，相互之间仍然存在一定的分歧，有些意见甚至比较激烈。其中诸多争论问题并非最高法院法定权限内所能解决。因此，充分征求中央相关部门和立法部门意见，并由更高决策层确定解决此类问题的精神，以此为基础制订相关司法政策性文件，尽快明确法律适用规则，是人民法院公正稳妥地解决此类纠纷的当务之急。
（二）利益之权衡
我们认为，相关诸多争论问题的根本症结或者说解决不良债权转让纠纷案件的关键在于：如何解决和化解计划经济时期形成的历史遗留问题。该问题的实质是一个价值权衡以及价值选择问题，并至少权衡以下五个价值因素。
价值权衡之一：私权处分和公共利益的权衡。有观点认为，金融资产管理公司受让不良债权后通过各种方式处置债权，属于私权处分行为，债务人无权过问，人民法院不宜干预。我们认为，数以万亿的国有金融债权的剥离与处置，绝不仅是国有商业银行、金融资产管理公司与受让人之间简单的债权转让关系问题，更不仅仅是简单的商事主体之间的私权处分，而是巨额国有资产的流动与利益再分配问题。这种流动能否在公开公平公正的程序下进行，事关全体国民和国家的利益，事关人民对党和政府的基本信心，事关我国金融体制改革乃至国有资产管理体制改革目的能否顺利实现，这是我国当前非常重要的社会公共利益之一。因此，单纯地以意思自治为由并以保护私权处分的名义来评断不良债权转让行为，是有失偏颇的。价值权衡之二：职工债权和金融债权的权衡。虽然国有企业财务账面上主要体现为银行的金融债权，但实际上还存在一笔政府承认的“职工债权”，即企业拖欠职工的工资、医疗伤残补助、抚恤费用、基本养老保险、基本医疗保险费用、以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金等。根据国家相关政策，在国企改革中为了确保社会稳定和社会公平，在计算国有企业净资产时，既要从企业账面总资产中扣除包括金融债权在内各种账面债务，也要扣除“职工债权”。实践中，受让人以较低的市场价格购买金融不良债权时，其支付的仅是购买金融不良债权的对价，
并未支付购买“职工债权”的对价，而得到的实际效果却是整个国有企业的所有权。受让人作为新债权人对国有企业债务人追索债权的结果通常是，或者在现行法律规则下造成国有企业破产，或者新企业为增效而减员，从而引发职工下岗、集体上访问题，由此直接触及国企改制中的难点问题即职工债权和职工安置问题。由于该过程中经常出现一些受让人“一夜暴富”或“一案暴富”现象，故而引发社会各界关于国有资产流失的争论。我们认为，根据现行合同法和《金融资产管理公司条例》的规定，金融资产管理公司或者受让人有权向国有企业债务人追偿债权，而国有企业职工主张保护其自身债权，也是有国家政策和相关法律支持的。因此，单纯地以合同法等规定保护金融机构债权，难以避免出现职工上访、围攻金融机构或法院的现象，并进而影响社会和谐稳定；而单纯地通过国家政策和相关法律精神保护职工权益，也必然出现金融机构或受让人不服裁判而认为司法不公。如何协调法律法规与国家政策的关系，如何权衡金融债权与职工债权之间的冲突，是制定审理相关司法政策时必须思考的一个重要问题。
价值权衡之三：中央财政和地方财政的权衡。金融资产管理公司处置债权后，将其回收的款项上缴财政部，从而充盈中央财政；但国有企业在向受让人清偿后，常常导致职工下岗或上访，地方政府为维护社会和谐稳定必然要对职工进行安置，安置费用通常由地方财政负责。因此，不良债权处置问题也蕴含着中央财政和地方财政之间的权衡问题。
价值权衡之四：计划经济法律问题与市场经济法律规则的权衡：如果说经济法律规则是经济运行规则在法律上的抽象和体现，那么现行民商法律规则是社会主义市场经济交易规则在法律上的抽象和体现。由于国有商业银行剥离和金融资产管理公司处置的不良债权大多是计划经济阶段形成的债权债务关系，其中的很多债权债务法律关系的形成是源于政府指令而非基于意思自治原则，因此如果依据社会主义市场经济阶段以意思自治为原则的现行民商事法律规则来裁判，那么这种做法的实质就是赋予现行民商法律规则以溯及力。这不仅违反“法律不溯及既往”的基本原则，而且必将导致利益安排和分配方面的不公平。加之，现行合同法是以一般合理对价交易行为所形成的普通债权作为规制对象，虽然不再明确强调等价，但仍然内在地遵循价值和价格的关系；而不良债权并非普通债权，而是一种特定历史时期形成的特别债权，尽管处置时在形式上遵循了市场交易方式，但对其价值和价格的偏
离程度以及合理的价格，至今未有明确和完善的认定机制。因此，单纯机械地适用合同法等法律法规裁判此类纠纷案件，其结果自然有失公允。权衡计划经济法律问题与市场经济法律规则的实质是如何做到“尊重历史、正视现实、展望未来”的问题。
价值权衡之五：市场竞争与国家干预的权衡。有观点认为，人民法院应当采取司法保守立场，包括人民法院在内的国家层面不宜干预不良债权处置问题，否则将严重影响社会主义市场经济发展进程，甚至关乎能否坚持市场化的方向问题。我们认为，法律规则与经济规则之间属于互动关系。改革开放三十年的历程，在经济层面上体现为从计划经济向市场经济的转型过程；在市场层面上体现为从没有市场竞争向培育和鼓励市场竞争的演变过程；在国家干预层面上体现为从国家全面过度干预向国家适时适度干预的演变过程；在法律层面体现为市场经济法律规则的逐步建立和健全的发展过程；在司法层面上，体现为人民法院不断推动市场经济法律规则建立和健全以及妥当适用规则的过程。因此，在我国三十年发展历程中，人民法院的司法立场和态度并不是发达国家司法机关那种趋于保守的态度，而是采取积极推进和大力保障的立场，充分发挥经济基础和上层之间的良性互动功能。但应当看到，在经济转型阶段特别容易出现社会财富分配不公平状况，在市场培育和发展过程中特别容易出现不公平竞争，因此，国家在这个良性互动过程中，虽然不会全面地过度地干预，但也绝不是“守夜人”式的不干预；司法裁判作为国家干预的一种方式，无疑要对市场化进程中出现的不公平进行干预。所以，人民法院代表国家通过裁判方式对不良债权处置过程中出现的诸多问题进行干预，不仅是必要的，也是必须的。当然，这种干预不是旨在阻碍市场化进程，更不是意在逆转市场化方向，而是在保障市场化方向的前提下，矫正市场化进程中出现的不公平，防止或减少市场化过程中因规则模糊、道德风险等因素所造成的国有资产流失。
（三）立场之选择
合理地权衡不良债权转让行为所蕴含的价值因素并妥当地解决相关问题，并非人民法院依靠自身力量所能及。但是我们始终认为，中国经济要发展，社会要进步，必须坚持社会主义市场经济的方向。中国社会和经济发展的历史阶段，决定了人民法院不能采取过于保守的司法立场，而必须继续采取积极参与并提供良性保障的立场。
篇三：2015全国民事审判工作会议纪要
2015全国民事审判工作会议纪要
最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知
法办【2011】442号
一、民事审判工作的总体要求
二、关于物权纠纷案件
三、关于房地产纠纷案件
四、关于建设工程合同纠纷案件
五、关于民间借贷纠纷案件
六、关于侵权责任纠纷案件
七、关于婚姻家庭纠纷案件
八、关于劳动争议纠纷案件
九、关于民事诉讼程序及其他问题
2011年6月22日至24日，最高人民法院在杭州召开了全国民事审判工作会议。各高级人民法院和新疆生产建设兵团分院分管民事审判工作的副院长和民一庭庭长，解放军军事法院民庭庭长，以及计划单列市中级人民法院分管民事审判工作的副院长参加了会议。最高人民法院副院长奚晓明出席会议并讲话。这次会议是在社会主义市场经济体制确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的，它对我国民事审判队伍始终坚持社会主义法治理念，更好落实“为大局服务，为人民司法”工作主题，更加充分发挥民事审判工作职能，为全面实施“十二五”规划、全面建设小康社会提供有力司法保障具有重要意义。通过讨论，与会同志对今后一段时期如何更好开展民事审判工作提出了许多意见和建议，并形成广泛共识。现将有关情况纪要如下：
一、民事审判工作的总体要求
1、民事审判要始终坚持“三个至上”的指导思想，始终坚持社会主义法治理念，始终坚持公正司法、能动司法，始终坚持群众路线，以人为本、司法为民， 1
深入推进“三项重点工作”，为服务经济社会又快又好发展、保障和改善民生提供强有力的司法保障。
2、民事审判要适应社会主义法律体系形成对工作的新要求，要求全国民事法官更加自觉地加强学习，更加注重对中国特色社会主义法律精神的深入领会，更加注重对司法实践中新情况、新问题的调查研究，更加注重对与民事审判工作相关联的新知识的学习理解。
3、民事审判要始终坚持“调解优先、调判结合”工作原则，努力提高调解质量，做好调判结合；要继续创新和完善多元化矛盾纠纷解决机制；要积极推广诉调对接，做好诉前调解；要完善人民调解协议司法确认机制，推动人民调解工作更大发展。
4、民事审判要始终坚持重心下移，适应人民法院基层基础建设对民事审判工作新要求，把基层能力建设放在更加突出的位置，进一步解决基层法院面临的困难，进一步提高基层民事法官的法律适用能力，进一步规范人民法庭的案件审理，切实保证民事审判固本强基。
5、民事审判要始终坚持改革创新，全面加强对下监督指导工作。要有效解决实践中存在的法律理解、裁判尺度不统一问题，切实提高一、二审案件裁判质量；要有效降低上诉、申请再审、申诉上访的比例，从源头上预防和减少信访案件，最大限度地就近做好当事人服判息诉工作；要做好小额速裁试点工作，发挥小额速裁机制在及时化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，为我国民事诉讼法律制度的不断完善，积累更多更好的经验。
6、民事审判要始终坚持加强队伍建设，进一步增强党性观念，自觉接受党的领导，大力弘扬公正、廉洁、为民的司法核心价值观，大力加强司法能力建设，大力加强司法作风建设，大力加强司法廉洁建设。
二、关于物权纠纷案件
7、当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的应驳回起诉。因违法建筑的占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。违法建筑及其搁置物、悬挂物倒塌或者脱落、坠落造成他人报害，按照侵权责任法相关规定处理。
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8、未经抵押权人同意转让抵押财产的，不能依据物权法第一百九十一条第二款规定认定转让合同无效。受让人因抵押权登记未涂销，请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，根据当事人的过错程度等予以确定。
9、转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，原则上应当认定该转让行为有效。受让人虽然知道转让标的物为共有，但其有理由相信转让人的处分是共有人共同意思表示的，可以认定转让行为有效。
另一种意见：转让人转让登记在其个人名下的共有物不符合对共有物处分约定的，按照物权法第一百零六条有关善意取得的规定处理。
10、被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。
11、在处理业主专有权、共有权以及业主撤销权等纠纷时，应坚持保护业主个体权利与维护业主共同利益并重的原则，既要避免因业主个体权利绝对化而损害共同利益，也要防止以维护业主共同利益为名损害业主合法权利，要在依法保护业主合法权益的基础上促进业主共同关系的和谐稳定。
12、在审理矿业权转让合同纠纷案件时，应按照矿产资源法等相关法律、法规规定，确认合同的法律效力。转让合同符合矿产资源法等相关法律、法规规定，但未经审批管理机关批准的，应认定转让合同未生效。
13、在界定征地补偿费用分配等纠纷中涉及集体成员资格时，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产、生活状况、户口登记状况、农村土地对农民的基本生活保障功能等因素予以认定，并以其是否获得其他替代性基本生活保障为实质性要件，慎重、从严认定集体成员资格的丧失，最大限度地保护农民特别是妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。
14、已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权转移登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，当事人请求确认物权的归属或内容，以及权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效抗辩的，不予支持。
三、关于房地产纠纷案件
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15、在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。
将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。
16、数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。
预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。
17、当事人以转让房地产时未达到城市房地产管理法第三十九条第一款第
（二）项规定的条件为由，请求认定转让合同无效的，不予支持。
18、当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，按照物权法第一百零二条的规定处理。
另一种意见：当事人以国有土地使用权或资金出资进行合作开发，并以一方名义进行开发建设的，因合作项目产生的债权债务，应当严格遵循合同相对性原则处理。
19、对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。
对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。
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20、房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。
21、人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。
22、对因国家宏观调控政策变化引发的居间报酬纠纷应加以重视。房屋买卖双方确因中介机构的居间行为订立合同的，除合同另有约定外，一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由，请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的，原则上不予支持。但约定的居间报酬确实过高，当事人请求适当酌减的，人民法院可以根据案件具体情况，根据公平原则处理。
对于中介机构故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意促成买卖双方交易，导致房屋买卖合同无法履行，严重损害委托人利益的，中介机构请求委托人支付居间报酬的，不予支持；委托人请求中介机构赔偿损失的，应当根据当事人的过错程度处理。
四、关于建设工程合同纠纷案件
23、招标人和中标人另行签订的改变工期、工程价款、工程项目性质等中标结果的约定，应当认定为变更中标合同实质性内容；中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐款等承诺，亦应认定为变更中标合同的实质性内容。
建设工程开工后，发包方与承包方因设计变更、建设工程规划指标调整等原因，通过补充协议、会谈纪要、往来函件、签证等形式变更工期、工程价款、工程项目性质的，不应认定为变更中标合同的实质性内容。
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